§ 3. Предложения по совершенствованию действующего законодательства

В настоящее время, таким образом, нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объекта недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота.

Это не означает, что юридически земельный участок и здание, расположенное на нем, должны быть абсолютно обособлены и независимы друг от друга. Напротив, для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения оборота очень важно, чтобы лицо, обладающее недвижимым имуществом на чужом земельном участке, имело определенное (вещное или обязательственное) право в отношении этого земельного участка, позволяющее ему и управомоченным им лицам полноценно осуществлять пользование принадлежащим ему недвижимым имуществом, и могло бы свободно отчуждать такое недвижимое имущество, а у приобретателя также возникало бы право в отношении земельного участка, позволяющее ему осуществлять пользование перешедшим к нему недвижимым имуществом. В противном случае здание, правомерно созданное, но в последующем оказавшееся расположенным на чужом земельном участке, при отсутствии у собственника здания какого-либо права на земельный участок может иметь судьбу, аналогичную судьбе самовольной постройки, со всеми теми негативными последствиями, которые действующее законодательство предусматривает для самовольной постройки (ст. 222 ГК).

Для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что – ее принадлежностью (или улучшением) и в зависимости от ответа на этот вопрос определять, что за чем следует. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению – здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.

Таким образом, в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их «разделение» в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (пункт 1 ст. 239 ГК); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (пункт 4 ст. 35 ЗК).

С точки зрения «технического оформления» принципа единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества важно обеспечить одновременность регистрации перехода прав на здание и на земельный участок или перехода права на здание и возникновения права на чужой земельный участок, на котором расположено здание.

Реализация принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем здания (сооружения) потребует ускорения осуществления мероприятий по созданию и ведению земельного кадастра (составление кадастровых планов земельных участков и т.п.). Такие мероприятия и в настоящее время должны осуществляться с максимально возможной скоростью, поскольку Земельный кодекс РФ установил, что объектом такой сделки, как купля – продажа, могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также то, что заключению как договоров купли-продажи, так и договоров аренды земельных участков должно предшествовать предоставление кадастровой карты (плана) земельного участка (ст. ст. 34, 37 и др. ЗК).