19. Виды договоров аренды. Договор субаренды.

В ГК РФ предусмотрено только 5 видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше): проката; аренды транспортных средств; аренды зданий и сооружений; аренды предприятия; финансовой аренды (лизинга).

Гражданский кодекс РФ регулирует два вида договора аренды транспортных средств:

а) аренду транспортных средств с экипажем; 

б) аренду транспортных средств без экипажа;

• предметом договора аренды транспортных средств являются только транспортные средства – устройства, предназначенные для перевозки грузов, пассажиров и багажа. А предмет договора аренды транспортных средств с экипажем состоит из двух элементов: а) транспортного средства; б) оказания услуг экипажем;

• различие в правовом регулировании состоит в том, что в первом случае обязанности по управлению технической эксплуатацией транспорта сохраняются за арендодателем , а во втором – они переходят на арендатора

• экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается в двойном подчинении: арендатора и арендодателя;

• арендатор вправе без согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного транспортного средства;

• ответственность при нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего, а при аренде его с экипажем – арендодатель

Договор аренды здания, сооружения является:

реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

возмездным;

взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом. Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

Форма договора – письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Договор проката – это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор проката является: консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора проката; возмездным; взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора проката; публичным – арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном порядке и равен 1 году. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней . Не допускаются: сдача в субаренду имущества.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, – обязанность арендодателя.

20.Аренда зданий и сооружений по Российскому ГП.

— разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества — здания или сооружения.

По договору аренды зданий или сооружений арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование зданий или сооружений.

Под зданием или сооружением понимается любой искусственно возведенный на зем. участке или под ним самост.объект, который прочно связан с землей и перемещение которого без причинения не соразмерного ущерба не возможен.

Форма и гос. регистрация договора аренды зданий и сооружений.

Спец. треб-ия к форме заключ. в том, что д-ом аренды зданий и сооружений д. представлять единый письм.документ, подписанный сторонами – это означает, что договор не м\б заключен путем обмена письмами или телеграммами, а также путем совершения конклюдентных действий в ответ на письм. оферту продавца. Несоблюдение этих требований к форме договора влечет его недействительность (ничтожность). Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента, если срок его действия составляет не менее 1 года.

По аналогии данное правило о гос. регистрации применяется и к договорам аренды нежилых помещений, находящихся внутри зданий и сооружений. Гос. регистрация договора аренды одновременно означает обременение права собственности на соответствующий объект, сданный в аренду. Отсутствие гос. регистр. д-ра аренды здания или сооружения, заключенного на один срок и более, не явл. основанием для ничтожности такового д-ра, и д-р считается незаключенным, а не ничтожным.

Права арендатора на земельный участок.

Владение или пользование зданием и сооружением предполагает, что у арендатора возникают определенные права на земельный участок, занимаемый этим зданием или сооружением. Возможны 2 ситуации:

- когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором они расположены. (вопрос о правах арендатора здания или сооружения на зем. участок решается в самом д-ре. Если в д-ре этот вопрос не решен, то к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью зем. участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его назначения).

- арендодатель не явл. собственником участка, на котором расположены здания и сооружения. Такие здания и сооружения м\б переданы в аренду без согласия собственника земли только если это не противоречит закону или договору, заключенного с собственником зем. участка. для сохранении стабильности арендных отношений установлено правило, согласно которому арендатор здания или сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением также и в случае изменения собственника земельного участка в т.ч. и в рез-те продажи зем.участка.

Размер арендной платы — существенное условие д-ра аренды здания или сооружения, отсутствие которого не позволяет считать договор заключенным. Если иное не предусмотрено договором, установленная в д-ре арендная плата рассм. как включающая в себя плату за пользование зем. участком.

Исполнение договора. Особенности:

- передача предмета аренды арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами. До фактической передачи имущества и подписания сторонами акта либо иного документа договор считается не исполненным.

- неисполнение арендодателем своей обяз-ти по передачи им-ва влечет для него следующие негативные последствия:

1.кредитор вправе требовать возмещения убытков 2. в случае не исполнение обязанности передать индивидуально определенную вещь, кредитор вправе требовать отобрания этой вещи и должника и передачи ему на предусмотренных договором условий. В случае если арендатор вследствие просрочки арендодателя утратил интерес к договору аренды, он вправе потребовать расторжение договора (п.3 ст.611 ГК РФ) и возмещение убытков. В случае если арендатор не выполняет свою обязанность по принятию имущества, арендодатель имеет право, либо потребовать от арендатора принять объект аренды либо отказаться от исполнения договора аренды.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае его прекращения по др. основаниям здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду, т.е. возврат оформляется актом приема-передачи или иным документом, подписанного сторонами.

До момента фактической передачи и подписания передаточного акта, обязанность арендатора по возврату арендованного имущества арендодателю не считается исполненной