33. Природа физического износа и методы его оценки

Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Для  определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации».

Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни.

С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:

1.    Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли.

2.    Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

3.    Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1.    Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.

2.    Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.    Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

34. Факторы, влияющие на величину физического износа

Скорость и величина физического износа жилых зданий зависит от многих факторов. Здесь имеют значение:

- род и качество строительных материалов, деталей и конструкций;

- качество строительных работ;

- система, периодичность и качество работ по ремонту;

- климатические и другие условия, в частности влажность воздуха жилых помещений в зимнее время;

- объемно-планировочные решения домов и квартир, норма обеспеченности жилой площадью и характер заселения квартир и др.

При рассмотрении вопросов физического износа следует принимать во внимание различные формы и виды материального износа строительных элементов жилого здания.

- механический износ (истирание полов, сопряженных деталей металлических элементов оборудования и т.д.);

- усталостный износ металла и дерева;

- износ как следствие ползучести металлов;

- коррозийный износ металлов;

- выветривание каменных и бетонных изделий;

- гниение дерева, разрушение древесины от поражения домовым грибком и жучками-точильщиками;

- деформации и разрушения конструкций вследствие осадочных явлений, сейсмических воздействий и т. п.

В силу этого определение действительного уровня физического износа жилого здания необходимо производить с учетом конкретных условий, от которых зависит его техническое состояние и величина износа.