4. Опис об’єкту оцінки і його оточення

Оцінюване нежитлове вбудоване приміщення розташоване на 3 поверсі багатоповерхової будівлі по вул. NNN, 4. Ділянка Об'єкту оцінки знаходиться в межах Печерського району міста.

Балансоутримувач Об’єкту оцінки - NNN.

Орендар приміщень NNN.

1. Інформація про район розташування Об’єкта оцінки

Розташування в межах міста
Центральна зона	Х	Серединна зона		Периферійна зона
Відстань до, км
Центру міста	0,4	Залізничного вокзалу	3,6	Річкового вокзалу	1,5
Автовокзалу	5,8	Аеропорту	9,9	Інше	-
Розташування в межах кварталу			На першій лінії забудови вулиці
Оточуюча забудова			Представлена об'єктами комерційної та житлової забудови
Під’їзні шляхи			З асфальтовим покриттям
Інтенсивність транспортних та людських потоків			Висока
Наявність місця для паркування			Обмежене

Розташування об’єкта оцінки на карті міста

Будинок, в якому розташовані оцінювані приміщення, знаходиться на початку вулиці NNN на першій лінії забудови.

NNN вулиця — вулиця в NNN районі м. Києва. Пролягає від ….

Розташування об’єкта оцінки на карті району

2. Характеристика будинку, в якому знаходяться оцінювані приміщення

Характеристика будівлі, в якій розміщені оцінювані приміщення
Тип будинку				Нежитлова будівля
Загальна площа приміщень будівлі, кв.м.				-
Кількість поверхів				12-16
Належність до пам’яток				Не належить
Рік будівництва				1960-х
Матеріал конструктивних елементів:
Фундамент				Збірний залізобетонний
Стіни				Цегляні
Міжповерхові перекриття				Залізобетонні
Двері				Металеві, дерев’яні, металопластикові
Вікна				Металопластикові, дерев’яні
Мережі
Водопостачання	Ц	Теплопостачання	Ц		Вентиляція	Х
Каналізація	Ц	Газопостачання	Ц		Електропостачання	Ц

1. Основні архітектурно-будівельні характеристики конструктивних елементів будинку, в якому знаходиться оцінюване приміщення, та визначення зносу

У наступній таблиці наведено опис окремих конструктивних елементів, наявних дефектів і посилання на відповідні таблиці СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009. «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків».

Конструктивні елементи	Характеристика	Ознаки зносу
Фундаменти	Фундаменти з паль, стовпчасті кам’яні , бетонні та залізобетонні	Викривлення горизонтальних ліній цоколя без ознак збільшення деформації осідання (табл.6.1.5)
Стіни та перегородки	Цегляні	Глибина тріщин і відпадання штукатурки місцями, вивітрювання розчину зі швів (табл.6.2.5) Дрібні тріщини у місцях примикання перегородок до перекриття, поодинокі відколи (табл. 6.4.4)
Перекриття	Перекриття зі збірних та монолітних суцільних плит	Тріщини в плитах (усадкові або вздовж робочого прогону) (табл.6.5.6)
Дах, крівля	Дахи суміщені зі збірних залізобетонних шаруватих панелей, Покрівлі рулонні	Тріщини в панелях, пробоїни, сліди протікання. Осідання утеплювача, його висока вологість (табл. 6.8.3) Здуття поверхні, тріщини, розриви (місцями) верхнього шару покрівлі, що вимагає зміни до 10% покрівлі; іржавіння і значні пошкодження настінних жолобів та огороджуючої решітки; проникнення вологи в місця примикання до вертикальної поверхні; пошкодження деталей водоприймального пристрою (в плоских дахах) (табл. 6.9.1)
Підлога	Бетонна, паркет	Стирання поверхні в місцях ходіння, вибоїни до 0,5м2 на площі до 25% (табл.6.10.1) Відставання окремих клепок від основи; відколи, утертість, тріщини і сильне жолоблення місцями; відсутність клепок групами по (5-10) шт. в окремих місцях; невелике пошкодження основи (табл.6.10.3)
Вікна і двері	Металеві, дерев’яні	Ущільнені прокладки зношені або відсутні, тріщини у склі або відсутність скла місцями, незначні тріщини в місцях примикання коробок до стін (табл.6.11.2); Дверні полотна осіли або мають нещільний притулок по периметру коробки, прибори частково втрачені або несправні, дверні коробки (колодки) перекошені, наличники пошкоджені (табл. 6.11.4)
Внутрішнє оздоблення	Облицювання керамічними плитками	Часткове випадання або нещільне прилягання плиток на площі до 50% облицювання (табл.6.12.1)
Санітарно-технічні пристрої	Холодне водопостачання, каналізація, опалення та гаряче водопостачання	Послаблення сальникових набивок, прокладок змішувачів і запірної арматури, окремі порушення теплоізоляції магістралей і стояків (Табл. 7.1); Послаблення прокладок і набивки запірної арматури, порушення пофарбування приладів опалення і стояків, часткове порушення теплоізоляції магістралей (табл. 7.2); Послаблення сальникових набивок і прокладок кранів та запірної арматури, витікання води в деяких змивних бачках, часткове порушення пофарбування трубопроводів (Табл.7.3.); Послаблення місць приєднання приладів; пошкодження емальованого покриття мийок, раковин, умивальників, ванн на площі до 10% їх поверхні; тріщини в трубопроводах з полімерних матеріалів (Табл. 7.4)
Електротехнічні пристрої	Освітлення, радіо, телефон	Несправності, послаблення кріплень і відсутність окремих приладів (розеток, штепселів, патронів і т.д.); сліди корозії на поверхні металевих шаф і часткове пошкодження дерев’яних кришок (Табл.7.5)

Знос - це зменшення вартості об’єкта оцінки, зумовлене різними причинами. Поняття «знос», що використовується в оціночній діяльності, необхідно відрізняти від поняття «амортизація», що застосовується в бухгалтерському обліку. Амортизація в бухгалтерському обліку - це процес розподілу первинних витрат, пов’язаних із придбанням об’єкта на весь термін його служби, без визначення його поточної вартості. В оціночній діяльності знос - основний фактор для визначення поточної вартості безвідносно до його первинної фактичної вартості.

Визначення зносу - це свого роду коригування вартості знову відтвореного об’єкта для того, щоб визначити вартість об’єкта, що оцінюється.

При витратному підході знос, як правило, визначається в грошових одиницях у зіставленні з поточною вартістю відтворення об’єкта оцінки.

В практиці оцінки розглядають три види зносу: фізичний, функціональний (або моральний) і зовнішній (або економічний). Що стосується оцінюваних будівель та споруд, то оцінювач прийшов до висновку, що функціональний (або моральний) і зовнішній (або економічний) знос їм не властивий.

Фізичний знос будівлі (споруди) означає втрату нею фізичних можливостей в процесі експлуатації і визначається безпосередньо шляхом візуального обстеження і аналізу зносу окремих компонентів (елементів, конструкцій), що впливає на корисність і вартість поліпшень. Фізичний знос може також визначатись по укрупнених показниках виходячи зі співвідношення фізичного і ефективного строків життя.

При оцінці відрізняють та враховують усувний і неусувний фізичний знос. Усувний фізичний знос означає, що витрати на ремонт є меншими, ніж додана при цьому вартість будівлі (споруди). Неусувним фізичний знос вважається у тих випадках, коли витрати на виправлення дефекту перевершують вартість, яка при цьому буде додана до вартості будівлі (споруди).

Нормативними документами, що використовуються при оцінці фізичного зносу, є:

СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009. «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків».;

збірники «Укрупнених показників відновної вартості житлових і суспільних будівель» (для визначення питомої ваги вартості конструктивних елементів у вартості заміщення всієї будівлі).

Фізичний знос будівлі (споруди) визначається по формулі:

де:

Зф	фізичний знос будівлі (споруди),%;
Зki	фізичний знос окремої конструкції, елемента або системи, %;.
Li	коефіцієнт, що відповідає частці відновній вартості окремої конструкції, елемента або системи в загальній відновній вартості будівлі (споруди).
n	кількість окремих конструкцій, елементів або систем у будівлі.

Оцінка фізичного зносу будівель і споруд дозволяє з достатньою точністю визначити, до якої категорії придатності вони відносяться.

Стан	Фізичний знос, %	Стан придатності
Добрий	0 - 20%	Справне
Задовільний	21 - 40%	Працездатне
Незадовільний	41 - 60%	Обмежено працездатне
Ветхий	61 - 80%	Аварійне
Непридатний	81 - 100%	Експлуатація виключена

Фізичний знос будівлі визначають відповідно до фактичного зносу конструктивних елементів та їхньої питомої ваги у його відновній вартості. Під час натурного обстеження експертом було встановлено фізичний знос конструктивних елементів об’єкту оцінки. У табличній формі наведено опис окремих конструктивних елементів, наявних дефектів і посилання на відповідні таблиці СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009. «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу житлових будинків».

Питому вагу конструктивних елементів приймають за результатами зіставлення будівельних характеристик будинку з аналогом, який включено в "Збірники укрупнених показників відновної вартості будівель та споруд" Держбуду СРСР (Збірник № 28 «Житлові суспільні та комунальні будівлі та будівлі комунально-побутового призначення», розділ III «Будівлі і споруди комунально-побутового призначення», таблиця № 116 А «Житлові комунальні будівлі».

Конструктивні елементи	Питома вага елемента, %	Фізичний знос, %	Знос у конструкції будинку, %
Фундаменти	8	40	3,20
Стіни та перегородки	25	20	5,00
Перекриття	16	20	3,20
Дах, крівля	2	40	0,80
Підлоги	13	40	5,20
Вікна і двері	19	20	3,80
Внутрішнє оздоблення	19	40	7,60
Санітарно-технічні та електротехнічні пристрої	13	20	2,60
Інше	5	20	1,00
Всього	100		32,40

Фізичний знос будівлі становить 32%.