§ 5. Оборот зданий (сооружений) и земельных участков, на которых они расположены, если эти объекты принадлежат одному собственнику

При последовательном проведении принципа «единой судьбы» здания и земельного участка, принадлежащих одному собственнику, необходимо различать сделки, влекущие их отчуждение, и сделки, не связанные с отчуждением этих объектов.

При совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, в результате конфискации, реквизиции, обращения взыскания, предполагается, что данные объекты недвижимости должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе.

Если совершается сделка, которая влечет или может повлечь отчуждение одного из нескольких зданий на земельном участке, то необходимо сначала выделить земельный участок, «связанный» с таким зданием. В случае, когда земельный участок является неделимым или когда стороны договорятся о возникновении у них в результате соответствующей сделки права долевой собственности на земельный участок, возможна продажа здания и доли в праве собственности на земельный участок. О размере долей стороны могут договориться, а на случай отсутствия или недостижения договоренности следует предусмотреть в законодательстве принцип определения долей в праве собственности на земельный участок. В качестве такового может быть предложено определение долей пропорционально площади зданий либо пропорционально площади поверхности земли, занятой зданиями.

В случаях, когда в силу установленных законом ограничений сделка об отчуждении одного из объектов недвижимости (здания либо земельного участка) не разрешается, собственник не может быть лишен права распорядиться другим объектом. В этом случае при отчуждении здания его собственник обязан обеспечить предоставление участка в пользование приобретателю здания на любом допускаемом законом вещном или обязательственном праве, а при отчуждении земельного участка – обеспечить сохранение за собой права пользования участком в пределах, необходимых для пользования зданием (также на том или ином вещном или обязательственном праве).

Если здание и земельный участок принадлежат на праве собственности государству или муниципальному образованию, то закрепление здания за унитарным предприятием или учреждением, соответственно, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возможно только при условии одновременного предоставления предприятию или учреждению также и земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования либо на праве аренды. Однако в изъятие из общего принципа при распоряжении зданием, закрепленным за предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляемом с согласия собственника, отчуждение земельного участка из государственной (муниципальной) в частную собственность не обязательно. При этом, если государство (муниципальное образование), давая согласие на отчуждение недвижимости, не принимает решение об отчуждении земельного участка, у приобретателя здания должно в силу закона возникать на земельный участок право ограниченного владения (обоснование этой конструкции см. далее в § 7 настоящего раздела).

При совершении иных сделок (аренда, безвозмездное пользование) собственник здания и земельного участка, на котором оно расположено, должен иметь право распоряжаться указанными объектами по отдельности.