59. Изменение юридического статуса возводимого объекта в ходе этапов капитального строительства. Объект незавершенного строительства.

+60. Купля-продажа объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем.

 В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дает следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости,

однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

+61. Техническое регулирование, стандартизация и сертификация. Технические регламенты.

В 2002 г. был принят ФЗ «О техническом регулировании». Он регулирует три группы отношений:

Разработка, принятие, применение и исполнение обязательных требований к продукции и к связанным с ними процессами⁵⁵ (техническое регулирование);

Разработка, принятие, применение и исполнение на добровольной основе требований к продукции и процессам (стандартизация);

Оценка соответс твия (продукции и процессов указанным требованиям, - сертификация).

Техническое регулирование. Это правовое регулирование в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции и процессам8'. В процессе технического регулирования устанавливаются технические регламенты - документы, которые устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к продукции и процессам.

Технические регламенты принимаются в целях (а) защиты жизни и здоровья граждан и их имущества, (б) охраны окружающей среды, (в) обеспечения энергоэффективности и (г) предупреждения введения покупателей в заблуждение.

В любом техническом регламенте содержатся, во-первых, объекты, к которым он применяется, или признаки таких объектов; во-вторых, требования, обеспечивающие их безопасность и энергоэффективность; в-третьих, правша и формы оценки соответствия установленным требованиям.

Как указывалось, в любом техническом регламенте должны быть установлены, помимо прочего, правила оценки соответствия требованиям этого регламента. Оценка соответствия требованиям технического регламента проводится в формах

государственного надзора (проверка применения требований), аккредитации (признание компетентности лица выполнять определенные работы), испытания, регистрации, подтверждения соответствия (сертификация), приемки и ввода в эксплуатацию построенного объекта.

Требования технических регламентов обязательными для соблюдения всеми производителями продукции и исполнителями соответствующих работ. Их исключительность в том, что обязательные требования к продукции и процессам могут устанавливаться только самими техническими регламентами. Поэтому порядок их принятия подробно регулируется.

Технический регламент может быть установлен (а) ратифицированным международным договором, (б) федеральным законом, (в) постановлением Правительства или (г) Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Ростехрегулирование), а также, в исключительных случаях, (д) указом Президента РФ. В любом случае такой регламент вступает в силу лишь по истечении 6 месяцев со дня официального опубликования.

Общий порядок установления технического регламента следующий. Инициатором разработки проекта регламента может быть любое лицо. Оно уведомляет Ростехрегулирование о начале разработки регламента, которое публикует данное уведомление. Регламент разрабатывается на основе международных и национальных стандартов. Любые заинтересованные лица вправе обратиться к разработчику со своими замечаниям, а разработчик обязан обеспечить доступ таких лиц к проекту регламента (публичное обсуждение). Далее разработчик направляет проект в соответствующий орган со всеми замечаниями. В органе организуется экспертная комиссия по техническому регулированию из разных чиновников, предпринимателей и ученых. Если экспертное заключение положительно, то орган может принять регламент. Если регламент принят, то он, как отмечалось, может вступить в силу лишь через б месяцев после официального опубликования.

Исключительный порядок применяется в случае, если необходимо незамедлительное принятие технического регламента для предотвращения какой-либо угрозы. В этом случае регламент принимается Указом Президента РФ без публичного обсуждения.

Стандартизация. Это деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного использования, направленная на достижение упорядоченности в сфере производства продукции и исполнения работ и повышение конкурентоспособности. В ходе стандартизации принимаются стандарты - документы, в котором в целях добровольного использования устанавливаются требования к продукции и осуществлению работ.

Стандарты принимаются в целях (а) повышения уровня безопасности жизни, здоровья, имущества, окружающей среды, (б) обеспечения конкурентоспособности продукции и работ, (в) содействия соблюдению требований технических регламентов.

Ключевым в стандартизации является то, что она исходит из принципа добровольного применения стандартов.

Стандарты принимаются на различных уровнях, поэтому существует множество их видов: международные, региональные, национальные стандарты, стандарты организаций и т.д. Наиболее важными являются национальные стандарты. Они принимаются практически в том же порядке, что и технические регламенты, за рядом отличий:

У Национальные стандарты принимаются Национальным органом РФ по стандартизации (сейчас это все то же Ростехрегулирование);

У Экспертиза проводится техническим комитетом по стандартизации (состав аналогичный).

Основное значение национальных стандартов состоит в том, что если лицо соблюдает требования стандартов, то оно уж точно соблюдает требования технических регламентов. Но напомним, что соблюдение технических регламентов обязательно, а стандартов - добровольно. Национальные стандарты просто шире, потому что, как упоминалось, их целью является не только обеспечение безопасности и энергоэффективности, но и повышение конкуренции производителей, прежде всего национальных.

Сертификация. Это форма подтверждения соответствия объектов требованиям технических регламентов и стандартов, осуществляемое аккредитованным органом по сертификации.

Сертификация проводится в целях (а) удостоверения соответствия продукции и работы требованиям технических регламентов и стандартов, (б) помощи покупателям в выборе качественной продукции, (в) повышения конкурентоспособности.

Подтверждение соответствия может быть как добровольным, так и обязательным, причем обязательность устанавливается техническими регламентами.

Добровольное подтверждение осуществляется в форме добровольной сертификации. Такая сертификация осуществляется по инициативе заявителя на условиях договора, заключенного им с органом по сертификации. Добровольная сертификация может осуществляться для установления соответствия национальным стандартам, стандартам организаций и т.д. Нет смысла тратить деньги на добровольную сертификацию для подтверждения соответствия техническому регламенту, если последний не установил обязательность сертификации. В случае положительной сертификации заявитель получает сертификат соответствия на соответствующий объект.

Обязательное подтверждение может осуществляться в форме принятия декларации о соответствии либо обязательной сертификации (оба документа имеют равную юридическую силу). Обязательная сертификация проводится исключительно на соответствие требованиям технического регламента и, как указывалось, только в случаях, установленных самим регламентом. Декларирование соответствия осуществляется на основании собственных доказательств соответствия требованиям, а также на основе доказательств, полученных при участии органа по сертификации и научных лабораторий. Однако, если декларирование является самостоятельным актом (и лицо берет всю ответственность за соответствие на себя), то при обязательной сертификации, ответственность уже частично и на органе по сертификации, который на основании договора с заявителем проводит проверку соответствия и выдает соответствующий сертификат,

В заключение можно отметить, что вместе с реформой технического регулирования, стандартизации и сертификации (до сих пор многие технические стандарты еще только разрабатываются) прошла и реформа лицензирования, результатом которой стало появление саморегулируемых организаций (СРО). Это особые некоммерческие организации, внесенные в государственный реестр СРО, объединяющие субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности, целью которой является разработка и установление правил их деятельности и контроль за их соблюдением. Так вот, многие СРО, объединяющие производителей и исполнителей работ, получают государственную аккредитацию как органы по сертификации и осуществляют сертификаию произведенной членами СРО продукции и работ.

Принято считать, что юридические услуги оказывается на основании договора возмездного оказании услуг. Согласно ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре. Существенным условием данного типа договора является его предмет: это действия,

деятельность, но, как бы странно это ни казалось, не их результат, потому что еще не »известно, к чему вообще они могут привести.

По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Отличие от договора возмездного оказания услуг в том, что комиссионер (исполнитель договора) совершает действия (сделки), влекущие вполне определенные правовые последствия (и обе стороны знают, какие это последствия, т.е. знают, какой будет результат), нежели просто действия в договоре возмездного оказания услуг, которые могут быть ни на что и не нацелены. Ведь сделка - это действие, направленное на возникновение, прекращение или изменение прав и обязанностей. В договоре комиссии подчеркивается именно юридический характер таких последствий, а в договоре возмездного указания услуг важны действия лишь сами по себе, не важна их направленность.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Так же, как и в договоре комиссии, подчеркивается сделочный характер договора, потому что юридическое действие — юридический факт, факт действительности, с которым законодатель связывает возникновение, изменение и прекращение определенных прав и обязанностей. Поэтому и здесь результат таких действий вполне ясен.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Как видно, заказчик в договоре подряда заинтересован именно в результате работы, а не в совершении каких- то отдельных действий. И этот результат должен быть овеществленным.

Если возвращаться к договору об оказании юридических услуг (его в ГК нет), который в результате сложившейся практики юридически основывается на положениях, регулирующих отношения по договору возмездного оказания услуг, то важно обратить внимание на порядок одностороннего расторжения такого договора. Заказчик (клиент, подзащитный) вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты исполнителю (судебному представителю) фактически понесенных расходов. Исполнитель (судебный представитель) же вправе отказаться от исполнения договора лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. В итоге исполнитель по договору об оказании юридических услуг остается в чрезвычайно ущербной для него позиции. Более того, он не вправе вводить положение о неустойке (штрафе) за отказ от исполнения договора, потому что судебная практика пришла к тому, что такие санкции ограничивают право заказчика на выход из договорных отношений, который специально регулируется в отдельной статье ГК.

1

2-6-

3-7-

4

5

6

7

8

9 Методы двойной записи был впервые описан итальянским математиком Лукой Пачоли в 15 веке.

10 Актив со знаком «+», а пассив со знаком «-».

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38 Название исходит из того, что государство, его применяя, реализует свои функции как макрорегулятора.

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

-1-