В современном обществе кадастровая оценка земель поселений используется в следующих целях:
- в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
- для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
- для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
- для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны. Данная стоимость определяется как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.
Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.
Кадастровая оценка городских земель может использоваться для следующих целей:
- создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
- установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
- формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
- обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
- определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
- информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
- создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.
Различают следующие основные виды стоимости земли: рыночную, кадастровую и нормативную.
Применяются они в зависимости от того, для каких действий будет использован определенный вид стоимости.
Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи, изъятии земель для государственных нужд, сделках с участием государственной (муниципальной) собственности, внесении в уставный капитал, сдаче в аренду и т.д.
Кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах, выкупе земли и т.д.
Нормативная стоимость в настоящее время применяется в основном в тех ситуациях, когда для земельного участка не определена кадастровая стоимость, т.е. происходит переход от нормативной стоимости к кадастровой.
Рыночную и кадастровую стоимость могут оценивать оценочные компании, соответствующие нормам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В рамках оценочной деятельности существуют и оцениваются дополнительно следующие виды стоимости: инвестиционная и ликвидационная.
Нормативная стоимость определяется, как правило, муниципальными органами.
Виды стоимости земельного участка
В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:
- стоимость в использовании;
- стоимость в обмене (меновая стоимость).
Таким образом общая процедура кадастровой оценки:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом.
Результаты земельно-оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.
Обязанности собственников земли
В соответствии с ЗК РФ на собственников земли, землевладельцев и землепользователей, в том числе и арендаторов возложены следующие обязанности:
- использовать предоставленные земли в соответствии с целевым назначением;
- повышать плодородие почв, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшение Экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;
- осуществлять в установленном порядке комплекс мероприятий по охране земель;
- своевременно вносить плату за землю;
- не нарушать своими действиями прав других собственников земли, землевладельцев и землепользователей;
- соблюдать порядок пользования лесными угодиями, водными и другими природными объектами;
- своевременно предоставлять органам исполнительной власти установленные законом сведения о состоянии и использовании земель;
- производить строительство на предоставленном участке в соответствии с действующими строительными нормами и правилами по согласованию с природоохранными, архитектурно-строительными, градостроительными, пожарными, санитарными и другими нормами.
В случае аренды земли у местных органов власти стремиться возводить желые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре; при аренде земли у собственника - согласие собственника.
В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе собственника он обязан возместить арендатору в полном объёме все нанесённые убытки.
Может ли суд отменить иск об установлении сервитута, если истец не доказал невозможность выполнения работ без установления сервитута?
Экзаменационный билет №33
Порядок трассирования линейного сооружения
1)Намечают начало и конец трассы точек А и В.
2)Отмечаются углы поворота УП1,УП2
3)Измеряются магистральные углы β1и β2 тут же вычисляют углы поворота трассы
φ1=180 º- β1
φ2=180 º- β2
4)Привязывается на концах трасса к пунктам геод.опоры или к местным объектам
5)Разбивка пикетажа,т.е.разделение трассы на отрезки по 100 м.
ПКо совпадает с началом трассы.Если трасса проектируется без закруглений, то след.пикет после угла поворота ставится на расстоянии по 100 и доп.пред.
1
00-l+Д
Если
трасса проектируется с загругл. И
действительно по кривой должно быть
расстояние м/у пикетами ровно 100 м,тогда
по ломаной она должна быть больше 100.на
величину д-домера.
6)Нивелирование трассы.
Расчет элементов круговой кривой
Для вычисления Д необходимо знать элементы круговой кривой. Д=2Т-К
Домер показывает насколько расст.по кривой меньше расстояния по 2Т
tg φ/2 =T/R,T=Rtg φ/2; k/ φ=2πR/360°; k= φ2πR/360º= φπR/180º, Б=УПо-R, R/УПо=cosφ/2
УПо=R/cosφ/2 . Б=(R/cosφ/2)-R..При трассировании ведется пикетажный журнал,на кот.показана ось трассы,углы поворота,объекты местности,кот.пересекают трассу.В журнале ведутся расчеты осн.точек круговой кривой.Пикетажное наименование-это расстояние от начала трассы до точки.ПК3 до дан.точки 300 м. ПК3+70,3-до этой точки 370,3.вып-им расчетыНК=УП-Т,КК=НК+К,КК=УП+Т-Д. УП ПК1+20,0 Контроль УП Пк1 20,0
УП ПК1+20,0 +Т 70,14
-Т 70,14 -Д 4,08
К ПКо+42,86 КК ПК1+86,06
+К ПК1+36,20
ПК1+86,06
При необходимости строятся поперечные профили.
Системы землеустройства
Для эффективной организации использования земли нужна единая система земл-ва, которая способна охватить весь зем. фонд и обеспечить сбалансированную программу на ближайшую и дальнейшую перспективу. Такая система вкл. прогнозирование и проектирование мероприятий по Федерации в целом, по республикам, краям, областям и админ. районам.
Планирование выступает как деятельность гос. и всех его звеньев по научному обоснованию задач экон-го развития на определенный период времени.
Прогнозы использования земель-это научно-обоснованные выводы, построение на анализе общей соц.-экон. ситуации и изучении тенденции как позитивных, так и негативных процессов.
Программы представляют собой увязанные по ресурсам, исполнителям и срокам осуществления комплексы соц.-экон. мероприятий, организационно-хоз. и технико-экон. мероприятий, обеспечение запланированные количественные и кач-е показатели состояния и использования зем. фонда на перспективу.
Действующая система зем-ва включают прогнозирование, планирование и проектирование распределения, использования и охраны зем. ресурсов в различных пропорциях, соответствующих админ.- террит-му уровню.
Разработка системы землеустройства делится на 2 направления: осуществляется комплексное изучение и оценка зем. ресурсов, опред тенденции и возможности использования земли на перспективу; разрабатывается перспективные планы развития и террит-го размещения отраслей и предприятий, определяется их потребность в зем. ресурсах соответствующего качества.
Общая задача схем и проектов зем-ва заключается в разработке программ, обеспечивающих сбалансированные потребности отраслей и предприятий в земле на основе ее перераспределения и рационального использования.
Первоосновой системы земл-ва явл. приподно-с/х районирование. На основе его проводится классификация почв, предусматривающая выделения категорий пригодности и классов земель. Классификация пригодности земель – более общее понятия. Основой их выделения служит возможность использования участков под основные виды с/х угодий. Категория определяется качественными соотношением земель, хотя по ряду экон-х и др. факторов может не совпадать с фактическим использованием зем. участков.
Схема природно-с/х районирования и данные классификации земель служат основой для составления ген. схемы использования зем. ресурсов. Разработка генсхемы осуществляется в 3 этапа: составление научно-техн. концепции; разработка основных направлений; составление развернутой схемы.
Содержание схемы зем-ва вкл следующие части:
1.Обоснование использования зем. фонда на перспективу.
2.Развитие и размещение агропромышленного комплекса.
3.Совершенствования системы землевл. и землепол.
4.Организация угодий и разработка основных элементов ведения с/х.
5.Разработка и обоснование природоохранных мероприятий.
6.Определение эффективности мероприятий схемы зем-ва и порядка по их реализации.
На основе районных схем осуществляется МХЗ, ВХЗ.
Система землеустроцства, то есть разрабатывается иерархически соподчиненные комплексы тех., экон., юрид. документов, вкл. чертежи, расчеты и описания, обеспечивающие последовательность прогнозирования, планирования и проектирования зем-х мероприятий по организации использования и охране земель.
Главными задачами системы зем-ва явл.:
обоснование соц.-экон. целей зем-ния, выбор направлений их развития; комплексная реализация достижений научно-тех. прогресса в области использования и охраны земель; тесная увязка стратегии и тактики зем-ния с планированием народного хозяйствования, его отраслей и предприятий; обеспечение экологических, правовых и административных мер, стимулирующих рацион. использование и охрану зем. ресурсов во всех отраслях и сферах деятельности.
Системой землеустройства обеспечивается последовательное и пропорциональное решение основных вопросов организации использования зем ресурсов на стадии прогнозирования, программирования и проектирования