2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)

Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости. В общем формулу расчета стоимости по методу мультипликатора можно представить следующим образом:

(24)

где – рыночная стоимость объекта недвижимости по сравнительному подходу;

–среднее значение мультипликатора валовой ренты по аналогичным объектам недвижимости;

ОБ.ОЦ – валовый доход объекта оценки. В качестве валового дохода может применяться потенциальный валовый доход или действительный валовый доход.

Алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап I. Расчет МВР:

• формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом;

• расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения МВР:

(25)

где – стоимость одного из объектов-аналогов.

–валовый доход одного из объектов-аналогов;

• Согласование значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

• Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

• Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

• Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

• Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом мультипликатора валовой ренты

Исходные данные: объект оценки – помещение кафе общей площадью 158 кв.м, который приносит действительный валовый доход³в размере 2100 тыс.руб. в год.

Оценить стоимость объекта недвижимости по методу МВР.

Для определения стоимости объекта оценки были подобраны три аналога, информация о которых представлена в табл.27.

Таблица 27

Исходные данные для метода мвр

Аналоги	Цена продажи, руб.	Действитель-ный валовый доход, руб.	Характеристики
1	15 200 000	2 900 000	Помещение кафе, центральная часть города, отделка улучшенная, площадь 150 кв.м, ограниченная парковка
2	9 500 000	1 700 000	Помещение кафе, прилегающая к центру часть города, отделка улучшенная, площадь 120 кв.м, парковка на достаточное количество мест
3	8 000 000	1 650 000	Помещение кафе, прилегающая к центру часть города, отделка по дизайн- проекту, площадь 115 кв.м, парковка на достаточное количество мест

Находим значение мультипликаторов для каждого объекта, используя формулу 25:

и среднее значение мультипликатора по аналогам в целом:

Значение действительного валового дохода для объекта оценки задано (при необходимости его следует рассчитать). Стоимость объекта оценки определим по формуле 24:

руб.

Ответ: руб.