Визначення вартості нерухомості в рамках порівняльного підходу
Основою застосування порівняльного підходу є той факт, що вартість об'єкту оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу або пропозицій продажу аналогічних об'єктів. Кожний зіставний продаж порівнюється з об'єктом оцінки. В ціну зіставного продажу вносяться поправки (коректування), що відображають істотні відмінності між ними. За відсутності у вільному доступі баз даних з цінами реальних операцій, на які спираються в своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін операцій купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам Національних та міжнародних стандартів оцінки.
При використанні порівняльного підходу Оцінювачем були зроблені наступні кроки:
1. вивчення ринку нежитлової нерухомості, відбір об’єктів порівняння з числа пропозицій на продаж;
2. перевірка інформації по кожному відібраному об’єкту порівняння про ціну пропозиції, в тому числі фізичні характеристики, місцеположення та інші умови операції;
3. коригування цін пропозицій на продаж по кожному об’єкту порівняння відповідно до наявних відмінностей між ним і об'єктом оцінки;
4. визначення показника вартості об'єкту оцінки.
Для коректного зіставлення оцінюваного об'єкту з вибраними об'єктами порівняння необхідно відобразити вплив кожного із зазначених критеріїв на вартість як об’єктів порівняння, так і об’єкту оцінки. Відсоток відмінності по певному критерію між оцінюваним об’єктом та об’єктом порівняння буде визначати відсоток коригування. Зіставлення об’єкту оцінки та об'єктів порівняння в даній роботі здійснено за ціною одиниці площі. Вартість пропозиції об'єктів порівняння корегувалась за такою формулою:
,
де
|
Вкі |
- |
скоригована вартість квадратного метра і-го об'єкту порівняння; |
|
Впі |
- |
початкова вартість і-го об'єкту порівняння (ціна пропозиції); |
|
Sі |
- |
площа і-го об'єкту порівняння; |
|
Кі |
- |
коригування, на відміну в характеристиках об’єкту оцінки та і-го об’єкту порівняння; |
|
m |
- |
кількість коригувань |
Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння проведено на основі визначення середньозваженої вартості. Вартість об'єкту оцінки визначено за такою формулою:
,
де
|
Воо |
- |
вартість об’єкту оцінки; |
|
Sоо |
- |
площа об’єкту оцінки; |
|
n |
- |
кількість об'єктів порівняння; |
Для оцінки впливу певних характеристик кожного із зазначених критеріїв було проаналізовано пропозиції продажу комерційної нерухомості, аналогічної оцінюваній, в районі розташування об’єкта оцінки за ІІ - початок ІІІ квартали 2012 року. В результаті інформаційного пошуку, проведеного в друкарських публікаціях, електронних журналах і базах мережі Інтернет, встановлено у відсотковому відношенні зміни мінімальної вартості 1кв.м. нерухомості за наявності певної характеристики. Результати досліджень відображено в наступній таблиці.
ХХХХХХХ
Розрахунок вартості нерухомості в рамках порівняльного підходу
При аналізі наявної інформації про вартість запропонованої до продажу комерційної нерухомості, аналогічній оцінюваній в районі розташування об’єкта оцінки за ІІ - початок ІІІ квартали 2012 року, в якості об’єктів порівняння розглядались об’єкти, що розташовані в порівняних умовах, близькі по функціональному використанню та мають найменше розбіжностей за основними критеріями. Додаткова інформація та показники вартості об’єктів отримано в результаті телефонних інтерв’ю з особами, що представляють дані об’єкти нерухомості.
Загальний перелік проаналізованих пропозицій за даними електронних версій агенцій нерухомості надано в Додатках. Враховуючи принцип ідентичності, ми відібрали серед пропозицій на продаж нерухомості три об'єкта, які на нашу думку можуть розглядатись в якості об’єктів порівняння для співставлення їх ціни пропозиції з вартістю Об’єкту оцінки.
В наступній таблиці наведені об'єкти-порівняння та їх характеристики.
|
|
Об’єкт порівняння №1 |
Об’єкт порівняння №2 |
Об’єкт порівняння №… |
|
Джерело інформації |
kiev.ko.slando.ua Teлефон : (099) 636 30 12; (097) 670 99 31 |
lun.ua Teлефон : (050) 383 50 57; (093)047 70 79 |
lipki.est.ua Teлефон : (044) 253 40 44; (044) 253 33 04 |
|
Місцезнаходження |
м. Київ, вул. Софійська, 18 а |
м. Київ, вул. Шовковична, 21 |
м. Київ, вул. Шовковична, 25 |
|
Додаткова інформація отримана від особи, що представляла об’єкт |
Нежитлове підвальне приміщення, 78 кв.м., окремий вхід, ремонт, вхід через двір з вулиці Софійська, торг передбачений. |
Нежитлове напівпідвальне (цокольний поверх) приміщення, 74 кв.м., два окремих входи, ремонт, торг передбачений. |
Нежитлове напівпідвальне (цокольний поверх) приміщення, 62,60 кв.м., окремий вхід, торг передбачений. |
|
Загальна площа, кв. м |
78,00 |
74,00 |
62,60 |
|
Вартість пропозиції, доларів США |
180 000 |
200 000 |
155 000 |
|
Вартість пропозиції, доларів США / кв.м з ПДВ |
2 308 |
2 703 |
2 476 |
|
Вартість пропозиції, доларів США / кв.м без ПДВ |
1 923 |
2 253 |
2 063 |
Вартість оцінюваного приміщення визначена на підставі скорегованого середньоарифметичного значення вартості одного квадратного метру об'єктів порівняння. Розрахунок вартості Об’єкта оцінки із застосуванням порівняльного підходу наданий в наступній таблиці.