Вопрос 3

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Комментарий к статье 44

Гражданским законодательством установлены основания прекращения права собственности, применимые к любому виду имущества (ст. 235 ГК РФ). Комментируемая статья в целом соответствует нормам Гражданского кодекса, с учетом особенностей земельных участков как имущества. В частности, в ней не упоминается о прекращении права собственности в случае гибели или уничтожения земельного участка, поскольку сама по себе такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает.

Следует заметить, что в указанной статье Гражданского кодекса названа возможность установления законодательством иных случаев утраты права собственности на имущество. Земельный кодекс такой возможности не предусматривает - таким образом, установленный им перечень оснований прекращения права собственности на земельные участки является исчерпывающим.

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ порядок отчуждения собственником земельного участка осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничения оборотоспособности земельных участков.

Условия и порядок отказа собственника от права на земельный участок регулируются ст. 53 ЗК РФ (см. комментарий к ней).

Основания принудительного лишения собственника земельного участка регламентированы гражданским законодательством. Кроме случаев, зафиксированных в ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается.

Среди таких случаев в указанной статье названы выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого регламентированы ст. 49 и 55 ЗК РФ; реквизиция и конфискация, порядок осуществления которых в отношении земельных участков регулируются соответственно ст. 50 и 51 ЗК РФ (см. комментарий к ним).

Иными основаниями лишения собственника прав на земельный участок в соответствии с гражданским законодательством могут быть:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам. По российскому законодательству гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст. 24 ГК РФ); гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего должнику имущества (ст. 25 ГК РФ); юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст. 56 ГК РФ).

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст. 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

Право собственности на имущество (в том числе земельный участок), на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

- отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. В отношении земельного участка это может быть, например, случай, когда участок из земель сельскохозяйственного назначения поступил в силу наследования по завещанию в собственность юридического лица или гражданина, который не ведет сельскохозяйственное производство и не входит в перечень субъектов, которому такой участок мог бы быть предоставлен. В соответствии со ст. 238 ГК РФ в этом случае собственник обязан произвести отчуждение такого участка в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок (такой срок может быть установлен в дальнейшем, например, законом о регулировании оборота сельскохозяйственных земель). Если участок в установленный срок собственником не отчужден, он подлежит по решению суда принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом; при этом вычитаются затраты на отчуждение имущества;

- отчуждение имущества, в том числе земельного участка, в случаях:

выплаты участнику долевой собственности остальными собственникам компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ;

решения суда о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п. 2 ст. 272 ГК РФ.

Земельный участок может быть также изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем использовании этого участка в случаях:

- если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Данная норма содержится в ст. 285 ГК РФ;

- если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ). В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный кодекс подробно регламентирует порядок изъятия в двух последних случаях земельных участков у владельцев, пользователей и арендаторов (ст. 45 - 47), о собственниках же специально не упоминает. А статья 286 ГК РФ, посвященная порядку изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования у собственника, отсылает к земельному законодательству в части определения органов, уполномоченных принимать решения о таком изъятии, а также установления порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственника о допущенных нарушениях. Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушениях земельного законодательства пока не установлено, следует ориентироваться на нормы ст. 54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей (см. комментарий к ней). В частности, к лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, с установлением срока для устранения нарушения.

Наконец, прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации.

При приватизации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, по решению самого собственника, т.е. государства, муниципальных образований, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством. Так, в ходе земельной реформы были приватизированы земли, занимаемые сельскохозяйственными предприятиями - они переданы в собственность коллективов этих предприятий бесплатно. В настоящее время земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность бесплатно, например крестьянским хозяйствам, или проданы гражданам и юридическим лицам. Однако в силу ст. 8 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

При национализации, наоборот, происходит обращение в государственную собственность земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Это возможно только на основании специального закона. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке ст. 306 ГК РФ.

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко - культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса.

3. Решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, принимается судом в соответствии со статьей 54 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 45

Комментируемая статья не устанавливает каких-либо различий в основаниях и порядке прекращения двух указанных в ее заголовке видов прав на землю.

И землевладелец, и землепользователь имеют право в установленном порядке отказаться от принадлежащего им права на земельный участок (см. комментарий к ст. 53).

Большинство названных в статье оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения совпадает с основаниями принудительного прекращения права собственности на земельный участок. Это: изъятие при использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки; при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, для соответствующей цели в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и в порядке реквизиции земельного участка. Однако в отличие от прекращения права собственности прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения возможно и по таким основаниям, как использование земельного участка не по целевому назначению категории земель и неустранение совершенных умышленно земельных правонарушений.

Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением категории земель закреплена в ст. 42 ЗК РФ. Перечень категорий земель установлен ст. 7 ЗК РФ. Конкретное целевое назначение каждой категории земель зафиксировано в соответствующих статьях Земельного кодекса. Так, земли сельскохозяйственного назначения предназначены для нужд сельского хозяйства (ст. 77), земли поселений - для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83) и т.д. Категория земель указывается в документах о предоставлении земельных участков, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договорах, предметом которых является земельный участок, в документах государственного земельного кадастра и иных документах (ст. 8).

Следует обратить внимание на то, что в подп. 3 п. 2 комментируемой статьи названы не все возможные земельные правонарушения. Так, КоАП РСФСР предусмотрена ответственность за несвоевременный возврат временно занимаемых земель или неприведение их в состояние, пригодное для использования по назначению (ст. 52), самовольное отступление от проектов внутрихозяйственного землеустройства (ст. 53), уничтожение межевых знаков (ст. 54). Прекращение же рассматриваемых прав на землю возможно как санкция не за любое земельное правонарушение, а только за одно из перечисленных в комментируемой статье. Кроме того, речь идет только о правонарушениях, совершенных умышленно, и при условии, если нарушения не устранены совершившим их субъектом.

Одним из таких правонарушений является отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными веществами. Согласно ст. 22 Федерального закона от 19 июля 1997 г. N 109-ФЗ "О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами" (СЗ РФ. 1997. N 29. Ст. 3510) порядок применения пестицидов и агрохимикатов определяется федеральными органами исполнительной власти в области безопасного обращения с пестицидами и агрохимикатами с учетом фитосанитарной, санитарной и экологической обстановки, потребностей растений в агрохимикатах, состояния плодородия земель (почв), а также с учетом рационов животных. Безопасность применения пестицидов и агрохимикатов обеспечивается соблюдением установленных регламентов и правил применения пестицидов и агрохимикатов, исключающих их негативное воздействие на здоровье людей и окружающую природную среду. Пестициды и агрохимикаты применяются только при использовании специальной техники и оборудования. Применение пестицидов ограниченного использования должно осуществляться на основании специальных разрешений специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти только гражданами, имеющими специальную профессиональную подготовку.

Однако вопрос об изъятии земельного участка может ставиться только при таких нарушениях установленных правил, которые повлекли одновременно отравление, загрязнение, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы и вред здоровью человека или окружающей среде.

Особый режим использования земель, нарушение которого может повлечь лишение права на участок, установлен законодательством для различных категорий земель.

Так, на землях особо охраняемых природных территорий хозяйственная и рекреационная деятельность допускается в ограниченном масштабе и на специально выделенных участках. При этом на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается строительство не связанных с функционированием таких территорий промышленных, хозяйственных и жилых объектов, дорог и иных коммуникаций, движение и стоянка механизированных транспортных средств, прогон животных, предоставление дачных и садоводческих участков (ст. 95 ЗК РФ).

В целом особый правовой режим использования земель связан с ограничением или запрещением тех видов деятельности, которые несовместимы с основным назначением данного вида земель. Земельный кодекс устанавливает только некоторые основные черты такого режима, детально же он регулируется федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земли, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, в соответствии со ст. 14 ЗК РФ подлежат ограничению в использовании: на них, в частности, запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

Осуществление мероприятий по охране земель составляет одну из обязанностей землевладельцев и землепользователей. В силу ст. 13 ЗК РФ они обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления производственными и бытовыми отходами, загрязнения, в том числе биогенного, и других процессов, ведущих к деградации земель; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель бактериально - паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель; ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного, и захламления земель; сохранению достигнутого уровня мелиорации; рекультивации нарушенных земель, восстановлению их плодородия, своевременному вовлечению земель в хозяйственный оборот; сохранению и использованию плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель. Особенно это относится к пользователям земель сельскохозяйственного назначения. В основном они самостоятельно принимают решения о необходимости проведения тех или иных агротехнических, мелиоративных и иных мероприятий. Но некоторые действия в этом направлении являются обязательными. Ведь процессы, к примеру, эрозии почв, образования оврагов могут затронуть и соседние участки. Обязательные мероприятия по охране земель с учетом специфики хозяйственной деятельности, природных и других условий включаются в федеральные, региональные и местные программы по охране земель.

Обязанность своевременно производить платежи за земельные участки относится с числу основных обязанностей землевладельцев и землепользователей (ст. 42 ЗК РФ). Порядок взимания таких платежей в настоящее время регулируется Законом о плате за землю.

Условия и порядок принудительного лишения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка, регулируются ст. 54 ЗК РФ (см. комментарий к ней).

Прекращение прав на земельные участки не наступает автоматически как в случае добровольного отказа от участка, так и при принудительном лишении таких прав. В любом случае необходимо решение суда о прекращении права на конкретный земельный участок.