21.Срок договора аренды. Досрочное расторжение договора. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Срок является необязательным условием.

Договор аренды заключается на срок, установленный договором. Вместе с тем срок не является существенным условием договора аренды, и если он в договоре не указан, то имущество считается арендованным на неопределенный срок.

Правовые последствий заключения договора аренды на неопределенный срок состоят в следующем:

Любая из сторон такого договора вправе отказаться от него в любое время, письменно предупредив об этом вторую сторону (за 1 месяц – если арендуется движимое имущество, за 3 месяца – если арендуется недвижимость).

Изменение и расторжение договора аренды.

В отличии от договора купли-продажи договор аренды в большинстве случаев м\б расторгнут только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочное прекращение договора аренды в следующих случаях:

- если арендатор пользуется им-ом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с не однократными нарушениями.

- если арендатор существенно ухудшает имущество.

- более двух раз подряд по истечении установленного срока договором платежа не вносит арендную плату.

Во всех вышеперечисленных случаях арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обяз-ва в разумный срок.

Арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

- если арендодатель не предоставляет ему арендованное имущество либо препятствует в его использовании в соответствии с договором или назначения имущества.

- арендованное имущества имеет недостатки, препятствующие его использованию, за которые отвечает арендодатель.

- арендодатель не выполняет свою обязанность по капитальному ремонту имущества.

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии не пригодным для использования.

Специальных правил о том, что арендатор обязан письменно предупреждать арендодателя о необходимости исполнения обязательств в разумный срок не установлено. Вместе с тем в соответствии с общими правилами ГК об изменении и расторжении договора в судебном порядке предусмотрено, что до предъявления соответствующего требования, сторона предъявляющая такое требование обязана соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, т.о. арендатор тоже обязан письменно извещать арендодателя о своем желании расторгнуть договор аренды, и только после получения отказа от арендодателя или после истечения разумного срока для предоставления ответа арендатор может обратиться в суд с соответствующим исковым требованием.

ГК установил правило, согласно которому арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обяз-ти имеет преимущ. право на заключ. д-ра аренды на новый срок. Арендатор м. воспользоваться этим правом при условии, если уведомить аренд-ля об этом до истечения срока действия договора аренды. Такое письм. уведомление приобретает правовое значение, если аренд-ль отказывает аренд-ру в заключении договора на новый срок, а затем в теч. 1 года с момента прекращения д-ра аренды, заключает новый д-р аренды, но с др. лицом. Тогда у арендатора появляется право потребовать перевода в суд. порядке прав и обяз-ей по вновь заключенному дог-ру на себя. Арендатор так же м. требовать возмещение убытков. А если арендатор уже утратил интерес к заключению д-ра, он может требовать только возмещения убытков.

Договором аренды может быть предусмотрено, что у арендатора нет преимущественного права на заключение д-ра аренды на новый срок.

В случае, когда срок договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться арендованным им-ом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может отказаться от него только письменно предупредив др. сторону (за 1 месяц, если движимое имущество, за 3 – если недвижимость).