- •1. Правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •2. Особенности бизнеса, предприятия как объекта оценки
- •3. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса
- •4. Основные цели оценки бизнеса
- •5. Рыночная стоимость и цена продаж
- •6. Принципы оценки недвижимости
- •7. Процесс оценки недвижимости и его этапы
- •8. Затратный метод оценки недвижимости
- •9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •10. Доходный метод оценки
- •11. Метод экспресс-оценки предприятия
- •12. Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ево)
- •13. Оценка зданий и сооружений
- •Документы для оценки зданий и сооружений.
- •14. Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •15. Определение рыночной стоимости акции
- •16. Требования при оценке производственных средств, машин и оборудования
- •17. Определение стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода
- •18. Определение стоимости машин и оборудования на основе (рыночного или сравнительного) подхода
- •19. Определение стоимости машин и оборудования на основе затратного подхода
- •20. Особенности оценки машин и оборудования
- •21. Методика оценки земли
- •22. Определение рентной платы за земельный участок
- •23. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •24. Экспертиза отчетов об оценке
- •25. Критерии наиболее эффективного использования недвижимости
- •26. Общая характеристика подходов к оценке недвижимости
- •27. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •28. Виды индексов в строительстве
- •29. Оценка предпринимательской прибыли
- •30. Понятие обесценивания
- •31. Виды износов и устареваний
- •33. Природа физического износа и методы его оценки
- •34. Факторы, влияющие на величину физического износа
- •35. Методы оценки физического износа
- •36. Методы оценки функционального устаревания
- •37. Меоды оценки внешнего устаревания
- •38. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •39. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •40. Особенности применения сравнительного подхода
- •41. Доходный подход к оценке недвижимости
- •42. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
- •43. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •44. Ставки капитализации и дисконтирования
- •45. Метод прямой капитализации
- •46. Метод капитализации по норме отдачи
- •47. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости, отличия, область применения
- •48. Этапы массовой оценки
- •49. Виды моделей массовой оценки
- •50. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •51. Оценка земельного участка методом сравнения продаж
- •52. Оценка земельного участка методом распределения
- •53. Оценка земельного участка методом выделения
- •54. Оценка земельного участка методом остатка
- •55. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования
- •56. Цели оценки недр и основные объекты оценки
- •57. Стоимостная оценка недр
- •58. Оценка недвижимости в составе предприятия
- •59. Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством
- •60. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
25. Критерии наиболее эффективного использования недвижимости
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные варианты их использования.
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
юридическая допустимость;
физическая осуществимость;
финансовая обеспеченность;
максимальная продуктивность.
В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости.
Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении.
Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.
Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.