3. Характеристика оцінюваних приміщень

Характеристика оцінюваних приміщень
Загальна площа приміщень, кв.м.	55,00
Середня висота приміщень, м	3,8 – згідно техпаспорту
Розташування оцінюваних приміщень в будівлі	3 – й поверх
Розподіл поточного функціонального використання приміщень	Адміністративне приміщення, не використовується, під час огляду знаходилось в задовільному стані.
Наявність змін планування
Наявність змін планувальної структури	відсутні
Відображення змін планувальної структури в матеріалах БТІ	відсутні

Оцінюване приміщення знаходиться на 3-му поверсі будівлі готелю «Україна» (орієнтовно 1960-ті року побудови ).

В оцінюваному приміщені в частині приміщення вздовж стелі проходять труби опалення, гарячого та холодного водопостачання.

Конструктивний елемент	Характеристика конструктивного елементу і наявних дефектів
Перегородки	Гіпсокартонні. Тріщини на поверхні перегородок, тріщини в місцях примикання до суміжних конструкцій. Стан задовільний.
Підлога	Дерев’яна (тирсоплита), паркет. Стан задовільний.
Отвори дверні, віконні	Двері ДВП. Стан задовільний. Вікна металопластикові. Стан добрий.
Внутрішнє оздоблення приміщень	Фарбування водяними сумішами, шпалери. Стан задовільний.

5. Аналіз та Висновки щодо найбільш ефективного використання Об'єкту оцінки

Найбільш ефективне використання є основною передумовою вартості. Воно відображає думку Оцінювача, відносно найкращого використання власності виходячи з аналізу сформованих ринкових умов.

Термін «найбільш ефективне використання» в даному контексті означає: розумне та можливе використання, що сприяє збереженню та підтримці максимальної вартості об'єкта (на дату оцінки). Іншими словами, це таке використання, що із всіх розумно можливих, фізично можливе, фінансово прийнятне, належним чином забезпечених і юридично припустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість.

При аналізі варіантів найбільш ефективного використання Об’єкту оцінки враховувались наступні факти:

• Ділянка, на якій розміщується Об’єкт оцінки знаходиться в зоні регулювання забудови, де повністю зберігається історична планувальна структура та забудова.

• Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки як незабудованої, враховуючи факт її належності до зони регулювання забудови не проводився.

• Переважна частина приміщень Об’єкту оцінки в найбільшій мірі пристосована для використання в якості офісно-адміністративних.

Висновок про найбільш ефективне використання оцінюваної нерухомості відображає думку Оцінювача виходячи з аналізу стану ринку комерційної нерухомості м. Києва та відповідності потенційних варіантів її використання наступним критеріям:

• Потенціал місцеположення - доступність ділянки, зручність розташування земельної ділянки, приховані небезпеки розташування.

• Ринковий попит - аналізується рівень попиту і пропозиції на всі об'єкти нерухомості різного функціонального призначення. Аналізуються достоїнства нерухомості, що забезпечують її конкуренто здатність і недоліки.

• Правова дозволеність – характер передбачуваного використання не суперечить законодавству і положенням зонування.

• Технічна можливість – найбільш ефективне використання нерухомості залежить від її фізичних характеристик. При розгляді варіантів використання потрібно враховувати розміри і форму земельної ділянки, транспортну доступність, вірогідність і частоту виникнення стихійних лих (повінь, обвал, тайфун, ураган, землетрус). Розмір і форма ділянки можуть не відповідати оптимальному використанню об'єкту. Топографічні і географічні особливості також можуть накладати істотні обмеження на використання. Доступність транспортних і наявність комунальних зручностей може виявитися вирішальним чинником при виборі варіанту використання. Наприклад, неможливість підключення до магістрального каналізаційного колектора може виключити варіант найбільш ефективного використання. Всі зміни фізичних характеристик, які дозволяють розвивати варіант найбільш ефективного використання, повинні бути проаналізовані з погляду повернення капіталу, який інвестується для зміни фізичних характеристик.

• Економічна доцільність - розгляд тих технічно здійсненних і дозволених законом варіантів використання, які приноситимуть дохід.

Офісне призначення.

Основні чинники, що позитивно позначаються на використанні приміщень в якості офісних:

1. Кабінетне планування.

2. Розміщення неподалік від зупинок громадського транспорту.

Основні чинники, що позитивно позначаються на використанні приміщень для проведення науково-практичних конференцій, семінарів, організації виставок:

1. Наявність приміщень, які можна використовувати під зали.

2. Наявність окремого входу.

3. Розміщення неподалік від зупинок громадського транспорту.

Торгове призначення.

Основні чинники, що позитивно позначаються на використанні приміщень в якості торгових:

4. Об'єкт розташований в районі інтенсивних транспортних і людських потоків, комерційної забудови.

5. Розташування об'єкту на 1 поверсі будівлі.

6. Наявність великих приміщень, які можна використовувати під торгові зали.

7. Наявність вітрин.

8. Наявність підсобних приміщень.

9. Наявність окремого входу.

Призначення для ресторанів і кафе.

Основні чинники, що позитивно позначаються на використанні приміщень для функціонування ресторану або кафе:

1. Об'єкт розташований в районі інтенсивних транспортних і людських потоків, комерційної забудови.

2. Розташування об'єкту на 1 поверсі будівлі.

3. Наявність приміщень, які можна використовувати під зали для відвідувачів.

4. Наявність підсобних приміщень.

5. Наявність окремого входу.

Виробничо-складське призначення.

Основні чинники, що позитивно позначаються на використанні приміщень в якості виробничо-складських:

1. Зручний під’їзд, розміщення поблизу автошляхів.

2. Висота приміщень.

3. Наявність або можливість встановлення навантажувально-розвантажувального устаткування.

4. Наявність місця для паркування вантажного транспорту.

5. Наявність площадок для розвантаження (завантаження) транспорту.

6. Охорона території

Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними. Отже аналіз ефективності можливих напрямків використання для оцінюваних приміщень здійснено за наступними критеріями:

Результати аналізу викладені в наступній таблиці. Знак «+« привласнювався чиннику при очевидній перевазі конкретного напряму функціонального призначення, знак «-» - якщо дане функціональне використання програє іншим.

Чинники	Напрямок функціонального використання
	Офісні приміщення	Торгові приміщення, приміщення для кафе і ресторанів	Виробничо-складські приміщення
Потенціал місцеположення	+	+	+
Ринковий попит	+	+	+
Правова дозволеність	+	-	-
Технічна можливість	+	-	-
Економічна доцільність	+	-	-
Разом (+)	5	2	2

На підставі проведеного аналізу Оцінювач робить висновок, що найбільш ефективним використанням оцінюваних приміщень можливо визнати їх поточне використання в якості офісних приміщень.