- •1. Правовые основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •2. Особенности бизнеса, предприятия как объекта оценки
- •3. Факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса
- •4. Основные цели оценки бизнеса
- •5. Рыночная стоимость и цена продаж
- •6. Принципы оценки недвижимости
- •7. Процесс оценки недвижимости и его этапы
- •8. Затратный метод оценки недвижимости
- •9. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •10. Доходный метод оценки
- •11. Метод экспресс-оценки предприятия
- •12. Модель Эдвардса-Белла-Ольсона (ево)
- •13. Оценка зданий и сооружений
- •Документы для оценки зданий и сооружений.
- •14. Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •15. Определение рыночной стоимости акции
- •16. Требования при оценке производственных средств, машин и оборудования
- •17. Определение стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода
- •18. Определение стоимости машин и оборудования на основе (рыночного или сравнительного) подхода
- •19. Определение стоимости машин и оборудования на основе затратного подхода
- •20. Особенности оценки машин и оборудования
- •21. Методика оценки земли
- •22. Определение рентной платы за земельный участок
- •23. Техническая экспертиза объектов недвижимости
- •24. Экспертиза отчетов об оценке
- •25. Критерии наиболее эффективного использования недвижимости
- •26. Общая характеристика подходов к оценке недвижимости
- •27. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений
- •28. Виды индексов в строительстве
- •29. Оценка предпринимательской прибыли
- •30. Понятие обесценивания
- •31. Виды износов и устареваний
- •33. Природа физического износа и методы его оценки
- •34. Факторы, влияющие на величину физического износа
- •35. Методы оценки физического износа
- •36. Методы оценки функционального устаревания
- •37. Меоды оценки внешнего устаревания
- •38. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •39. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •40. Особенности применения сравнительного подхода
- •41. Доходный подход к оценке недвижимости
- •42. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости
- •43. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков
- •44. Ставки капитализации и дисконтирования
- •45. Метод прямой капитализации
- •46. Метод капитализации по норме отдачи
- •47. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости, отличия, область применения
- •48. Этапы массовой оценки
- •49. Виды моделей массовой оценки
- •50. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •51. Оценка земельного участка методом сравнения продаж
- •52. Оценка земельного участка методом распределения
- •53. Оценка земельного участка методом выделения
- •54. Оценка земельного участка методом остатка
- •55. Оценка земельного участка методом предполагаемого использования
- •56. Цели оценки недр и основные объекты оценки
- •57. Стоимостная оценка недр
- •58. Оценка недвижимости в составе предприятия
- •59. Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством
- •60. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
57. Стоимостная оценка недр
Стоимостная оценка недр определяется экономической ценностью содержащихся в них минеральных ресурсов. Рыночную стоимость данная ценность приобретает в момент извлечения полезного ископаемого из недр. Величина рыночной стоимости равняется потоку дохода, который рассчитывается как разница между реализационной ценой и затратами на извлечение полезного ископаемого. В зависимости от целей оценки в расчетах могут использоваться мировые цены на минеральное сырье и внутренние цены, если они меньше мировых, но реализация сырья идет на внутренние рынки.
При оценке недр определяется: 1) геолого-экономическая оценка; 2) эффективность различных вариантов освоения месторождений и проведения геологоразведочных работ; 3) стоимость месторождений полезных ископаемых и участков недр; 4) стоимость горного имущества; 5) стоимость акций горных компаний; 6) величина экологического ущерба и затрат на его ликвидацию.
Оценки могут проводиться на макроэкономическом, региональном и локальном уровнях. Объектами оценки могут выступать определенные территории и регионы, запасы минерального сырья, отдельные месторождения, а также их участки и геологические блоки.
К факторам, оказывающим значительное влияние на стоимость месторождения, относятся:
! условия и время эксплуатации месторождения;
! качество минерального сырья и его технологические свойства;
! крупность месторождений;
! глубина залегания продуктивных горизонтов;
! внутренние и международные цены на минеральное сырье;
! расположение месторождения по отношению к транспортным магистралям, центрам переработки и использования сырья;
! период строительства горного предприятия и его мощность;
! наличие трудовых ресурсов;
! существующая система налогообложения, отчислений и платежей в сфере недропользования и другие.
58. Оценка недвижимости в составе предприятия
Оценка требуется в следующих случаях:
1. Продажа какой-то части недвижимости предприятия:
-чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений;
-расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия;
-удовлетворить требование муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или для развития социальной сферы;
-рассчитаться с партнерами по искам о возмещении причиненного ущерба согласно решению суда и т.д.
2. Получение кредита под залог части недвижимости предприятия - ипотека.
3. Страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества.
4. Передача части недвижимости в аренду.
5. Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.
6. Переоценка основных фондов.
7. Оформление части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия.
8. При разработке бизнес-плана по реализации инвестиционного проекта.
9. Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.
Предприятия относятся к специализированным объектам недвижимости, которые в силу своей специфики обладают полезностью, ограниченной конкретным видом использования, и редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке, т. е. это недвижимость, не имеющая открытого рынка купли-продажи. Поэтому применение базы рыночной стоимости для оценки недвижимости промышленных предприятий неприемлемо.
Наиболее часто используемый метод основывается на остаточной стоимости возмещения, а получаемый результат является нерыночным типом стоимости.
Общая схема определения стоимости недвижимости в составе предприятий:
1) инвентаризация промышленного предприятия, в ходе которого проверяется наличие документов на объекты недвижимости, которые подтверждают нахождение указанных объектов в собственности организаций, а также их строительно-технические и конструктивные характеристики (класс конструктивных систем зданий).
2) оценка стоимости зданий и сооружений включает:
- расчет стоимости их воспроизводства (при помощи УПВС)
- определение физического износа и всех форм обесценения (функционального и экономического устаревания),
- расчет остаточной стоимости зданий и сооружений