- •1. Правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •2. Особенности бизнеса, предприятия как объекта оценки
- •3. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса
- •4. Основные цели оценки бизнеса
- •5. Рыночная стоимость и цена продаж
- •6. Принципы оценки недвижимости
- •7. Процесс оценки недвижимости и его этапы
- •8. Затратный метод оценки недвижимости
- •9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •10. Доходный метод оценки
- •11. Метод экспресс-оценки предприятия
- •12. Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ево)
- •13. Оценка зданий и сооружений
- •Документы для оценки зданий и сооружений.
- •14. Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •15. Определение рыночной стоимости акции
- •16. Требования при оценке производственных средств, машин и оборудования
- •17. Определение стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода
- •18. Определение стоимости машин и оборудования на основе (рыночного или сравнительного) подхода
- •19. Определение стоимости машин и оборудования на основе затратного подхода
- •20. Особенности оценки машин и оборудования
- •21. Методика оценки земли
- •22. Определение рентной платы за земельный участок
- •23. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •24. Экспертиза отчетов об оценке
- •25. Критерии наиболее эффективного использования недвижимости
- •26. Общая характеристика подходов к оценке недвижимости
- •27. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •28. Виды индексов в строительстве
- •29. Оценка предпринимательской прибыли
- •30. Понятие обесценивания
- •31. Виды износов и устареваний
- •33. Природа физического износа и методы его оценки
- •34. Факторы, влияющие на величину физического износа
- •35. Методы оценки физического износа
- •36. Методы оценки функционального устаревания
- •37. Меоды оценки внешнего устаревания
- •38. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •39. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •40. Особенности применения сравнительного подхода
- •41. Доходный подход к оценке недвижимости
- •42. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
- •43. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •44. Ставки капитализации и дисконтирования
- •45. Метод прямой капитализации
- •46. Метод капитализации по норме отдачи
- •47. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости, отличия, область применения
- •48. Этапы массовой оценки
- •49. Виды моделей массовой оценки
- •50. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •51. Оценка земельного участка методом сравнения продаж
- •52. Оценка земельного участка методом распределения
- •53. Оценка земельного участка методом выделения
- •54. Оценка земельного участка методом остатка
- •55. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования
- •56. Цели оценки недр и основные объекты оценки
- •57. Стоимостная оценка недр
- •58. Оценка недвижимости в составе предприятия
- •59. Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством
- •60. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
30. Понятие обесценивания
ОБЕСЦЕНИВАНИЕ (АМОРТИЗАЦИЯ) - частичная потеря стоимости. Обесценивание это издержки вычитаемые из дохода (сумма вычитаемая из выручки для снижения дохода). Обесценивании – это метод распределения затрат на оборудование с длительным сроком службы. Стоимость любых активов данного типа – зданий, станков и т.д. – по мере истечения срока их полезной службы постепенно понижается.
Концепция амортизации и обесценивания часто используются как взаимозаменяемые понятия. Однако обычно термин амортизация относится к распределению издержек вследствие ухудшения физических или функциональных свойств физических активов, таких как здания и оборудование, а обесценивание - к распределению издержек в течение срока полезной службы неосязаемых активов, таких как патенты, аренда и т.д.
Амортизация зданий и их элементов — это восполнение потерь стоимости основных фондов, происходящих вследствие постепенного износа зданий. Восполнение производят путем создания амортизационного фонда за счет периодических отчислений в определенном процентном отношении к стоимости объекта. По истечении определенного времени здание теряет значительную часть своей полезной стоимости и становится непригодным к дальнейшей эксплуатации. Потерянную стоимость здания восстанавливают частично путем текущих и капитальных ремонтов, за счет накопленных амортизационных отчислений. Восполняют только физический износ здания, происходящий вследствие его эксплуатации. Нельзя восстановить за счет амортизации повреждений здания, происшедшие в результате стихийных бедствий: пожаров, наводнений, ураганов и т. д. Общую степень разрушения или износа здания определяют суммированием разрушений, возникших в результате физического износа элементов здания и вследствие действия других причин. Для определения степени разрушения или износа всего здания необходимо знать показатели процентной стоимости отдельных частей и элементов по отношению к его полной стоимости. Для этой цели служат специальные таблицы.
31. Виды износов и устареваний
Износ - потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.
Различают два вида износа – физический и моральный (устаревание).
Физический износ – это утрата первоначальной потребительной стоимости вследствие снашивания, ветхости и устаревания.
Физический износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту (т.е. затраты на исправление дефекта превышают предполагаемую прибыль).
Моральный износ (устаревание) проявляется в потере экономической эффективности и целесообразности использования основных фондов до истечения срока полного физического износа.
Выделяют 2 вида устареваний: функциональное и экономическое
Функциональное устаревкние – это потеря объектом стоимости в результате развития новых технологий.
В теории оценки проводится граница между функциональным операционным и функциональным технологическим устареванием.
Функциональное технологическое устаревание – это потеря в стоимости, вызванная конструктивными различиями и разницей в используемых материалах между современными машинами и оцениваемой машиной. Оно связано с избыточными капитальными затратами в производстве.
Функциональное операционное устаревание – это потеря в стоимости, вызванная различиями между производительными характеристиками новой и оцениваемой машины. Связанно с избыточными затратами в использовании.
Экономическое устаревание – это потеря стоимости, вызванная неблагоприятными внешними условиями такими как:
сократившийся спрос на продукт (услугу),
возросшая конкуренция
изменение в снабжении сырьевыми рессурсами,
возросшие затраты на сырье, труд, коммунальные услуги, инфляция
высокие ставки процента,
требования по охране окружающей среды,
зонирование,
законодательство,
экономический спад.
32. Понятие долговечности и капитальности
Капитальность здания - характеристика здания, зависящая от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), определяющая долговечность здания.
В это понятие капитальности входят такие показатели как долговечность и огнестойкость здания.
Долговечность. Срок службы здания, в течение которого оно сохраняет прочность, устойчивость и свои эксплуатационные качества. В основе этого параметра лежит срок службы основных элементов конструкции — фундаментов, стен, перекрытий, полов, покрытий и т. п., который, в свою очередь, зависит от сопротивляемости использованных материалов (морозо- и водостойкости, стойкости против загнивания и коррозии). Влияют на срок службы и качество строительства и соблюдение правил эксплуатации. По срокам службы строительные конструкции подразделяются на три степени. Первая — не менее 100 лет; вторая — не менее 50 лет и третья — не менее 20 лет.
Огнестойкость. Зависит от группы возгораемости и предела огнестойкости стройматериалов. По группам материалы делятся на несгораемые, трудносгораемые, и сгораемые. Предел огнестойкости определяется длительностью сопротивления материалов и конструкций огню и высоким температурам. Для того чтобы повысить огнестойкость конструкций, их разделяют на части преградами, препятствующими распространению огня (например, глухими кирпичными стенами).