Тема 32 договор аренды

1. Общие положения договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату (ст. 606 ГК).

Этот договор входит в группу договоров, направленных на передачу имущества в пользование.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в действующем ГК РФ являются синонимами.

Характеристика договора аренды: консенсуальный, взаимный, возмездный.

В ГК РФ предусмотрено только пять видов договоров аренды (хотя фактически можно выделить гораздо больше):

1) договор проката;

2) договор аренды транспортных средств;

3) договор аренды зданий и сооружений;

4) договор аренды предприятия;

5) договор финансовой аренды (лизинга).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. К числу нормативных актов, регулирующих его, следует отнести также:

• Закон РФ «О защите прав потребителей» (он регулирует договор проката);

• Федеральный закон «О лизинге» от 29 октября 1998 г.;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• ст. 22 Земельного кодекса РФ, регулирующего аренду земельных участков;

• Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г., регулирующий аренду лесных участков;

• Положение об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 1993 г. № 712;

• ст. 41 Водного кодекса РФ от 16 ноября 1995 г.;

• ст. 11 Закона РФ «О недрах» в ред. от 3 марта 1995 г.;

• ст. 33 Закона «О животном мире» от 24 апреля 1995 г. Сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду (ст. 608 ГК). При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества (п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 285 ГК).

Арендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК).

Предметом договора аренды является индивидуально определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК РФ, но и специальных законов. Например, ст. 53 Земельного кодекса РФ требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка. Природные объекты, как правило, могут быть получены в аренду при наличии специальных лицензий у будущих арендаторов. Условие о предмете договора является существенным.

Форма договора аренды зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юридическим лицом, форма его должна быть письменной (п. 1 ст. 609 ГК). В случае, если предметом договора аренды является недвижимое имущество, договор должен быть зарегистрирован соответствующим государственным органом.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности. Первая особенность заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами, претендующими на право быть арендаторами (договор заключается с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора (ст. 621 ГК).

Цена договора определяется по соглашению сторон. В случае, если она не определена при заключении договора, применяется обычная для данного вида имущества арендная плата (п. 3 ст. 424, п. 1 ст. 614 ГК).

Арендная плата может быть установлена в следующем виде:

1) в определенной денежной сумме, вносимой единовременно или периодически;

2) в доле продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

3) в виде определенных услуг;

4) в передаче арендодателю в собственность или аренду определенной вещи;

5) в возложении на арендатора затрат с целью улучшения арендуемого им имущества (ст. 614 ГК).

Срок договора аренды может быть как определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и неопределенный (п. 2 ст. 610 ГК). Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Особенностью договора с неопределенным сроком является то, что каждая из его сторон может отказаться от договора в любое время, предупредив своего контрагента за один месяц в случае, если предметом договора является движимое имущество, либо за три месяца в случае, если предметом договора является недвижимое имущество. Однако эти сроки могут быть изменены участниками договора или законом (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). В случае заключения договора на срок, превышающий пределы срока, установленного законом, договор считается заключенным на предельный срок (п. 3 ст. 610 ГК).

Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п. 1 ст. 611 ГК);

• снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему;

• передать арендатору имущество в срок, установленный договором;

• предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество;

• производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.

Арендодатель имеет право:

• требовать от арендатора арендную плату;

• возврата предмета аренды после окончания срока договора;

• досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК);

• использовать арендованное имущество только сам;

• не сдавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя;

• своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК);

• вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему (ч. 1 ст. 622 ГК);

• поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии;

• производить текущий ремонт арендуемого имущества;

• нести расходы по содержанию арендуемого имущества. Арендатор имеет право:

• требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды;

• уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось (п. 1 ст. 614 ГК);

• претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором (ст. 606 ГК);

• на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором (ст. 621 ГК);

• на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды);

• на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 612 ГК);

• на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с другим лицом (абз. 1 ст. 621 ГК).

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т.е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора (п. 1 ст. 617 ГК).

Арендодатель отвечает за:

• риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником (п. 4 ст. 614 ГК);

• недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК);

• неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает за:

• за просрочку арендной платы;

• несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку);

• неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Основания прекращения договора аренды:

• исполнение договора;

• ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК), смерть же гражданина — участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к его наследнику;

• соглашение сторон о расторжении договора;

• исковое требование в суд одной из сторон и др. Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя:

• использование арендатором арендуемого имущества с нарушением условий договора или назначения имущества (п. 2 ст. 450 ГК);

• существенное ухудшение арендатором арендуемого имущества;

• просрочка двух сроков платежа арендной платы;

• невыполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта или несению расходов по содержанию арендованного имущества.

Особенность предъявления арендодателем искового заявления в арбитражный суд — он должен предъявить копию документа о предупреждении им арендатора о нарушении его обязанностей (ст. 104, 108 АПК РФ).

Основания для расторжения договора аренды судом по требованию арендатора (ст. 620 ГК):

• непредоставление арендодателем предмета аренды арендатору;

• предоставление арендодателем имущества с недостатками, препятствующими его использованию;

• невыполнение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта имущества, переданного им в аренду;

• непригодность арендуемого имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

2. Особенности отдельных видов договора аренды Особенности договора проката:

• предметом договора проката является движимое имущество;

• арендодателем договора проката может быть только предприниматель;

• этот договор является публичным и срочным (максимальный срок договора — один год);

• договор регулируется Федеральным законом «О защите прав потребителей» в случае, если арендатором является гражданин;

• арендная плата устанавливается только в твердой денежной сумме;

• форма договора должна быть письменной;

• все виды ремонта (и текущего, и капитального) обязан осуществлять арендодатель;

• арендодатель обязан устранять недостатки, возникшие в имуществе, переданном в прокат, в течение десяти дней (п. 1 ст. 629 ГК);

• арендодатель обязан проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами эксплуатации этого имущества либо выдать соответствующую инструкцию (ст. 628 ГК);

• арендатор не имеет права совершать с арендуемым имуществом сделки, в том числе сдавать его в субаренду, в безвозмездное пользование, сдавать в залог, вносить в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК);

• задолженность с арендатора взыскивается в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 8994 Основ законодательства РФ о нотариате 1993 г.);

• арендатор в любое время может расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за десять дней (ст. 619 ГК);

• при досрочном прекращении договора по требованию арендатора арендодатель обязан возвратить часть арендной платы;

• понятие договора проката сформулировано в ст. 626 ГК РФ. Особенности договора аренды транспортных средств:

• ГК РФ регулирует только два вида договора аренды транспортных средств: а) аренду транспортных средств с экипажем; б) аренду транспортных средств без экипажа;

• понятия этих видов договоров даны в ст. 632 (договор этот называется фрахтованием на время) и 642 ГК РФ;

• предметом договора аренды транспортных средств являются только транспортные средства — устройства, предназначенные для перевозки грузов, пассажиров и багажа. А предмет договора аренды транспортных средств с экипажем состоит из двух элементов: а) транспортного средства; б) оказания услуг экипажем;

• различие в правовом регулировании двух видов договоров, указанных выше, состоит в том, что в первом случае обязанности по управлению технической эксплуатацией транспорта сохраняются за арендодателем (ст. 635 ГК), а во втором — они переходят на арендатора (ст. 645 ГК);

• договоры аренды транспортных средств регулируются не только ГК РФ, но и транспортными уставами и кодексами (ст. 641, 649 ГК);

• экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается в двойном подчинении: арендатора и арендодателя;

• плата, вносимая арендатором, называется фрахтом;

• предельные сроки этого вида договора законом не установлены;

• арендатор вправе без согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного транспортного средства;

• правила ответственности за причинение вреда арендованным транспортным средствам сформулированы законодателем с учетом того, что последнее является источником повышенной опасности;

• ответственность при нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (ст. 648 ГК), а при аренде его с экипажем — арендодатель (ст. 1079 и 640 ГК);

• ответственность по договору таймчартер необычна: в случае гибели арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний не докажет, что вред произошел по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК);

• ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора наступает и при отсутствии вины, поскольку стороны являются предпринимателями (п. 3 ст. 401 ГК).

Особенности аренды зданий и сооружений:

• определение понятия договора содержится в ст. 650 ГК РФ;

• предметом договора является здание или сооружение целиком;

• предмет договора характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота;

• арендатором жилых зданий может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК);

• нормы об аренде нежилых помещений в ГК РФ отсутствуют, поэтому их аренда регулируется общими положениями о договоре аренды;

• существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади);

• плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором);

• оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом часто практикуется предварительная форма оплаты;

• договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации);

• передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту в течение десяти дней либо месяца после подписания договора (п. 1 ст. 655 ГК);

• передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок под ней;

• при продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования участком, находящимся под ним (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК);

• в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом преимущественное право арендатора на заключение нового договора сохраняется.

Особенности аренды предприятия:

• это разновидность договора аренды недвижимости;

• сторонами договора являются предприниматели;

• существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК);

• предметом договора является предприятие как имущественный комплекс;

• поскольку предприятие является сложным объектом, его состав определяется на основе акта инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов;

• в составе предприятия выделяют основные и оборотные средства, а также его исключительные права;

• договор об аренде должен быть представлен документом, подписанным обеими сторонами;

• арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче им в аренду своего предприятия с целью получения их согласия на перевод долга, причитающегося им от собственника предприятия, на арендатора;

• кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора. Кредитор, не получивший такого уведомления, имеет право на это требование в течение одного года со дня, когда он узнал о передаче предприятия в аренду;

• арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он имеет право без согласия кредитора совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК);

• неотделимые улучшения, совершенные арендатором без разрешения арендодателя, подлежат возмещению арендодателем, за исключением случая, когда они неразумны (ст. 662 ГК);

• за долги, переданные арендатору вместе с предприятием, наступает солидарная ответственность арендатора й арендодателя перед кредитором (п. 4 ст. 657 ГК);

• в случае признания договора недействительным возврат сторонам всего полученного по сделке возможен лишь в случае, если это не нарушает существенно права участников договора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Особенности договора финансовой аренды (лизинга):

• договор лизинга заключается с целью удовлетворения потребности лизингополучателя за счет средств лизингодателя и получения последним дохода (ст. 665 ГК);

• права и обязанности сторон договора лизинга возникают в результате двух сделок: аренды и куплипродажи;

• арендатор определяет имущество, которое будет предметом договора аренды, и его продавца;

• имущество передается не только в пользование, но и во владение;

Типы договора лизинга:

1) долгосрочный — срок договора более трех лет;

2) среднесрочный — срок договора от полутора до трех лет;

3) краткосрочный — срок договора до полутора лет.

Виды договора лизинга:

• финансовый лизинг — предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя;

• оперативный лизинг — предмет договора лизинга при его покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается;

• возвратный лизинг — собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему.

Сторонами в договоре лизинга являются: лизингодатель (арендодатель), лизингополучатель (арендатор) и продавец (поставщик) имущества.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают в отношениях с продавцом как солидарные кредиторы (ч. 2 п. 1 ст. 670 ГК).

Предметом договора лизинга являются движимые и недвижимые непотребляемые вещи, однако земельные участки и природные объекты не могут быть его предметом (ст. 666 ГК).

Цена договора лизинга — это сумма, включающая возмещение затрат, произведенных лизингодателем в связи с приобретением предмета лизинга, и доход лизингодателя.

Форма договора лизинга может быть только письменной, а в его названии определяются форма (внутренний или международный), тип и вид договора.

Особенности ответственности по договору лизинга:

• взыскание денежных сумм и изъятие предмета лизинга происходят в бесспорном порядке, предусмотренном законом или договором,

• риск за несоответствие предмета договора лизинга целям его использования несет сторона, выбравшая его при покупке (ст. 137 ГК),

• риск случайной гибели или порчи предмета лизинга лежит на лизингополучателе с момента получения его им (ст. 699 ГК).

Лизингодатель имеет право расторгнуть договор в случаях если:

• условия пользования предметом лизинга не соответствуют условиям договора;

• лизингополучатель осуществляет сублизинг без его согласия;

• лизингополучатель ухудшает потребительские свойства предмета лизинга;

• лизингополучатель более двух раз подряд пропустил сроки платежа арендной платы.

Лизингополучатель имеет право расторгнуть договор в следующих случаях:

• предмет лизинга не был передан ему своевременно лизингодателем;

• лизингодатель не производит ремонта имущества в установленный договором срок (п. 3 ст. 620 ГК).

Лизингополучатель не имеет права расторгнуть договор куплипродажи предмета лизинга без согласия лизингодателя (п. 1 ст. 670 ГК).

Расторжение договора лизинга возможно по соглашению сторон, а также по решению суда.