3. Кредитная (инвестиционная) стоимость земель.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:

• различия в оценках величины будущих потоков доходов;

• различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;

• различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);

• синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:

• инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;

• оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;

• оценка эффективности действующего объекта недвижимости.

Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

4. Виды права землепользования, закрепленного в законодательстве

В основу классификации видов права землепользования положены следующие нормативно-правовые акты:

1. титул права землепользования (собственник, землевладелец)

2. условия и характер возникновения правоотношений в сфере землепользования (общее, специальное)

3. сроки землепользования (постоянное, срочное)

4. цели и формы осуществления права землепользования (с/х, не с/х)

право собственности — высший юридический титул. Собственник земли наделен всеми

правомочиями по владению и распоряжению землей (купля-продажа, дарение, аренда)

Второй титул - право пожизненно наследуемого владения

Третий титул - право постоянного бессрочного пользования. Круг правомочий его субъектов

определяется гос. и муниципальным актом предоставления земельных участков. Субъект не

наделен правом распоряжаться предоставленным ему земельным участком.

Четвертый титул - право аренды земельного участка. Субъект — арендатор земельного участка

по условиям договора несет дополнительные обязанности.

Пятый титул - земельный сервитут, т. е ограниченное право землепользования отсутствие не

только распорядительных правомочий но и иногда правомочий по фактическому обладанию з.у.

Статья 14. Виды права землепользования, закрепленные в законодательстве.

В соответствии с земельным законодательством земельные участки , находящиеся в государственной собственности могут передаваться юридическим и физическим лицам на праве пользования. Право пользования землей подразделяется на постоянное и срочное. Право срочного пользования подразделяется на право аренды и право временного пользования. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования представляются юридическим лицам (предприятиям, учреждениям, организациям…) для определенного целевого использования. Гражданам земля на указанном праве не предоставляется. Документом , удостоверяющим право полного (бессрочного)государственный акт, свидетельство и т. д.. Формы указанных документов утверждались постановлением правительства РФ. В документах содержались сведения о размерах предоставляемых земель ,качественная характеристика, кадастровая оценка, местоположения, ограничения (обременения), а так же графическое изображение участка. Документы подписывались главой администрации районов.

Аренда земли – форма срочного пользования на договорных условиях . Она подразделяется на краткосрочную (до 5 лет)и долгосрочную (до 50 лет). В каждом случае форма аренды устанавливается между арендаторами и арендодателями в зависимости от цели аренды и её условий(кроме тех случаев, которые специально оговорены законодательством). Пример. Только на праве краткосрочной аренды земельные участки могут предоставляться для целей огородничества, сенокошения и выпаса скота, а так же во всех случаях, когда арендодателями являются граждане или юридические лица в сфере с/х производства. В качестве арендодателя может выступать местный орган власти , юридические лица, имеющие землю на праве коллективной собственности, а так же граждане-собственники земельных участков. В качестве арендаторов могут выступать юридические лица или граждане. Документом, удостоверяющим право аренды земли, является договор аренды заключенный между арендатором и арендодателем.

Временное пользование землей- вид срочного пользования, когда срок его использования не превышает трех лет. Предоставлять земельные участки во временное пользование могут как юридические, так и физические лица , имеющие земли на праве пользования или аренды. Право на предоставление земли во временное пользование предоставлено предприятиям, организациям и гражданам. Документов удостоверяющим право временного пользования является договор временного пользования землей. Постановление общего собрания коллективного хозяйства , акционерного общества или приказ администрации гос. предприятия зарегистрированные в установленном порядке в Райкомземе. Право пользования землей может быть прекращено только основанием установленным законодательством. К таким основаниям относятся: добровольный отказ от участка; истечение срока на который участок предоставляли; минование надобности в участке; прекращение трудовых отношений в связи с которыми участок предоставлялся; смерть гражданина, которому участок предоставлялся, ликвидация предприятия , организации, учреждения; нерациональное использование земли; неиспользование участков в течении 1 года , если он предоставлялся для с/х целей, и в течении двух лет , если он предоставлялся не для с/х целей ; использование земли методами ,приводящими к снижению её плодородия и ухудшению его экологической обстановки; систематическая неуплата земельного налога или арендной платы; изъятие земли для государственных и общественных целей; перехода права собственности на строение или сооружение.

Решение о прекращении права владения и пользования землей во всех случаях( кроме аренды у частных лиц и временного пользования) принимают местные органы власти по месту нахождения участка. Право аренды у частных лиц и право временного пользования землей прекращаются путем расторжения соответствующего договора.

5. Может ли орган местного самоуправления распоряжаться земельным участком государственной собственности? Какие действия он должен предпринять?

Экзаменационный билет №29

1. Обработка теодолитного хода

Теодолитный ход - ломаная линия, закрепленная на местности вдоль которой измерены горизонтальные углы и длины линии. Бывает замкнуты и разомкнутый. Замкнутый: измеряемыми величинами явл-я углы β1, β2… ,S1,S2… а также привязочный угол β0. Известны корд. Исходных точек А и В. Необходимо найти координаты точек 1,2,3… Разомкнутый: Измеренные величины β1, β2… ,S1,S2… Исх корд точек А,В,С,D. Найти корд. 1,2,3.При создании съемочного обоснования необходимо определять корд. определяемых пунктов, в основе этого лежит прямая геодезическая задача. Даны: Ха,Уа,α,S.Определить Х,У. Решение: х1=ха+∆х,у1=уа+∆у ∆х/S=соsα, ∆х=S*cosα. ∆у=S*sinα. х1=ха+ S*cosα, у1=уа+ S*sinα.Обратная геод задача: Известны координаты точек ха,уа,хв,ув, найти дирекционный угол стороны α и длину S. tg α= ∆y/ ∆x, α=arctg(∆y/∆x), S= √(∆y)²+(∆x)².

Обработка замкнутого теод.хода. В данном теод ходе измерены внутренние углыполигона. Теоретическая сумма углов должна быть Σ=180(n-2). Σпрактическая= β1+ β2+…+ β n. Разность этих значений называется невязкой теод хода. Это угловая невязка ƒ_β=Σпр.-Σтеор. ƒ_βдоп=1'√ n. Если ƒ_β<= ƒ_βдоп то вычисляют поправки в углы. U _β=- ƒ_β/ n. Исправленные углы β'i= βi+U' _β.Контроль: Σ β'i=180(n-2).По исправленным углам вычисляем дирекционные. При правых измеренных они вычисляются как α2=α1+(180-q). При левых α2= α1+( β-180).Увязка приращений координат: Если предположить что приращения координат ∆х1, ∆х2… безошибочны, то х1=ха+ ∆x1, х2=х1+∆x2, х3=х2+∆x3, х4=х3+∆x4, ха=х4+∆xа. Если сделать взаимную подстановку то ха=ха+∆x1+∆x2+∆x3+∆x4+∆xа. Ха=ха+Σ∆xi. Σ∆x_теор=0, Σ∆y_теор=0. Поскольку у нас есть вычесленные приращения координат Σ∆x_пр= ∆x1+∆x2+∆x3+…ƒх= Σ∆x_пр- Σ∆x_теор=Σ∆x_пр, ƒу=Σ∆y_пр. ƒs=√ƒх²+ƒу². ƒs/Σs=1/Σs:ƒs . Если ƒs допустима, то вычесляем поправки в приращения корд пропорционально длинам сторон U∆xi= - (Si/ΣS) ƒх, U∆уi= - (Si/ΣS) ƒу. Вычисляются исправленные приращения ∆xi'=∆xi +U∆xi, ∆уi'= ∆уi +U∆уi. По исправленным приращениям вычисляются корд.точек по формулам приведенным выше. Обработка разомкнутого теод хода.Если измерены левые по ходу горизонтальные углы, то: α1=αн+β1-180,…, αк=α_н-1+ βn-180, отсюда β1=α1+180-αн,…, βк= αк+180 – α_n-1.Если сложить вычесленные углы, то Σ β=- αн+180*n+ αк= αк+180* n- αк. Это есть теор сумма углов в раз теод ходе с левыми угл. Если рассмотреть т ход с правыми гориз углами. α 1= αн+180- β1,…, αк= α _n-1+180-β n. Если вычислить углы, то β1= αн+180- α1,…, βn= α _n-1+180- αк. Σβ= αн+180*n- αк.Это теор сумма углов при правых углах. Для левых и правых в дальнейшем вычисляется невязка. ƒ_β= Σβпр- Σβтеор. Uβ=-ƒβ/n. Σβпр= β1+β2+β3+… β'=β+Uβ. Σβтеор.лев.= αк+180*n-αn, Σβтеор.прав.= αn+180*n-αк. Вычисление и увязка приращения координат.По исправленным углам вычисляем дирекционные углы. αi=α_i-1+ βi-180, αi= α_i-1+180- βi, ∆xi=Si*cosαi, ∆yi=Si*sinαi. Приращение координат м/у исходными корд. В и С можно найти дважды.1. Σ∆xпр=∆x1+∆x2+… 2. Σ∆xтеор.=Хс-Хв=Хк-Хн. Анологично по У. Соответствующие теорет и пр суммы должны быть м/у собой одинаковы, но из-за ошибок в измерениях, м/у ними будет разница,кот наз невязка. ƒх= Σ∆Хпр- Σ∆Хтеор. ƒу= Σ∆Упр- Σ∆Утеор. ƒs=√ƒх²+ƒу². Если ƒs допустима, то вычесляем поправки в приращения корд из расчета, что периметру соответствует поправка. U∆xi=-( ƒхi/ Σs)*Si, U∆уi=-( ƒуi/ Σs)*Si. ∆x'i=∆xi+U∆xi, ∆у'i=∆уi+U∆уi. Х1=Хн+∆Х1, Х2=Х1+∆Х2…контроль Хк=Хn-1+∆Хn. Анологично с У.

2. Задачи проектирования размещения производственных подразделений.