Раздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества

1. Правовой режим объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство и его оценка

До принятия Закона о государственной регистрации вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. Содержание данной нормы было раскрыто в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Однако, очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектов незавершенного строительства.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

Первое. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в тот примерный перечень недвижимых вещей, который имеется в ст. 130 ГК. Тем самым будет ясно показана значимость этих объектов для оборота.

Второе. Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих основных положений:

- право собственности на объект незавершенного строительства всегда принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV ЗК (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения);

- соответственно для решения вопроса о том, кто является собственником объекта незавершенного строительства, не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда;

- поскольку собственником объекта строительства является собственник (владелец) земельного участка, не должно иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.

Третье. Сама необходимость государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства должен служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для государственной регистрации права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст. 222 ГК).

Четвертое. С учетом изложенного должны быть внесены изменения в § 3 гл. 37 ГК «Строительный подряд». В ГК должно быть установлено, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остаётся собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для использования их в строительстве). С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более оборотоспособными объектами гражданских прав в прежнем своём состоянии. Заказчик же становится собственником объекта строительства (объекта, незавершённого строительством), при возведении которого указанные материалы и были использованы.

Пятое. Соответствующие изменения должны быть внесены и в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений, и стороны договора об ипотеке не должны иметь права договориться об ином (п. 1 ст. 65 Закона). Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и договор ипотеки строящихся зданий или сооружений, не включающий в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должен считаться недействительным.