Раздел II. Имущественный вычет по расходам

Вопросы, связанные с возможностью получения имущественного налогового вычета на приобретение жилья, гораздо сложнее тех вопросов, которые мы рассмотрели в разд. I (получения вычета по расходам на приобретение жилья). И правила для тех, кто приобрел жилье после 1 января 2014 г., заметно отличаются от правил для тех, кто приобрел жилье до этой даты.

Порой при решении этих вопросов без подробной инструкции от налогового консультанта не обойдешься. Мы все больше поворачиваемся в сторону налоговой системы США, где без помощи специалиста заполнить налоговую декларацию рядовому гражданину практически невозможно.

Глава 1. Родственные узы

Покупка на имя ребенка

Как известно, приобретать жилье на имя несовершеннолетних детей законодательством не запрещено. А вот доходов у них, как правило, нет. Может ли лицо, которое оплатило жилье за детей, само претендовать на налоговый имущественный вычет?

Речь идет о праве на получение имущественных вычетов, предусмотренных в пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ в новой редакции, а именно:

- имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

- имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам или кредитам, фактически израсходованным на новое строительство, либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на те же самые цели.

Так вот, с 1 января 2014 г. проблема решена. В силу п. 6 ст. 220 НК РФ (в новой редакции) право на получение имущественных налоговых вычетов, указанных выше, имеют налогоплательщики, являющиеся родителями, усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями и ведущие новое строительство или приобретающие на территории РФ за счет собственных средств жилой дом, квартиру, комнату или долю (доли) в них, приобретающие земельные участки или долю (доли) в них, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки или долю (доли) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет или подопечных в возрасте до 18 лет.

До 1 января 2014 г. ситуация, в принципе, тоже разрешалась в пользу налогоплательщика благодаря Постановлениям КС РФ от 13.03.2008 N 5-П (далее - Постановление N 5-П) и от 01.03.2012 N 6-П. Родители имели право на вычет, а дети не теряли возможность в будущем получить имущественный налоговый вычет лично на себя.

Конечно, налоговики неохотно шли навстречу налогоплательщикам: было много нюансов и тонкостей - см., например, Письма Минфина России от 15.03.2010 N 03-04-05/9-101, от 02.07.2010 N 03-04-08/10-136, от 26.08.2010 N 03-04-05/9-499, от 29.10.2010 N 03-04-05/7-651, от 08.02.2011 N 03-04-05/7-67 и от 18.02.2011 N 03-04-05/7-104.

Рассмотрим, например, Письмо УФНС России по г. Москве от 26.06.2012 N 20-14/055859@.

Сначала родители продали квартиру, находившуюся в общей долевой собственности с их ребенком, а потом приобрели квартиру в общую долевую собственность со своим ребенком. Как это выглядело с точки зрения получения налоговых вычетов?

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) при определении налоговой базы, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб., а также на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным от российских компаний или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

При этом в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) при приобретении имущества в общую долевую или общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами согласно их доле (долям) собственности или их письменному заявлению (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Несовершеннолетние дети вправе воспользоваться указанным вычетом в случае, если они имеют доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке в размере 13%, установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ.

От имени несовершеннолетнего ребенка, получившего подлежащий налогообложению доход от продажи квартиры, принадлежавшей ему на праве собственности, и имеющего право на получение имущественных налоговых вычетов на продажу и покупку долей в указанном имуществе, заполняет налоговую декларацию и производит уплату налога от имени ребенка законный представитель ребенка. При этом согласно п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П в случае, если родитель приобретает за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными им расходами в пределах общего размера налогового вычета, установленного в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, как указывали налоговики, родитель, приобретающий за счет собственных средств квартиру и оформивший ее в общую долевую собственность со своим несовершеннолетним ребенком, может получить имущественный налоговый вычет, увеличив размер причитающегося ему имущественного вычета исходя из доли квартиры, оформленной в собственность несовершеннолетнего ребенка, при условии, что ребенок таким правом не воспользовался.

Обратите внимание! В новой редакции ст. 220 НК РФ нет упоминания о распределении имущественного вычета между совладельцами при покупке жилья в общую долевую или общую совместную собственность.

Однако Минфин России в Письме от 13.09.2013 N 03-04-07/37870, которое было доведено до налоговиков для использования в работе Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@, указал, что прежний порядок предоставления имущественных налоговых вычетов совладельцам объектов недвижимости, в том числе супругам, не изменился и производится исходя из величины расходов каждого лица, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение недвижимости.

Таким образом, при приобретении жилья в общую долевую собственность супругов и их несовершеннолетних детей в настоящее время каждый из родителей, который понес расходы на приобретение жилья, вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов, но не более 2 млн руб. Данный вывод содержится также в Письме Минфина России от 30.12.2013 N 03-04-05/58429.

А что делать, если в момент начала строительства жилья ребенок был несовершеннолетним, а к моменту окончания перестал быть таковым? Примерно такая ситуация рассматривается в Письме УФНС России по г. Москве от 27.08.2010 N 20-14/4/090650@. И пусть оно довольно старое, но до сих пор не потеряло своей актуальности. Принцип решения этой проблемы очень прост.

Для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик должен представить налоговикам либо акт о передаче квартиры, комнаты, доли в них налогоплательщику, либо документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю в них.

Помимо этого, нужны письменное заявление о предоставлении вычета, а также платежные документы, подтверждающие уплату денег налогоплательщиком за жилье.

Таким образом, право на имущественный вычет возникает в момент соблюдения всех условий его получения независимо от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта.

Так что, если на момент возникновения права на вычет ребенок был несовершеннолетним, родитель имеет право на всю сумму вычета, включая и долю ребенка (в свете Постановления N 5-П). И, даже если ребенок станет совершеннолетним до того момента, когда налогоплательщик успеет использовать всю сумму имущественного вычета, это уже ничего не меняет.

Если же ребенок на момент возникновения права на имущественный вычет достиг совершеннолетия, он автоматически получает право на свою долю вычета.

"Междусобойчик"

Когда недвижимость приобретают друг у друга родственники, это приводит к дополнительным трудностям.

До внесения изменений в ст. 220 НК РФ Федеральным законом от 18.07.2011 N 227-ФЗ многое было не в пользу налогоплательщиков.

Так, в Письме Минфина России от 06.08.2010 N 03-04-05/7-435 было сказано, что согласно пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях и отношениях родства. Взаимозависимость отцов и детей при любом варианте отрицать бесполезно. Следовательно, по такой сделке согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) имущественный вычет был не положен. Об этом также говорилось в Письмах Минфина России от 11.08.2010 N 03-04-05/7-446 и от 06.08.2010 N 03-04-05/7-435. Соответственно, нельзя было рассчитывать на получение налогового имущественного вычета, если дети приобретают жилье у родителей (см., например, Письмо Минфина России от 17.08.2010 N 03-04-05/7-466).

Не было никаких шансов получить вычет и у опекуна, хотя согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекуны являются законными представителями своих подопечных и вправе выступать в защиту прав и законных интересов своих подопечных в любых отношениях без специальных полномочий.

Однако финансисты не нашли в ст. 220 НК РФ ни одного положения, которое позволяло бы опекуну получить имущественный вычет в свою пользу при приобретении им квартиры для подопечного. Об этом сказано в Письме Минфина России от 10.06.2010 N 03-04-05/7-324.

Дядям и племянникам повезло больше. При сделке между ними, по мнению налоговиков, имущественный вычет возможен (см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 27.08.2010 N 20-14/4/090487@).

Налоговики напомнили, что имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, в частности, если сделка купли-продажи жилого объекта совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Положения ст. 20 НК РФ со дня вступления в силу Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ до дня вступления в силу указанного Закона (п. 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

В упомянутой статье указано, что взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.

Взаимозависимыми признаются в том числе лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Согласно п. 2 ст. 3 Семейного кодекса РФ семейное законодательство состоит из самого Семейного кодекса РФ и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов, а также законов субъектов РФ.

В ст. 14 Семейного кодекса РФ, устанавливающей обстоятельства, препятствующие заключению брака, близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии - родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные - имеющие общих отца или мать - братья и сестры.

Это значит, что, например, дядя и племянник не являются близкими родственниками.

Так что дядя, приобретающий жилье у своего племянника, имеет право получить налоговый имущественный вычет, установленный в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции).

Однако рассуждения налоговиков весьма причудливы.

Так, из Письма УФНС России по г. Москве от 09.06.2010 N 20-14/4/060999@ следует, что зять, купивший у тещи долю в жилом помещении, на имущественный налоговый вычет рассчитывать не может. Все дело в том, что согласно пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

К определению "отношения свойства" относятся отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов.

Получается, что дядя и племянник не близкие родственники, а вот зять и теща - близкие.

Однако теперь дяди и племянники, свекрови и невестки могут вздохнуть спокойно: сейчас они могут продавать друг другу имущество и при этом рассчитывать на получение налогового имущественного вычета.

Как подтверждает Письмо Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-08/9-12, все дело в правке, которую внес Федеральный закон от 18.07.2011 N 227-ФЗ в абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Раньше там было сказано, что имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ.

В пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ говорится о лицах, состоящих в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Как говорят финансисты, для прояснения этого вопроса нужно смотреть ст. 14 Семейного кодекса РФ, ст. ст. 1142 - 1145 ГК РФ и разд. 11 "Родство, свойство" Общероссийского классификатора информации о населении ОК 018-95, утвержденного Постановлением Госстандарта России от 31.07.1995 N 412.

Теперь же в абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ дана ссылка не на ст. 20 НК РФ, а на ст. 105.1 НК РФ. В ней сказано, что в целях налогообложения взаимозависимыми лицами признаются, в частности, физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Иначе говоря, никаких дядей, племянников, свекровей и тещ.

Разумеется, согласно п. 7 ст. 105.1 НК РФ суд имеет право признать лица взаимозависимыми и по другим основаниям. Но тут уже самим налоговикам придется доказывать факт взаимозависимости между невесткой и свекровью, причем конкретными фактами, а не просто тем, что они являются родственниками.

Насколько забавны эти родственные тонкости, показывает Письмо Минфина России от 09.01.2014 N 03-04-05/18.

Итак. Супруга налогоплательщика приобретает у его отца квартиру. Может ли муж-налогоплательщик рассчитывать на налоговый имущественный вычет?

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ указанный имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

В свою очередь, в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ определено, что взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг или супруга, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун или попечитель и подопечный.

Из сказанного следует вывод, что, если сын покупает квартиру у своего отца, налоговый имущественный вывод ему не положен. А вот если отец продает ту же квартиру жене сына, вычет возможен! Таким образом, закон считает, что свекор и сноха - чужие друг другу люди.

И это при том, что в соответствии с положениями ГК РФ и Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Не имеет значения, на имя кого именно из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) в случае приобретения имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Поэтому в случае распределения между супругами имущественного налогового вычета в пользу супруга он вправе получить данный вычет в пропорции, определенной в их письменном заявлении.

Теперь смотрите сами. Мы все знаем, что в случае чего эту квартиру супруги будут делить пополам независимо от того, на чье имя оформлена покупка. Иначе говоря, что муж ее купит, что жена - без разницы.

А вот в случае получения имущественного вычета разница есть, да еще какая! Если купить рассматриваемую квартиру на мужа - вычета не будет, а если купить на имя жены - будет.

Чудеса, да и только! И все в рамках закона.

Материнский капитал

Как указано в Письме Минфина России от 05.10.2010 N 03-04-05/9-593, материнский капитал, использованный для оплаты приобретенного жилья, является препятствием для получения налогового имущественного вычета.

В пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) было прямо сказано, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них для налогоплательщика производится, в частности, за счет средств материнского (семейного) капитала. Это логично, ведь согласно п. 34 ст. 217 НК РФ сами средства материнского (семейного) капитала не подлежат обложению НДФЛ.

Разумеется, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в той части расходов, которые были произведены за счет собственных средств налогоплательщика без привлечения средств материнского (семейного) капитала.

Нельзя получить имущественный вычет, если за счет материнского капитала погашаются проценты по кредиту, полученному для приобретения жилья. Об этом было сказано в Письме Минфина России от 23.04.2010 N 03-04-05/7-223.

Однако 2012 г. принес новые веяния в этом вопросе. О том, как сохранить право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, получив материнский капитал, рассказывается в Письме Минфина России от 19.09.2012 N 03-04-05/4-1125.

Ситуация такая. В 2011 г. супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность за счет части личных средств, а также с использованием ипотечного кредита.

В 2012 г. супруг представил налоговикам налоговую декларацию по НДФЛ за 2011 г. и совместное заявление, в котором указано, что имущественный налоговый вычет по НДФЛ будет распределяться в пропорции 0 к 100 в пользу супруга. Однако в конце 2012 г. супруги в связи с рождением второго ребенка имели право на получение материнского капитала. В соответствии с п. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Закон N 256-ФЗ) средства материнского капитала могут быть использованы на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение квартиры. Супруги планировали воспользоваться данным правом в конце 2012 г. - начале 2013 г.

Имеет ли право супруг использовать имущественный налоговый вычет по НДФЛ в отношении расходов на приобретение квартиры при погашении основного долга и процентов по ипотечному кредиту из средств материнского капитала?

Финансисты отвечали на этот вопрос так.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 млн руб. на приобретение жилья на территории РФ, а также на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным от российских организаций или предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение жилья на территории РФ.

Имущественный вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилья для налогоплательщика производится, в частности, за счет средств материнского капитала.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ денежные средства, полученные по договору займа или кредита, передаются заемщику в собственность. Вместе с тем погашение целевого (ипотечного) кредита на приобретение или строительство жилого помещения осуществляется заемщиком средствами материнского капитала.

Использование материнского капитала на приобретение жилья или на погашение кредита, взятого на приобретение жилья, приводит к одинаковым налоговым последствиям. Тем более что ст. 10 Закона N 256-ФЗ рассматривает погашение целевого (ипотечного) кредита за счет средств материнского капитала как одно из направлений использования данных средств на приобретение или строительство жилья.

Кроме того, как указывают финансисты в Письме Минфина России от 17.09.2012 N 03-04-08/4-303, в ином случае указанная норма ст. 220 НК РФ не имела бы смысла, так как налогоплательщик всегда имеет возможность вместо непосредственной оплаты приобретения жилья за счет средств материнского капитала использовать их для погашения целевого кредита и тем самым исключить применение к нему положений абз. 26 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Так что сумма расходов налогоплательщика на приобретение жилья в размере средств материнского капитала, направленных на погашение основного долга по целевому кредиту, не может включаться в расходы, учитываемые при предоставлении имущественного вычета.

Но не все так плохо. Финансисты напоминают, что согласно ст. 220 НК РФ расходы по уплате процентов по целевым кредитам или займам на приобретение жилья не включены в расходы на приобретение жилья, а выделены в отдельную группу. Следовательно, даже при использовании материнского капитала на погашение процентов право на получение имущественного налогового вычета по этим процентам все равно сохраняется (см. также Письмо Минфина России от 03.05.2012 N 03-04-05/9-591).

Это очень благожелательный ответ со стороны финансистов, так как некоторые специалисты имеют другое мнение. Они ссылаются на п. 4.2 Постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П, где суд отметил, что для получения имущественного налогового вычета именно налогоплательщик должен израсходовать собственные денежные средства. А так как уплата процентов производится не за счет средств физического лица, а за счет материнского капитала, который не является, строго говоря, собственностью физического лица, то права на вычет в отношении соответствующих сумм процентов не возникает.

Кстати, вполне возможна ситуация, когда уже возмещенный НДФЛ налогоплательщику придется вернуть в бюджет. Она была рассмотрена, например, в Письме Минфина России от 18.07.2013 N 03-04-05/28149.

В 2008 г. налогоплательщик взял ипотечный кредит и приобрел квартиру на сумму 1 300 000 руб.

В период 2008 - 2010 гг. налогоплательщик получил имущественный налоговый вычет в полном объеме. Тем не менее с выплатой остатка долга возникли проблемы, зато имелся материнский капитал. И в 2012 г. остаток задолженности по ипотечному кредиту был погашен за счет средств материнского капитала. Нужно ли налогоплательщику вернуть в бюджет НДФЛ с материнского капитала, направленного на погашение остатка задолженности по ипотечному кредиту?

Финансисты ответили так.

Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на приобретение жилья производится, в частности, за счет средств материнского капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 807 ГК РФ денежные средства, полученные по договору займа или кредита, передаются заемщику в собственность.

Вместе с тем погашение целевого кредита на приобретение жилого помещения осуществляется заемщиком средствами материнского капитала.

Исходя из пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, независимо от того, направляются средства материнского капитала непосредственно на приобретение жилого помещения или на погашение кредита, полученного на приобретение жилого помещения, налоговые последствия использования материнского капитала должны быть одинаковыми.

Кроме того, ст. 10 Закона N 256-ФЗ рассматривает погашение целевого кредита за счет средств материнского капитала как одно из направлений использования данных средств на приобретение жилого помещения.

Таким образом, сумма расходов налогоплательщика на приобретение жилья в размере средств материнского капитала, направленных на погашение основного долга по целевому кредиту, не может включаться в расходы, учитываемые при предоставлении имущественного налогового вычета.

Правда, финансисты почему-то забыли ответить на главный вопрос: восстанавливать НДФЛ или нет?

Налоговики ранее отвечали более ясно: например, в Письме УФНС России по г. Москве от 27.05.2011 N 20-14/4/052356@ они сказали, что при оплате жилья за счет материнского капитала имущественный вычет гражданину не положен. И налоговая инспекция, соответственно, будет требовать возврата налогоплательщиком суммы уже полученного им вычета по НДФЛ, что они и делают на практике.

Однако рассматриваемые нами ситуации не нужно путать с той, когда налогоплательщик продает имущество, приобретенное за счет средств материнского капитала, и претендует на налоговый имущественный вычет по доходам!

ФНС России Письмом от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@ довело до налоговиков как руководство к действию Письмо Минфина России от 10.07.2014 N 03-04-07/33669. Речь идет о налогообложении жилья, которое граждане приобрели за счет единовременных субсидий или материнского капитала.

ФНС России предупреждает подчиненных, что в этих операциях нет ничего особенного.

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ.

Полученные налогоплательщиком единовременные субсидии на приобретение недвижимого имущества или материнский капитал являются доходами налогоплательщика. Однако в силу положений п. п. 34 и 36 ст. 217 НК РФ этот доход может освобождаться от обложения НДФЛ.

Так как полученные суммы субсидий или материнского капитала являются доходом налогоплательщика, направление им таких сумм на приобретение недвижимого имущества является расходами налогоплательщика на приобретение такого имущества.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции; пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ - в новой редакции) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.

Вместо этого налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Так как суммы субсидии или материнского капитала, направленные налогоплательщиком на приобретение недвижимого имущества, являются расходами налогоплательщика, при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого жилья, в том числе произведенных за счет средств единовременной субсидии или материнского капитала.

Примерно такой же ответ финансисты давали налогоплательщикам и в Письме от 24.01.2012 N 03-04-05/5-59.

Потребительский кредит

Не секрет, что получить потребительский кредит значительно проще, чем целевой кредит на приобретение жилья. Иногда для покупки недвижимости не хватает самой малости, и налогоплательщики используют средства потребительского кредита для доплаты за жилье.

Однако, как свидетельствует Письмо Минфина России от 13.01.2012 N 03-04-05/9-9, в этом случае придется поступиться возможностью получить имущественный налоговый вычет.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в старой редакции) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имел право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, а также на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным от российских организаций или предпринимателей, и фактически израсходованным на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли в них. При этом, как считают в Минфине России, кредит является целевым, если оформлен на приобретение жилья.

А если кредит не является целевым, так как выдан на потребительские цели, сумма фактически уплаченных процентов по данному кредиту не может быть включена в состав имущественного налогового вычета. Об этом со ссылкой на п. 1 ст. 814 ГК РФ было сказано и в Письме Минфина России от 19.02.2009 N 03-04-05-01/67.

Тем не менее если кредит на потребительские цели будет переоформлен на целевой кредит на приобретение жилья, то с этого момента сумма уплаченных процентов может быть включена в состав налогового имущественного вычета. Об этом сказано в Письме Минфина России от 31.05.2010 N 03-04-05/7-298.