3. Визначення операційних витрат та рівня заповнюваності приміщень.

Операційні витрати - витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. Операційні витрати складаються зазвичай з адміністративно-управлінських витрат, витрат на охорону, відрахувань на виробництво поточного і капітального ремонтів, резерви, і складають для складських приміщень порядку 2-5% від ефективного валового доходу в залежності від характеристик та умов експлуатації приміщення. Для оцінюваної будівлі визначаємо відсоток витрат операційних витрат в розмірі 2%.

З боку потенційного покупця об'єкту нерухомості досить часто використовується загальний підхід, що полягає у визначенні вартості об'єкту нерухомості, виходячи з позиції можливості здачі в оренду в поточних умовах. З врахуванням особливостей оцінюваних приміщень, можливо припустити, що відсоток заповнюваності буде складати 95%.

4. Результати розрахунку вартості об’єкта за методом потенційної прибутковості

Розрахунок вартості Об’єкта оцінки за методом прямої капіталізації доходу проводився у відповідності з алгоритмом, викладеним у розділі 10.

Показник	Од. Вим.		Підстава
Площа оцінюваних приміщень (S)	« - »	55,00	На підставі матеріалів БТІ
Ринкова вартість оренди за 1 кв.м. (Вор) приміщень	грн./ м^2	218,4	Розділ 11.2. Звіту
Період функціонування Об’єкта (Пф)	міс./ на рік	12,0	По фактичному стану
Коефіцієнт заповнюваності приміщень (Кзап)	« - »	0,95	Розділ 11.3. Звіту
Ефективний валовий дохід (ЕВД)	грн.	136 936,8	ЕВД = (S  Вор.  Пф  Кзап)
Витрати на експлуатацію приміщень (ОВ)	грн.	2 739,00	Розділ 11.3. Звіту
Чистий операційний дохід (ЧОД) від експлуатації приміщень	грн.	134 197,8	ЧОД = ЕВД – ОВ
Коефіцієнт капіталізації (Кк)		16%	Розділ 11.1. Звіту
Вартість приміщень, грн. без ПДВ (з округленням до десятків)	грн.	838 740	ЧОД / Кк

12. Узгодження результатів розрахунку вартості приміщень

Метою проведення незалежної оцінки є визначення ринкової вартості.

Призначення оцінки – з метою подальшого розрахунку орендної плати.

Дата оцінки – 31.07.2012 р.

Розрахунок вартості Об'єкта оцінки в даній роботі проводився з використанням порівняльного (методу прямого порівняння аналогів) та прибуткового підходу (методу прямої капіталізації прибутку).

В результаті розрахунків ринкової вартості з застосуванням порівняльного та дохідного були отримані наступні значення вартості:

Адреса	Найменування	Площа, кв.м.	Порівняльний підхід, грн. без ПДВ	Дохідний підхід, грн. без ПДВ
м. Київ, Печерський р-н, вул. NNN, 4	Нежитлове приміщення	55,00	849 640	838 740

Як бачимо, значення показників вартості, отримані при використанні різних оціночних підходів відрізняються одне від одного на 1%.

На думку Оцінювача, на достовірність результатів впливає в першу чергу несталість ринку подібної нерухомості на дату оцінки, а також мотивація типових інвесторів, що діють на вказаному ринку. Деяку похибку до розрахунків, що виконані в рамках дохідного підходу, безумовно вносить неможливість повністю адекватного підбору вихідних даних щодо цін (принаймні цін пропозиції), доходу від оренди для одних й тих же аналогів та відсутність сталих очікувань щодо змін вартості нерухомості в перспективі.

Таким чином, на думку Оцінювача, більш прийнятим є орієнтир вартості, отриманий за допомогою порівняльного підходу.