59. Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством

Оценка незавершенного строительства применяется к таким видам недвижимости, как здания и сооружения, нефтяные и артезианские скважины, жилая недвижимость, объекты благоустройства и железнодорожного транспорта.

Наиболее распространенными цели оценки: приватизация государственной собственности, осуществление сделки купли-продажи объекта, оформление залогов, переуступка прав на объект, страхование объекта или внесение его в уставной капитал, для оценки рациональности использования земельного участка, на котором расположен объект.

При оценке незавершенного строительства используются несколько способов классификации объектов. Наиболее важной является классификация с точки зрения возможности объекта выступать в качестве доходной недвижимости. К этому типу можно отнести здания и сооружения общественного назначения, а так же жилые здания.

Здания и сооружения производственного назначения подразделяются на две группы. 1) специализированные объекты, у которых практически невозможно изменить функциональное назначение из-за особенностей конструкции (сооружения добывающих отраслей промышленности). Такие объекты оцениваются только затратным подходом

2) более универсальные с точки зрения объемно-планировочных и конструктивных решений строения, которые могут быть использованы для размещения различных типов производств. Рыночная оценка осуществляется как доходным, так и затратным подходами.

Метод оценки стоимости, основанный на сравнительном анализе к объектам незавершенного строительства практически не применяется.

При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), определяется по формуле

С= Сстр + Зсопутст + П - И,

где Сстр - стоимость строительства;

Зсопутст - сопутствующие затраты;

П - предпринимательская прибыль;

И - величина совокупного износа.

60. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста

Залоговая стоимость – стоимость недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита. Ее величина, как правило, ниже рыночной стоимости недвижимости, так как из нее исключаются расходы и возможные потери кредитора при рыночной реализации заложенного актива в случае невозврата кредита.

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита:

1. Определяется длительность анализируемого периода.

2.         Для каждого анализируемого года рассчитывается: " величина чистого операционного дохода, " сумма расходов по обслуживанию долга.

3.         Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

4.         Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

5.         Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

6.         Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.

7.         Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

8.         Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

9.         Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих "точки зрения": типичного продавца (затратный подход), типичного покупателя (доходный подход), рынка (сравнительный подход).

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала).

Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле "наиболее вероятная" цена). При необходимости можно обойтись в оценке арендытолько одним из трех упомянутых подходов:

• при наличии достаточного количества рыночных данных используется метод сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;

• на "пассивном" рынке недвижимости или для "пассивного" сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) применяется доходный подход

• если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки аренды применяется затратный подход