Оценка целесообразности приобретения недвижимости с помощью заемных средств

Соотношение собственных и заемных средств определяется как левередж. С точки зрения собственника использование заемных средств выгодно, если заемные средства повышают доходность собственного капитала (положительный левередж). Однако условия кредитования могут быть такими, что доходность собственного капитала снижается или пропадает вообще (отрицательный левередж). Естественно, что финансирование при отрицательном левередже не целесообразно.

Оценка знака левереджа производится исходя из расчета коэффициента капитализации для собственного капитала:

(3.29)

где : К_с- коэффициент капитализации для собственного капитала;

D_c - годовой чистый операционный доход на собственный капитал;

С_сз - стоимость недвижимости, приобретаемой с помощью собственных и заемных средств.

(3.30)

где: D- годовой чистый операционный доход;

У - удельный вес заемного капитала во всем капитале, финансирующем покупку;

IA - взнос на амортизацию денежной единицы при ставке процента и периоде времени в соответствии с кредитным договором.

Приведенные ниже примеры иллюстрируют положительный и отрицательный левередж. В обоих случаях стоимость покупки составляет 2000, ожидаемый годовой чистый операционный доход = 300, но условия кредитования различны - в первом случае кредит предоставляется под 20% годовых на 5 лет. во втором - под 10% на 15 лет.

Таблица 3.19

Пример расчета коэффициента капитализации для собственного капитала (отрицательный левередж)

Удельный вес заемного капитала (У)	0%	10%	30%	50%	75%	90%
Чистый операционный доход (Д)	300	300	300	300	300	300
Стоимость недвижимости (Ссз)	2000	2000	2000	2000	2000	2000
Взнoc на амортизацию денежной единицы (IA)	0,33438	0,33438	0,33438	0,33438	0,33438	0,33438
Величина заемного капитала	0	200	60С	1000	1500	1800
Величина собственного капитала	2000	1800	1400	1000	500	200
Чистый операционный доход на заемный капитал	0	66,87594	200,6278	334,3797	501,5696	601,8835
Чистый операционный доход на собственный капитал (Дс)	300	233,1241	99,37218	-34,3797	-201,5696	-301,8835
Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кс)	0,15	0,129513	0,07098	-0,03438	-0,403139	-1,509417

Таблица 3.20