Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
|
№ |
Общая площадь, кв.м |
Цена продажи 1 кв.м, тыс.руб. |
Линей-ная
|
Степен-ная |
Логариф-мическая |
Экспонен-
циальная
|
Полино-миальная
|
|
1 |
176,7 |
47,991 |
49,226 |
49,19 |
49,20 |
48,85 |
50,63 |
|
2 |
174,5 |
48,653 |
49,47 |
49,42 |
49,43 |
49,09 |
50,72 |
|
3 |
185,0 |
49,514 |
48,26 |
48,37 |
48,33 |
47,92 |
50,51 |
|
4 |
150,0 |
50,000 |
52,30 |
52,27 |
52,29 |
51,94 |
53,34 |
|
5 |
154,3 |
51,847 |
51,80 |
51,73 |
51,76 |
51,43 |
52,66 |
|
6 |
147,8 |
51,895 |
52,55 |
52,56 |
52,57 |
52,20 |
53,72 |
|
7 |
159,6 |
53,258 |
51,19 |
51,09 |
51,12 |
50,81 |
51,95 |
|
8 |
142,5 |
54,807 |
53,16 |
53,28 |
53,26 |
52,84 |
54,74 |
|
|
161,3 |
50,996 |
|
|
|
|
|
На основе расчетных данных проведем сравнение уравнений по коэффициенту корреляции, коэффициенту детерминированности среднеквадратической ошибки и достоверности.
Таблица 36
Сравнение достоверности результатов расчета
|
Вид регрессионной модели |
Коэффициент
корреляции,
|
Коэффициент детермини- рованности,
|
Среднеквадра-тическая
ошибка,
|
Достовер-ность
( |
|
Линейная |
0,7598 |
0,5577 |
1,66 |
3,3 |
|
Степенная |
0,7672 |
0,5886 |
1,51 |
3,0 |
|
Логарифмическая |
0,7647 |
0,5847 |
1,52 |
3,0 |
|
Экспоненциаль-ная |
0,7625 |
0,5814 |
1,58 |
3,1 |
|
Полиномиальная |
0,7780 |
0,6052 |
2,04 |
4,0 |
),
%
По коэффициенту корреляции и детерминированности следует выбрать полиномиальную зависимость, однако по ошибке и достоверности лучше выбрать степенную.
Рассчитаем искомые значения по обеим функциям:
Предпочтение отдаем значению по степенной зависимости, т.к. оно ближе к среднему арифметическому и медиальному значению.
Ответ: цена 1 кв.м равна 51,037 тыс.руб.
Рассмотрим применение корреляционно-регрессионного анализа для расчета стоимости недвижимости методом многофакторной корреляции на следующем примере.
Объект оценки – офис общей площадью 160 кв.м. Имеется информация об объектах-аналогах и их общей площади, высоте этажа, количестве парковочных мест и цене продажи. В нашем случае выбрано три фактора, влияющих на стоимость, на практике может быть рассмотрено большее количество факторов.
Таблица 37
Аналогичные объекты
|
№ объекта- аналога |
Общая площадь, кв.м |
Высота этажа, м |
Количество парковочных мест |
Цена продажи, тыс.руб. |
Цена продажи 1 кв.м, тыс.руб. |
|
1 |
150,0 |
3,0 |
5 |
7500,0 |
50,000 |
|
2 |
142,5 |
3,0 |
8 |
7810,0 |
54,807 |
|
3 |
185,0 |
2,8 |
5 |
9160,0 |
49,514 |
|
4 |
147,8 |
2,9 |
7 |
7670,0 |
51,895 |
|
5 |
154,3 |
2,9 |
7 |
8000,0 |
51,847 |
|
6 |
159,6 |
2,8 |
8 |
8500,0 |
53,258 |
|
7 |
176,7 |
2,6 |
4 |
8480,0 |
47,991 |
|
8 |
174,5 |
2,8 |
5 |
8490,0 |
48,653 |
Расчет будем вести для 1 кв.м общей площади. Для удобства приведем ранжированный ряд выборки в зависимости от площади.
Таблица 38