Оцінка земельної ділянки за інвестиційним методом

Беручи до уваги якісні характеристики оцінюваної земельної ділянки, можна припустити, що вона буде надана в оренду за максимальною для цього району ставкою орендної плати — 1000 сом/га за рік.

Такий рівень орендної плати забезпечує 400 сомів потенційного валового доходу. При цьому можливі операційні витрати власника земельної ділянки

Витрати на управління	40 сом
Земельний податок	18 сом
Відрахування до соцфонду	18 сом
Разом	76 сом

Таким чином, чистий операційний дохід від надання земельної ділянки в оренду з урахуванням ризику недоотримання орендних платежів і операційних витрат буде дорівнювати:

Потенційний валовий дохід, сом	400
Ризик недоотримання орендних платежів (15%)	60
Дійсний валовий дохід, сом	340
Операційні витрати, сом	76
Чистий операційний дохід, сом	264

Ставка капіталізації, що показує типовий для цього району рівень доходності землі, може бути розрахована на основі аналізу наявних ринкових даних про ціни купівлі-продажу та оренди подібних земельних ділянок. Для цього потенційний валовий дохід від оренди необхідно попередньо перевести в чистий операційний дохід.

Розрахунок ставки капіталізації

	Площа ділянки, га	Сума угоди, сом	У розрахунку на 1 га
Продаж	1,0	14 100	14 100
	0,7	10 000	14 300
	0,5	8300	16 600
Середньозважена ціна продажу, сом/га			14 732
Оренда	0,5	500	1000
	0,36	350	972
	0,24	200	833
	1,0	800	800
Середньозважена ціна оренди, сом/га			881
Чистий операційний дохід, сом/га		881 0,85 0,78	584
Ставка капіталізації, %		584 100/ 14742	4

Капіталізуючи за цією ставкою чистий операційний дохід, отримаємо вартість оцінюваної земельної ділянки:

264 сом / 0,04 = 6600 сом

Таким чином, вартість земельної ділянки, визначена за допомогою інвестиційного методу, становить 6600 сомів.

Оцінка земельної ділянки за методом капіталізації земельної ренти

З метою визначення розміру земельної ренти були проаналізовані дані, надані власником про врожайність й виробничі витрати з вирощування яриці на оцінюваній ділянці. У цілому вони відповідають типовим показникам, характерних для цього району по цим ґрунтам.

Дані про врожайність та виробничі витрати стосовно ділянки, що оцінюється

Показники	Значення	Вартість у ринкових цінах на дату оцінки
Врожайність	8ц	3 200 сом
Витрати на:
- насіння	80 кг	640 сом
- оранку	ПММ: 16 л праця тракториста	320 сом
- планування і боронування	ПММ: 10 л праця тракториста	180 сом
- сівбу	ПММ: 8 л праця тракториста	120 сом
- збирання врожаю	10% від врожаю	320 сом
- на доставку насіння і добрив	10 км	275 сом
- виготовлення пресів соломи	40 шт.	200 сом
- на вивіз врожаю	6 км	160 сом

Крім того, для розрахунку земельної ренти треба врахувати:

прибуток підприємця, взятий на рівні 14% доходу від продажу врожаю, — 448 сомів,

операційні витрати, сполучені з власністю на землю — 76 сомів.

Таким чином, розмір земельної ренти, що визначається як різниця між доходом від продажу вирощеної пшениці й усіма витратами, пов’язаними з її вирощуванням та реалізацією врожаю, а також із земельної власності, складе:

дохід від продажу врожаю	3200 сом
витрати на вирощування та реалізацію врожаю	2215 сом
прибуток підприємця	448 сом
витрати на утримання земельної власності	76 сом
земельна рента	461 сом

Ставка капіталізації в цьому випадку, коли дохід із землі її власник отримує у вигляді земельної ренти, розраховується шляхом підсумовування ставки дохідності землі і ризику, пов’язаного з веденням господарювання самим власником:

4% + 3% = 7%.

Капіталізація земельної ренти за цією ставкою визначає вартість земельної ділянки:

461 сом / 0,07 = 6586 сом (округлено — 6600 сом).

Таким чином, вартість земельної ділянки, розрахована на основі капіталізації земельної ренти, становить 6600 сом.

Як бачимо, визначення ринкової вартості різними методами приводить до однакових чи дуже близьких результатів.