Таб. 5. Динаміка середніх цін на офісні приміщення м. Києва у II - іiі квартал 2012 р.,
дол. /м кв.
|
Зона міста |
04.12 |
05.12 |
06.12 |
07.12 |
08.12 |
09.12 |
|
Ядро центра |
2427 |
2367 |
2388 |
2263 |
2253 |
2251 |
|
Центральна |
1704 |
1622 |
1660 |
1523 |
1518 |
1517 |
|
Серединна наб. |
1589 |
1543 |
1574 |
1456 |
1451 |
1449 |
|
Серединна |
1412 |
1369 |
1324 |
1298 |
1294 |
1293 |
|
Периферійна наб. |
1377 |
1363 |
1380 |
1263 |
1259 |
1258 |
|
Периферійна |
1194 |
1168 |
1145 |
1132 |
1131 |
1129 |
Таб. 6. Динаміка середніх орендних ставок на офісні приміщення м. Києва
II - ІIІ квартал 2012 р., дол. /м кв./міс.
|
Зона міста |
04.12 |
05.12 |
06.12 |
07.12 |
08.12 |
09.12 |
|
Ядро центра |
29,4 |
28,7 |
28,8 |
27,2 |
26,3 |
26,4 |
|
Серединна наб. |
22,8 |
22,9 |
23,2 |
21,7 |
21,3 |
21,0 |
|
Серединна |
18,9 |
18,5 |
18,6 |
18,0 |
17,7 |
18,3 |
|
Периферійна наб. |
19,3 |
19,1 |
19,1 |
18,1 |
17,9 |
17,7 |
|
Периферійна |
18,0 |
17,5 |
17,7 |
17,5 |
17,2 |
17,6 |
Компанії, які здають в оренду приміщення в бізнес-центрах столиці, відзначають значне збільшення кількості угод.
Практично 100% нових договорів оренди укладаються з компаніями, вже присутніми на нашому ринку. Дані компанії або розширюються, або консолідуються, або переїжджають у нове приміщення з метою поліпшення умов оренди.
Традиційно більшою популярністю користуються офіси на правому березі, при цьому в центрі столиці стало більше пропозицій оренди / продажу офісних приміщень. Найбільш затребуваний формат - офіси до 100 кв. м (близько 50%), на другому місці - приміщення від 250 до 500 кв. м (близько 1/3 приміщень), і тільки 3% орендарів цікавилися великими обсягами - більше 500 кв. м.
Вибір та обгрунтування обраних підходів та методів
Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:
витратний;
дохідний;
порівняльний.
Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкту оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).
Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам’яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об’єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.
Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкту оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкту оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об’єкту оцінки або подібного майна.
За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
Порівняльний підхід. Визначення ринкової вартості об’єкту оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. Для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:
умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;
продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
При виборі підходів та методів для проведення незалежної оцінки Об’єкту, Оцінювач керувався наступним:
Згідно Договору на проведення незалежної оцінки, вид вартості, що визначається в цій роботі – ринкова вартість.
Аналіз найбільш ефективного використання показав доцільність подальшого використання оцінюваних приміщень для розміщення офісних приміщень.
Використання результатів даної роботи передбачене для подальшого розрахунку орендної плати.
Інформація про пропозиції до продажу, об’єктів, що розміщені в районі Об’єкту оцінки та можуть вважатися аналогами за основними характеристиками, достатня.
Інформація про пропозиції по оренді нежилих вбудованих приміщень невеликої площі в порівняних умовах розташування, також достатня.
Оскільки оцінюваний Об’єкт відноситься до прибуткової нерухомості, то для визначення його вартості доцільно використання доходного підходу, а саме методу прямої капіталізації доходу (з 2009 року ринок нерухомості знаходиться в стадії стагнації і в найближчий час залишається незмінним), враховуючи можливість отримання власником надходжень орендної плати протягом всього періоду експлуатації Об’єкту. Застосування для розрахунків вартості Об’єкту оцінки порівняльного підходу враховуючи наявність об’єктів, що можуть вважатися аналогами Об’єкту оцінки, Оцінювач також вважає можливим.
Витратний підхід не в повній мірі враховує ринкові чинники, тому Оцінювач в даній роботі цей підхід не застосовував з врахуванням мети та призначення оцінки. Таким чином, при визначенні ринкової вартості приміщень використовувався дохідний підхід, та порівняльний підхід з подальшим узгодженням результатів, отриманих за їх допомогою.