Билет № 23

1. Земельный фонд как объект земельного кадастра.

Поверхность планеты Земля составляет 51,0 млрд гектаров, в том числе Мировой океан занимает 36,1 (71 %) и суша 14,9 млрд га (29 %). В составе суши, исключая Антарктиду, на собственно земельные ресурсы, которые практически находятся в распоряжении человечества, приходится 13,4 млрд га или 26 % поверхности Земли. Площади, на которых производится основная масса продовольствия (пашня, сады и плантации, луга и пастбища), составляют лишь 9 % поверхности Земли. Известно, что территория России 1709,8 млн гектаров, что по отношению к мировому земельному фонду составляет 12,8 %. Действующая ныне Конституция Российской Федерации в статье 67 установила следующее:

1.Территория Российской Федерации включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними.

2. Российская Федерация обладает суверенными правами и осуществляет юрисдикцию на континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне Российской Федерации в порядке, определяемом федеральным законом и нормами международного права.

3. Границы между субъектами Российской Федерации могут быть изменены с их взаимного согласия.

Таким образом, исходя из этого конституционного положения, территорию страны – ее земельный фонд для кадастровых (учетных) целей можно подразделить, прежде всего, на площади субъектов Российской Федерации, а также территории внутренних вод и территориального моря. Для будущего кадастра объектов недвижимости важно, что конституционно в территорию России входит и воздушное пространство над этими территориями.

Отсюда, однозначно, при утверждении во исполнение ФЗ «О государственном земельном кадастре» Правил кадастрового деления территории Российской Федерации Правительство России постановлением № 660 от 6 сентября 2000 г. определило:

2. В соответствии с настоящими Правилами вся территория Российской Федерации, включая территории субъектов Российской Федерации, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.

4. Кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральная служба земельного кадастра.

Дальнейший порядок кадастрового деления будет рассмотрен ниже.

В рассматриваемой теме «Земельный фонд страны» важно отметить, что такая иерархическая система раздела, а, значит, и база для государственного кадастрового учета позволяет осуществлять создание и обобщение кадастровой информации по любой административно-территориальной единице России, вплоть до всей ее территории.

Это первый и в настоящее время основной метод ведения государственного земельного кадастра.

Одним из принципов земельного законодательства статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено деление земель по целевому назначению на категории.

В статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации определено следующее:

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

3. В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Содержание статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, определило, а, вернее, подтвердило прежнее базовое юридическое понятие в сфере земельных отношений о том, что вторым методом (процессом) подразделения (учета земель) территории любой административной единицы страны выступает такой хозяйственно-правовой институт как категория земель. Сумма площадей категорий земель также как и объектов кадастрового деления по конкретной административной территории всегда должна при ведении кадастра соответствовать общей площади такой территории.

Но есть и третий основанный на законодательстве как на высшем уровне теории метод деления земельного фонда страны, а, значит, и принцип кадастрового учета его частей, позволяющий (правда в перспективе) вести исключительно по нему кадастровые действия. Причем, здесь важно, что в этом случае функционирование системы кадастра может уже обойтись без участия исполнительных органов власти.

Статьей 9 Конституции Российской Федерации определено:

1. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В развитие этого конституционного положения статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации изложено в следующем положении земельного законодательства:

9. разграничение государственной собственности на землю на собственность

Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами ;

10)дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Таким образом, третий путь, посредством которого можно подразделить земельные участки любой административной территории, есть их перечисление (учет) по видам собственности на эти земельные участки. Из выше указанного видно, а также из гражданского и земельного права Вам будет известно, что в зависимости от субъекта (носителя права, правообладателя) права собственности на землю (триединое право владения, пользования и распоряжения) такие участки могут в конечном счете (после завершения разграничения государственной собственности на землю) зарегистрированы на праве частной (индивидуальной, общей совместной или общей долевой) и публичной (федеративной, субъекта Российской Федерации и муниципальной) собственности.

Поскольку в 90-х годах по России была в основном решена проблема частной собственности на землю и лишь после 2001 года при введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации страна приступила к проблеме публичной собственности, этот метод ведения кадастра сегодня не может быть принят за основу. Он является перспективой для органов кадастрового учета, равно как и перспективным принципом кодификации основных положений земельного законодательства.

Следующей уже упомянутой выше характеристикой земельного фонда для целей кадастра, законодательство определило, так называемое, разрешенное использование земель. Первое упоминание об этом показателе без его конкретного определения встречается уже в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования (курсив мой) в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Исходя из этого положения (а других более конкретных в действующем земельном законодательстве не находится) каждая из семи категорий земель, характеризующаяся целевым назначением массива этой категории, по иерархии далее для целей кадастра (учета правового режима использования конкретных участков в этой категории) должна иметь желательно утвержденный исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земель этой категории. Под разрешенным использованием здесь мы можем понимать то однозначно указанное в правоустанавливающих документах и не противоречащее законодательству хозяйственное предназначение земельного участка, которое было заявлено будущим землепользователем и обязательно будет им выдержано в ходе дальнейшей эксплуатации земель. Например, для категории земель сельскохозяйственного назначения согласно статье 77 п.2 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенным использованием могут быть там перечисленные.

«В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.»

В прежней системе государственного земельного кадастра эпохи развитого социализма, ориентированной, как известно, преимущественно на регулирование сельскохозяйственного землепользования, нынешнее понятие разрешенного использования сродни понятию земельного угодья.

Конкретное понятие разрешенного использования земельных участков мы находим лишь в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 10 января 2005 года.

«2) территориальное планирование – планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;

4) зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

5) функциональные зоны – зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

6) градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

7) территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

8) правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

9) градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования (курсив мой) земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

9. объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.»

Итак, с разрешенным использованием как со второй иерархической характеристикой участков земельного фонда Российской Федерации теоретическая ситуация прояснена.

Третьим и последним уровнем этой иерархии угадывается, так называемый, правовой режим использования земельного участка, то есть то и только то его юридическое состояние, для которого эта земля испрашивалась и которое по завершении процедуры выделения (предоставления) ее было зарегистрировано в едином государственном реестре прав. Для этого уровня Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает следующий исчерпывающий перечень видов прав на землю и ограничений этих прав.

Виды прав на землю: собственность на землю граждан и юридических лиц (частная собственность), государственная собственность (федеральная собственность, собственность субъектов Российской Федерации), муниципальная собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, субаренда земель, сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком), безвозмездное срочное пользование.

Ограничения прав на землю: особые условия использования земель и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах, особые условия охраны окружающей среды, условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка, иные возможные в организации хозяйственной деятельности и не противоречащие законодательству ограничения.