2. Методические основы оценки земли

Длительный исторический период в России не было полноценной, качественной оценки земли, хотя ее необходимость не вызывала сомнений. Для более объективной оценки результатов производства и их сопоставимости по структуре сельскохозяйственных угодий специалисты использовали перевод всех угодий в условную структурную пашню.

Введение земельного кадастра явилось важным прогрессивным шагом в учете и оценке земли. Земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В результате кадастрового учета каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

Первый этап кадастровой оценки – оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ. Второй – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по административным районам и землевладениям. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, условно принятого равным 33 годам. По результатам первого этапа проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель по субъектам федерации установлена многократная разница от 43560 руб./га в Краснодарском крае до 400 руб./га в Мурманской области и других северных и северо-восточных территориях. Самая дорогая земля (и по кадастровой и по рыночной стоимости) в Подмосковье, после собственно Москвы.

В целом оценка подразделяется на массовую кадастровую оценку земель и рыночную оценку земельного участка. При рыночной оценке земельных участков используются методы сравнения продаж и капитализации земельной ренты. Для проведения оценки в границах земельного участка отдельно рассматривают сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, деревьями и кустарниками, защищающими участок от различного вредного воздействия. При оценке учитывается не только плодородие, но и влияние экологические факторов.

Применение доходного метода оценки стоимости сельскохозяйственных угодий предполагает расчет земельной ренты, которая для данной цели рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход определяется в расчете на единицу площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. При этом, в соответствии с принятыми методическими требованиями, нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется с учетом плодородия в баллах бонитета почв. Для этого по установленным критериям (получение наибольшего дохода и обеспечение сохранности почвы) отбираются типичные или традиционно возделываемые основные сельскохозяйственные культуры.

Вторая составляющая, т.е. материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт исходя из нормативных натуральных затрат семян, горюче-смазочных материалов, органических и минеральных удобрений и пр. Их стоимостная оценка выполняется по среднесложившимся рыночным ценам района расположения земельного участка сельскохозяйственного назначения. При расчете издержек учитываются расстояния к рынкам материально-технических ресурсов, пунктом снабжения и обслуживания.

При определении валового дохода обязательно принимается во внимание вид сельскохозяйственных угодий. Так с пашни может быть учтена возможность получения урожая повторных посевов; залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в другой вид сельскохозяйственных угодий; для сенокосов и пастбищ при расчете валового дохода следует исходить из нормативной урожайности с пересчетом в центнеры кормовых единиц и их оценкой по рыночной цене овса; для многолетних насаждений определение валового дохода основывается на определении периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции с учетом возраста насаждений, породно-сортового состава, особенностей размещения в границах земельного участка, возможностей получения дохода от продукции в междурядьях.