Пример схем возврата различных видов кредита

Вид кредита	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Кредит с шаровым платежом	0	0	0	0	1610
Кредит с выплатой процентов	100	100	100	100	1200
Кредит с частичной амортизацией	200	190	180	170	660
Самоамортизирующийся кредит	264	264	264	264	264

Кредит с шаровым платежом:

1000-1,610510 (будущая стоимость денежной единицы в 5 году при 10% ставке процента) = 1610

Кредит с выплатой процентов:

ежегодный платеж 100 - 10% от суммы кредита 1000 и возврат основной суммы с процентами в 5 году - 1100.

Таблица 3.22

Кредит с частичной амортизацией:

	оставшаяся часть основной суммы кредита	возврат основной суммы	процент на оставшуюся часть	возврат кредита с процентами
1 год	1000	100	100	200
2 год	900	100	90	190
3 год	800	100	80	180
4 год	700	100	70	170
5 год	600	600	60	660

Самоамортизирующийся кредит:

1000 * 0,2637975 (взнос на амортизацию денежной единицы в

5 году при ставке процента 10%)

Сравнивая годовые платежи с соответствующими чистыми операционными доходами можно составить мнение о целесообразности тех или иных кредитных схем для финансирования покупки недвижимости.

Оценка выгодности различных условий продажи

недвижимости

Обычными условиями продажи недвижимости являются:

• оплата на момент заключения сделки;

• оплата части суммы на момент заключения сделки, а другой части через оговоренный период времени;

оплата части суммы на момент заключения сделки и выплаты оставшейся части равными долями в течение оговоренного времени

Сравнение выгодности условий продажи происходит путем при-ведения в текущую стоимость всех получаемых сумм на момент осуществления сделки. Общим правилом является то, что отсрочка платежа всегда менее выгодна, чем немедленная оплата (если при рассрочке не начисляются проценты). Текущая стоимость получаемых сумм определяется исходя из существующих на момент оценки типичных условий кредитования:

d_y = r_b (3.31)

где: d_y - ставка дисконта для оценки выгодности различных условий

продажи недвижимости;

r_b - текущая ставка банковского процента для кредитования суммами, аналогичными условиям продажи на подобное время.

Выгодность расчетов двумя платежами рассматривается следующим образом:

PV₂ = C₁ + C₂ * Vⁿ (3.32)

где: PV₂ - текущая стоимость двух платежей за недвижимость;

C_{1 -} недисконтированный первый платеж производимый в момент заключения сделки;

C₂ * Vⁿ - приведенный в текущую стоимость второй платеж, осуществленный в n-ом периоде;

Vⁿ - текущая стоимость денежной единицы в n-ом году.

При оценке выгодности продажи недвижимости в рассрочку используется функция текущей стоимости аннуитета:

PV_n = C₁ + C_A + A_n (3.33)

где: PV_n - текущая стоимость всех п платежей за недвижимость;

C_A - единичный платеж в серии выплат;

A_n - текущая стоимость n-летнего аннуитета.

Например, сравниваются следующие условия продажи недвижимости стоимостью 2000. Первое условие: оплата на момент заключения сделки 300, последующий платеж 1700 через год; типичные условия кредитования на 1 год суммы в 1700 - 10% годовых. Второе условие: первый платеж - 1500, последующие в течение 4 лет равными частями; условия кредитования - 12% годовых.

PV₂ = 300 + 1700 * 0,909091 = 1845;

PV_n = 1500 + 125 * 3,03735 = 1880;

где: 0,909091 - текущая стоимость денежной единицы в 1-м году при

ставке дисконта 10%;