44. Ставки капитализации и дисконтирования
Коэффициент капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.
Коэффичиент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Коэффициент капитализации – компенсация, которая д.б. выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск, за др. факторы .связанные с конкретными инвестициями.
Ставка капитализации состоит из 2-х ставок:
- ставка дохода на капитал;
- нормы возврата капитала.
Ставка дохода на капитал чаще всего строится методом кумулятивного построения (суммирования).
Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой применяется безрисковая ставка дохода и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды рисков, связанные с особенностями оцениваемого объекта недвижимости (премия за риск, низкуюликвидность, за инвестиционный менеджмент).
Существует 3 способа расчета нормы возврата капитала:
1) стоимость недвижимость не меняется, т.е. возмещение капитала произойдет в моммент перепродажи объекта;
2) стоимость недвижимости снижаетс, т.е. еобходимо предусматривать возмещение суммы инвестиций, вложенных в объект недвижимости. В данном случае сумма возможных инвестиций д.б. получена из текучего дохода;
3) стоимость недвижимости рстет – в данном случае норма возврата капитала складывается из части ЧОД
Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными сделками.
Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки).
При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информмации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтироввания из данных о продаже выделена не м.б., т.к. ее нльзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя отностительно денежных потоков.
45. Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.
В общем случае
ставка капитализации определяется как:
Метод прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).
Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.
46. Метод капитализации по норме отдачи
Метод капитализации по норме отдачи устанавливает связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.
Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:
техники непосредственного дисконтирования;
модельные техники;
техники ипотечно-инвестиционного анализа.
Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (IO) и реверсии VOn с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи YO:
Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.
Для определения средней величины общей нормы отдачи YO используются следующие техники:
техника кумулятивного построения;
техника сравнения с альтернативными проектами;
техника сравнения продаж;
техника мониторинга рыночных данных.
Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта.
Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.
Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.