§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

Комментарий к статье 656

1. Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не только тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, признается особым видом недвижимости (см. ст. 132 ГК), но и тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект - предприятие "на ходу", бизнес арендодателя.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г. (ст. 21) (Ведомости СССР. 1991. N 26. Ст. 733.) и Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (ст. 16) (Ведомости СССР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325) допускали сдачу в аренду предприятий. Но договор аренды служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия - особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.

В ГК договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма, и не служит более основанием приобретения статуса особой организационно-правовой формы юридического лица - арендного предприятия. Действующему законодательству такая организационно-правовая форма юридического лица неизвестна.

Совершение данного договора (подобно договору купли-продажи) не влечет прекращения предпринимательской деятельности, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменения в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельности в качестве субъекта гражданского права, равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

Договор аренды предприятия - консенсуальный, возмездный, взаимный.

2. В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетны правила § 5 гл. 34 об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (см. комментарий к п. 2 ст. 650 ГК) (далее - общие положения ГК об аренде, о договоре, обязательствах и сделках).

Как следует из п. 1, предприятие предоставляется арендатору "во временное владение и пользование". Значит, в отличие от общих положений об аренде (см. ч. 1 ст. 606 ГК) исключена аренда, при которой арендодатель предоставляет предприятие только во временное пользование.

3. Комментируемая статья, как и последующие нормы § 5, не содержат каких-либо предписаний о субъектах договора аренды предприятия. Согласно же общим положениям об аренде арендодатель по договору - физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника предприятия, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Так, в тех случаях, когда объектом аренды является имущественный комплекс государственного или муниципального унитарного предприятия, арендодателем вправе выступать соответствующий государственный или муниципальный орган (см. комментарий к ст. 608 ГК). Если же предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, находится в собственности коммерческих и некоммерческих организаций, основанных на частной форме собственности, либо граждан, то арендодателями выступают его собственники.

Арендатор - юридическое лицо любой организационно-правовой формы, арендующее предприятие для предпринимательской деятельности, а также граждане - индивидуальные предприниматели.

4. Объект аренды предприятия - имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предприятию, а может составлять лишь его часть. Однако именно как предприятие в аренду может быть сдана не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Так, объектом аренды может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица. Вместе с тем известно, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения объектов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК "Аренда предприятий". Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88).

5. Предприятие как арендуемый имущественный комплекс представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов. Для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Комментируемая статья в отличие от правил п. 2 ст. 561 ГК о купле-продаже предприятия не содержит каких-либо предписаний об удостоверении состава предприятия. Но несмотря на это, состав предприятия обычно определяется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований, а также бухгалтерского баланса, отражающего все активы и долги предприятия (если таковой согласно законодательству о бухгалтерском учете составляется арендодателем).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК). Следовательно, такое имущество не может входить в арендуемый имущественный комплекс либо для его включения в состав предприятия должны быть преодолены ограничительные требования закона.

6. Согласно п. 1 комментируемой статьи в составе предприятия условно выделяются несколько групп объектов с различным правовым режимом: первая - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду "в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". Сказанное означает, в частности, что в договоре порядок и условия передачи отдельных объектов могут быть определены таким образом, что применительно к ним не может быть исполнено, в частности, требование относительно их возврата и говорить о возврате можно лишь с учетом конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам, поскольку реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга.

Сказанное означает, что если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то включенные в его состав отдельные объекты могут, согласно условиям договора, передаваться и без цели возврата.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить также исключительные права, способные по своей природе к использованию в предпринимательской деятельности. Среди них права на использование изобретений, промышленных образцов, полезных моделей, фирменного наименования, права на товарный знак, знак обслуживания, на наименование места происхождения товара, права на служебную и коммерческую тайну и проч. Исключительное право его может передаваться владельцем другому лицу как на возмездных, так и безвозмездных началах и на основании гражданско-правового договора (лицензионного, договора коммерческой концессии) путем заявления об открытой лицензии и иным образом согласно правовым актам об интеллектуальной собственности.

Условия договора по уступке принадлежащих арендодателю прав требования зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю и могут регулироваться как общими положениями об уступке права требования (ст. 382 - 390 ГК), так и специальными, к примеру, нормами гл. 43 "Финансирование под уступку денежного требования". Условия о переводе арендодателем на арендатора своих долгов определяются по правилам о переводе долга (ст. 391 - 392, ст. 657 ГК).

Поскольку элементы имущественного комплекса предприятия подлежат передаче не только "в порядке, на условиях", но и "в пределах", предусмотренных договором, то стороны вправе как установить пределы осуществления прав, так и исключить из состава предприятия отдельные его элементы, указанные в документах, удостоверяющих состав предприятия. В частности, как правило, арендатору передаются права пользования лишь на ту часть земельного участка, которая занята входящим в комплекс зданием или сооружением и необходима для его использования.

7. Не все элементы имущественного комплекса принадлежат арендодателю на праве собственности. Если арендодатель не является собственником имущества, в комментируемой статье установлено правило о том, что права владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, в том числе землей, водой и другими природными ресурсами, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Имеется в виду как общее, так и специальное законодательство, определяющее правомочия по распоряжению соответствующими объектами, в частности, земельное, водное, лесное, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами. Так, если объект (к примеру, здание, сооружение, оборудование и проч.) принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, арендодатель передает права владения и пользования арендованным имуществом другому лицу лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК), в отношении земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК).

8. Согласно п. 2 комментируемой статьи при аренде предприятия не допускается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Правило сформулировано как диспозитивное. Предусмотрено, что право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами. Полагаем, что последнее положение не подлежит применению как противоречащее Федеральному закону от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430). Согласно п. 1 ст. 7 названного Закона "вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем". Данное императивное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью лицензиата.

Из сказанного выше следует, что стороны не должны включать в имущественный комплекс арендуемого предприятия обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью. Если все же в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью (к примеру, из-за отказа арендатору в предоставлении лицензии на новый срок, либо приостановления действия лицензии, либо вследствие аннулирования лицензии в период действия договора и т.д.), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов арендодателя в обязательствах, связанных с арендуемым предприятием.

Так, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства арендодателя по выполнению подлежащих лицензированию работ по ремонту авиационной техники (при условии, что лицензия арендатора на подобные работы в период действия договора была аннулирована) арендодатель продолжает оставаться лицом, обязанным выполнить указанные ремонтные работы.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

Комментарий к статье 657

1. Невозвращенный кредит, задолженность по оплате товара (работ, услуг), поставленных товаров (выполненных) с отсрочкой либо с рассрочкой платежа и другие долги предприятия - один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия. В одних случаях из-за многочисленности кредиторов, в других - из-за обычного для кредиторов нежелания менять должника и проч. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случаи отсутствия согласия кредитора на перевод долга и неуведомления его о предстоящей передаче предприятия.

2. Суть специального правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду (п. 1 комментируемой статьи) в том, что кредиторы по обязательствам, включенным в состав арендуемого предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е. после заключения договора аренды и после включения долгов в имущественный комплекс предприятия. В то время как согласно правилам ст. 391 ГК перевод долга осуществляется только при активном участии кредитора, поскольку кредитору нельзя навязать перемену должника. Характер такого участия определяется в виде согласия кредитора.

Кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия, вправе в письменной форме сообщить арендодателю о согласии на перевод включенного в состав предприятия долга на арендатора в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 391 ГК, либо отказать в согласии, в том числе в форме молчания.

3. В п. 2 комментируемой статьи определены специальные последствия на случай неполучения письменного согласия кредитора на перевод долга либо получения отказа в таковом. Уведомленный о передаче предприятия кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого предприятия, и возмещения причиненных этим убытков. Так, кредитор-поставщик по договору поставки товара с отсрочкой платежа вправе требовать немедленной оплаты поставленного товара, несмотря на то что установленный договором срок его оплаты еще не наступил. Другая ситуация: если арендодатель-поставщик по договору поставки не исполнил обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, то кредитор-покупатель вправе потребовать либо досрочной поставки товара, либо возврата предварительно уплаченной им суммы и прекращения обязательства полностью. До передачи предприятия подобные требования направляются арендодателю как стороне обязательства.

Отсутствие согласия кредитора на перевод долга не препятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Если арендодатель, несмотря на отсутствие согласия на перевод долга, передал предприятие, осуществив такой перевод, то соглашение о переводе долга вступит в силу. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнится. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в состав переданного предприятия долгам, поскольку их обязанности по спорному обязательству связаны с предпринимательской деятельностью (п. 2 ст. 322 ГК, п. 4 комментируемой статьи). В этом случае кредитор вправе предъявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков и к прежнему, и к новому должнику. О правах кредитора при солидарной обязанности см. ст. 323 ГК.

Названные выше требования могут быть предъявлены как к прежнему, так и к новому должнику только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду (а не в течение всего срока действия обязательства до его исполнения). Этот срок является пресекательным. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.

В аналогичной ситуации при продаже предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (п. 2 ст. 562 ГК).

4. В п. 3 комментируемой статьи кредитору предоставлены гарантии на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило п. 1 данной статьи об уведомлении о передаче предприятия, и значит, о переводе долга, кредитором в течение года может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований. Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК). Моментом начала течения срока исковой давности признается день, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

5. Как уже отмечалось, если кредитор не дал согласия на перевод долга, но в то же время и не потребовал до передачи предприятия прекращения обязательства или досрочного его исполнения, арендодатель вправе передать предприятие, включив соответствующий долг в его состав. Но в этом случае, согласно п. 4 комментируемой статьи, при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанностей по включенному в состав переданного предприятия долгу арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Комментарий к статье 658

1. Форма договора аренды предприятия только письменная. Более того, п. 1 настоящей статьи исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК).

2. В п. 2 комментируемой статьи воспроизводится правило п. 1 ст. 609 ГК в части государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, применительно к аренде предприятия. Требование о государственной регистрации распространяется на любые договоры аренды предприятия независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Указанное последствие (подобно последствию несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения - п. 2 ст. 651 ГК) является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, в силу которого нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании контрагента совершить действия по регистрации договора. Право на предъявление подобного иска признается за заинтересованной стороной независимо от того, что договор аренды предприятия при отсутствии регистрации считается незаключенным (а не недействительным). Этот вывод подтверждается Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников. В таких случаях сделка оказывается ничтожной (см. ст. 168 ГК).

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Комментарий к статье 659

1. При передаче арендатору предприятия наряду с выполнением общих требований о передаче вещи требуется соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта. Таковым может быть акт о приеме-передаче предприятия в аренду или иной документ о передаче, подписываемый обеими сторонами. Примером иного документа может служить акт приема-передачи основных средств. Передаточный акт призван подтвердить фактическое поступление предприятия во владение и пользование арендатора и его дату, а также зафиксировать состояние передаваемого объекта. После подписания передаточного акта обязательство арендодателя передать предприятие считается исполненным. (Более подробно об этом см. комментарий к п. 1 ст. 655 ГК.)

Поскольку договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации, то фактическое поступление предприятия во владение и пользование арендатора и подписание передаточного акта должны иметь место только после регистрации сделки.

2. В абз. 2 комментируемой статьи распределяются обязанности по подготовке к передаче предприятия и по несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к сдаче в аренду, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендодателя.

Данная обязанность арендодателя взаимосвязана с обязанностью по несению бремени расходов по подготовке предприятия к аренде. Так, вполне вероятны расходы по проведению независимой оценки имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости, по оплате документов (к примеру, технического паспорта на объект), выдаваемых органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и проч. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендодателем, то и расходы по подготовке предприятия к сдаче в аренду возлагаются на арендодателя. Тем самым подчеркивается, что арендодатель как собственник имущества и его фактический владелец и пользователь должен нести и бремя содержания принадлежащего ему имущества (см. ст. 210 ГК).

Правило абз. 2 носит диспозитивный характер, предусматривая возможность перенесения арендодателем обязанностей по подготовке предприятия к сдаче и по несению связанных с этим расходов на арендатора. Это допустимо предусмотреть в договоре аренды предприятия. Так, стороны вправе обязанность по подготовке предприятия к сдаче возложить на арендодателя, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендатора.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Комментарий к статье 660

1. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущественного комплекса предприятия, и по изменению его состава. Подобная свобода маневрирования ресурсами обусловлена стремлением законодателя максимально обеспечить арендатору условия для ведения самостоятельной предпринимательской деятельности на базе имущественного комплекса арендованного предприятия. Функционирование предприятия невозможно без использования запасов сырья, материалов, топлива, без замены изношенного, устаревшего либо не используемого оборудования, приборов, без операции по товарному кредиту и проч.

В силу этого в ч. 1 комментируемой статьи арендатор наделяется правом сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду и передавать свои права и обязанности в отношении таких ценностей другому лицу (к примеру, в перенаем, в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив и т.д.), а также предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодателя, т.е. по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе. Это положение является основанным на законе исключением из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении арендатором перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя, т.е. по своему усмотрению, арендатор вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Следствием названных действий может быть изменение состава предприятия.

Устанавливается лишь ряд условий, которые арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран) и т.п. Правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом (к примеру, запрет на продажу и мену всего или части имущества), так и иной (к примеру, разрешительный) порядок совершения сделок с определенными материальными ценностями.

Указанный порядок свободного распоряжения имуществом не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Так, распоряжение землей, участками недр, другими обособленными природными объектами регулируется специальным законодательством: земельным, водным, лесным, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и др. Распоряжение имуществом государственного или муниципального предприятия возможно лишь в той мере, в какой это допускается Законом "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (см. ст. 17 - 19 Закона).

2. В силу ч. 2 комментируемой статьи к названным правомочиям арендатора по свободному распоряжению имуществом добавляется право на использование еще нескольких способов изменения состава арендованного имущественного комплекса: арендатор вправе без согласия арендодателя, т.е. по своему усмотрению, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Подобное возможно лишь при соблюдении непременного условия: изменения имущественного комплекса должны увеличивать стоимость предприятия.

Правило ч. 2 также носит диспозитивный характер. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких из названных способов изменения состава предприятия. Так, возможно установить запрет на техническое перевооружение предприятия без согласия арендодателя (к примеру, на автоматизацию технологического процесса).

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

Комментарий к статье 661

1. В комментируемой статье закреплен порядок несения бремени содержания арендованного предприятия.

Поддержание арендованного предприятия в надлежащем техническом состоянии предполагает обеспечение физической сохранности его имущественного комплекса, в том числе путем текущего и капитального ремонта. Если согласно общим правилам эти обязанности распределяются между сторонами (см. ст. 616 ГК), то п. 1 комментируемой статьи обязанность по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии возлагается на одного арендатора. В силу этого арендатор выполняет ряд дополнительных действий, в том числе капитальный ремонт. Арендодатель при этом освобожден не только от текущего, но и от капитального ремонта (в отличие от правила абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК). Правило п. 1 сформулировано как императивное, в отличие от диспозитивных положений ст. 616 ГК о распределении обязанностей сторон по поддержанию имущества в надлежащем состоянии.

2. В п. 2 комментируемой статьи акцентируется внимание на распределении между сторонами расходов на содержание предприятия. Предполагается, что расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также платежи по страхованию арендованного имущества осуществляются за счет арендатора. В последнем случае речь идет о расходах лишь по страхованию имущества. Надо полагать, что имеется в виду ситуация, когда такое страхование обязательно в силу закона или договора.

Отношения по другим видам имущественного страхования, в том числе по страхованию предпринимательского риска, ответственности за ущерб, который может быть причинен арендованным имуществом в связи с его эксплуатацией (и об уплате по ним платежей), регулируются законодательством о страховании либо условиями договора. Так, согласно ст. 1, 4 Закона об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств владельцы транспортных средств, к каковым относится и арендатор, обязаны за свой счет страховать риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц при использовании транспортного средства.

Обязанность по несению арендатором соответствующих расходов сформулирована как диспозитивная. Договором арендатор может быть освобожден от несения каких-либо из них. Так, расходы по осуществленному арендатором капитальному ремонту объектов недвижимости могут быть полностью или в части возложены на арендодателя.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Комментарий к статье 662

1. Как отмечалось ранее (см. комментарий к ст. 660 ГК), арендатор наделен широкими полномочиями по изменению элементов имущественного комплекса предприятия в процессе эксплуатации (разрешены мена, продажа имущества, осуществление реконструкции и проч.); результатом подобных изменений могут быть улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые). Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (см. комментарий к п. 1 и п. 4 ст. 623 ГК). Также в соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений. Такие улучшения принадлежат арендодателю (см. комментарий к п. 2 и 3 ст. 623 ГК).

2. В комментируемой статье решается лишь вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Как следует из ст. 660 ГК, решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор принимает без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором или законом). В силу этого арендодатель независимо от своего согласия на совершение улучшений обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон (ч. 1 комментируемой статьи). В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение и проч.

Согласно ч. 2 комментируемой статьи лишь в двух случаях суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Во-первых, если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т.е. если в суде выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя. Во-вторых, если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, основываясь на установленной в п. 3 ст. 10 ГК презумпции добросовестности и разумности участников гражданских отношений, арендодатель должен ее опровергнуть путем представления доказательств неразумности и недобросовестности арендатора.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Комментарий к статье 663

Положения статьи устанавливают специальные правила ограничительного характера относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и его изменения или досрочного расторжения. Они представляют собой изъятия из общих правил о последствиях недействительности сделки и изменения или досрочного расторжения договора. Установленные в статье ограничения касаются применения не всех вытекающих из недействительности сделки либо из изменения или расторжения договора последствий, а лишь предусматривающих возврат или взыскание имущества в натуре. Иными словами, таких, как возврат полученного по сделке другой стороне (односторонняя либо двусторонняя реституция) или взыскание в доход Российской Федерации полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон.

Так, возврат арендатору арендованного имущества предполагается в качестве основного последствия при досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (см. ст. 619, 620, 622 ГК). Возврат арендатору части имущественного комплекса арендованного предприятия допустим как последствие изменения условий договора об объекте аренды вследствие использования отдельного имущества вопреки назначению (п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615 ГК). Пунктом 2 ст. 167 ГК возврат другой стороне полученного по сделке предусмотрен в качестве общего последствия при признании ее недействительной. Подобное допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.

Проблема взыскания в доход Российской Федерации всего полученного по договору недобросовестной стороной (сторонами) может возникнуть при признании договора аренды предприятия недействительным как совершенного с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), либо как заключенного под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) и др.

Однако применение указанных общих последствий к договору аренды предприятия возможно лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. И, напротив, при доказанности риска существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов названных лиц и при наличии опасности нарушения общественных интересов применение указанных последствий недопустимо. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, употреблены при создании новых вещей, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия и их возврат невозможен физически либо нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате осуществления арендатором реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества. Не отвечало бы не только интересам кредиторов арендатора и арендодателя, но и общественным интересам изъятие имущественного комплекса предприятия в доход государства, если бы оно послужило поводом для признания участников договора аренды несостоятельными.

В подобных случаях применяются иные способы защиты гражданских прав. Так, при невозможности возвратить в натуре полученное по недействительной сделке стороны обязаны возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК). К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, т.е. к реституционным требования, применяются также правила гл. 60 ГК "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" (см. ст. 1103, 1107 ГК).

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Комментарий к статье 664

1. Возврат предприятия - одна из основных обязанностей арендатора при прекращении договора независимо от оснований прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора и проч.). Срок возврата предприятия определяется моментом прекращения действия договора.

Обязанность возврата предприятия отпадает при применении правил о недопустимости возврата или взыскания в натуре полученного по договору аренды предприятия (см. ст. 623 ГК и комментарий к ней).

В статье акцентируется внимание на процедуре возврата арендованного предприятия, распределении обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов.

2. Имущественный комплекс должен быть возвращен с учетом правил ст. 656 ГК о составе предприятия, т.е. с основными и оборотными средствами, с правами и обязанностями, в том числе с правами на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. Иными словами, возврату подлежит действующий, функционирующий объект. Перевести на арендодателя свои долги, связанные с деятельностью предприятия, арендатор обязан, учитывая правила ст. 657 ГК. Порядок возврата арендованного предприятия, в том числе соблюдение процедуры составления и подписания передаточного акта, определяется правилами ст. 659 ГК.

3. Особым образом в статье распределяются обязанности по подготовке предприятия к передаче арендодателю и несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендатора.

Данная обязанность взаимосвязана с обязанностью по несению расходов по подготовке предприятия к возврату. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендатором, то и расходы по подготовке предприятия к передаче арендодателю возлагаются на него. Это могут быть, в частности, расходы по независимой оценке возвращаемого имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости.

Правило о возложении на арендатора обязанности по подготовке к передаче предприятия и несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. Так, стороны вправе возложить на арендатора обязанность по подготовке предприятия к сдаче, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендодателя.