- •3.8 Особые случаи оценки
- •Локальная смета на ремонт здания
- •Составлена в текущих ценах по состоянию на « » 200_года
- •Оценка покрытия расходов на приобретение недвижимости
- •Пример расчет стоимости возврата капитала
- •Оценка целесообразности приобретения недвижимости с помощью заемных средств
- •Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (отрицательный левередж)
- •Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (положительный левередж)
- •Пример схем возврата различных видов кредита
- •Кредит с частичной амортизацией:
- •3,03735 - Текущая стоимость 4-летнего аннуитета при ставке дисконта 12%.
- •Оценка инвестиционной стоимости
- •Оценка незавершенных строительством объектов
Оценка покрытия расходов на приобретение недвижимости
Конкретный покупатель недвижимости может выставлять свои требования к отдаче вложенных инвестиций - он ориентируется на относительно короткий период, в течение которого чистые операционные доходы покрывают вложенный капитал. Задача заключается в установлении того, могут ли чистые операционные доходы возместить вложенные инвестиции при определенных покупателем:
-
периоде окупаемости;
-
требуемой норме доходности;
-
способе возврата капитала.
При установленном периоде окупаемости и требуемой норме доходности, способ возврата капитала играет определяющую роль в оценке окупаемости инвестиций. Возврат капитала возможен в трех основных формах.
Первая форма - инвестор рассчитывает, что может вернуть капитал равными частями за период окупаемости. Величина ежегодного возмещения капитала составит:
Oi = C * IA (3.26)
где: Oi - величина ежегодного возврата капитала;
C - стоимость приобретенной недвижимости;
IA - взнос на амортизацию денежной единицы при требуемой инвестором норме доходности и периоде окупаемости.
Вторая форма - инвестор ожидает возместить вложенные в недвижимость средства через определенное количество лет - в конце периода окупаемости. Тогда:
O = C * Sn (3.27)
где: O - величина ожидаемого возврата капитала;
Sn будущая стоимость денежной единицы требуемой инвестором норме доходности и периоде окупаемости.
Третья форма - требования инвестора заключаются в возврате ежегодно определенной суммы денег и величина ежегодного возврата капитала составляет:
Oi = Ti + r * (C – Ti * (i – 1)) (3.28)
где: Ti - возвращаемая инвестором часть средств, вложенных в приобретение недвижимости в i-ом году;
r - требуемая инвестором норма доходности. Рассмотрим описанные выше способы возврата капитала на конкретном примере:
Стоимость покупки (С) = 2 000;
Требуемая инвестором норма доходности (r) = 7%;
Годовой чистый операционный доход = 400;
Период окупаемости = 8 лет.
Покроют ли годовые денежные потоки вложенные инвестиции если возврат капитала а) осуществляется равными частями, б) в конце срока окупаемости, в) ежегодно погашается 1/8 стоимости покупки, т е. 250 (2 000* 1/8).
a) Oi = 2 000 * 0,1674678 = 335
0,1674678 - взнос на амортизацию денежной единицы при норме доходности 7% и периоде окупаемости 8 лет.
Ежегодные чистые операционные доходы превышают требуемую сумму возврата инвестиций на 65 (400-335)
6)0 = 2000-1,718186 = 3436
1,718186 - будущая стоимость денежной единицы при норме доходности 7% и периоде окупаемости 8 лет.
Ежегодные чистые операционные доходы оказываются недостаточными (400x8=3200) для возмещения вложенного капитала.
в) Оценка возврата инвестиций из расчета ежегодного возмещения 250 приведена в табл. 3.18.
Таблица 3.18
Пример расчет стоимости возврата капитала
Сумма к возмещению |
Процент |
Остаток суммы |
Возврат инвестиций |
Чистый операционный доход |
Разница |
2000,00 |
140,00 |
1750,00 |
390,00 |
400,00 |
10,00 |
1750,00 |
122,50 |
1500,00 |
372,50 |
400,00 |
27,50 |
1500,00 |
105,00 |
1250,00 |
355,00 |
400,00 |
45,00 |
1250,00 |
87050 |
1000,00 |
337,50 |
400,00 |
62,50 |
1000,00 |
70,00 |
750,00 |
320,00 |
400,00 |
80,00 |
750,00 |
52,50 |
500,00 |
302,50 |
400,00 |
97,50 |
500,00 |
35,00 |
250,00 |
285,00 |
400,00 |
115,00 |
250,00 |
17,50 |
0,00 |
267,50 |
400,00 |
132,50 |
Как видно из табл. 3.18 ежегодные чистые операционные доходы достаточны для возмещения капитала.