земельное право / категории земель / стр. 20 из 20

ТЕМА № 8.КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ

КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ

Вследствие различия природных, климатических и иных усло­вий земли отличаются друг от друга качеством, своими природными характеристиками и показателями, имеют неодинаковое экономическое и социальное значение в жизни общества. Применительно к некоторым землям на первый план выходит их значение для охраны окружающей среды.

Поэтому подп. 10 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ предусматривает дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы. Принимая во внимание эти обстоятельства, для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории на ос­нове их целевого назначения (подп. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК).

Опреде­ление целей, для которых могут использоваться земли, являет­ся объективно необходимым, поскольку позволяет правильно организовать процесс их использования. Закрепляя принцип дифференцированного подхода к установлению правового ре­жима земель, земельное законодательство связывает его с уче­том трех основных факторов: природных, социальных и эко­номических.

Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населённых пунктов (ранее до 2007 года они назывались землями поселений);

3) земли промышленности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

• Подразделение земель на категории производится на основе их целевого назначения

• При этом каждый земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.

• Перечень категорий земель, закрепленный в статье 7 ЗК, является исчерпывающим. (Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Земельный Кодекс).

• При этом какой-либо иерархической подчиненности одних категорий земель другим не существует.

• Каждая категория земель также может подразделяться на виды (субкатегории)

Таким образом, главным критерием отнесения земель к той или иной категории является различное целевое назначение их использования.

Под целевым назначением понимается особое направление использования земель в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях.

Земли могут использоваться в качестве средства производства или как пространственно-территориальный базис. Все категории земель, кроме земель запаса, поскольку их целевое назначение не определено, могут быть отнесены к соответствующей груп­пе. Как средство производства используются земли сельскохо­зяйственного назначения и земли лесного фонда. Иные категории земель используются преимущественно в качестве про­странственного базиса. Земли же особо охраняемых территорий и объектов могут выполнять функцию как средства про­изводства, так и пространственно-территориального базиса.

Согласно п. 2 статьи 8 Земельного кодекса РФ категория земель указывается в:

1) актах органов власти о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Целевое назначение определяет правовой режим земель и порядок их использования

Понятие правового режима применяется в отношении:

- категории земель (например, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения);

- в отношении конкретного земельного участка.

Определить правовой режим категории земель (земельного участка) - это значит:

1) дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения;

2) определить круг возможных собственников, землепользователей и землевладельцев этих земель, установить их права и обязанности;

3) установить порядок оборота данных земель;

4) установить порядок пользования данными землями;

5) определить порядок государственного управления этими землями (меры охраны, учёта, мониторинга и т.д.)

6) установить юридическую ответственность за нарушение правил в отношении конкретной категории земель.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

В основе разграничения земель на категории лежит целевое назначение земель. Средством уточнения и детализации правового режима конкретной категории земель служит зонирование территорий, предусмотренное ЗК РФ и Градостроительным кодексом РФ.

Таким образом, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Категория земель и их разрешенное использование являются сходными по своей сути и содержанию понятиями, однако они не тождественны. В отличие от понятия категории земель, которых согласно ст. 7 ЗК РФ семь и число которых не может быть увеличено, число видов разрешенного использования земель больше и регулируется оно локальными актами.

Перечень разрешенного использования земельных участков фактически является определяющим для функционального использования земель и вида использования зданий, строений, сооружений. Таким образом, деление земель по категориям имеет общий характер, в то время как разрешенное использование земель является более узким понятием, конкретизирующим правовой режим использования земель соответствующих категорий.

III вопрос. Коллизии и неопределенность правового режима некоторых категорий и видов земель

Подразделение земель на категории по их целевому назначению порождает коллизии и неопределенность правового режима некоторых категорий и видов земель.

В Земельном кодексе РФ не было последовательно проведено деление земель на категории по целевому назначению, поскольку классификация земель сделана по разным основаниям: 6 категорий разделены по целевому назначению, а 7-я категория (земли запаса) целевого назначения не имеет.

Выделенные по основному целевому назначению категории земель внутренне неоднородны. Иногда земли одного целевого назначения могут находиться в составе земель другого назначения. В этих случаях мы имеем смешанный правовой режим земель.

Например, сложным является правовой режим земель населённых пунктов, которые согласно ст. 85 ЗК и нормам градостроительного законодательства подразделяются на зоны: жилые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационные, сельскохозяйственного использования и иные. Эти зоны фактически имеют правовой режим, аналогичный правовому режиму соответствующих категорий земель. По существу в этом случае применятся двойной правовой режим.

Двойной правовой режим имеют, например, земельные участки на которых расположены гидроэлектростанции. Ст. 89 ЗК признает землями энергетики земельные участки для размещения гидроэлектростанций. Однако ст. 102 ЗК относит к землям водного фонда также и земли, выделяемые для гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

То есть с одной стороны законодательство делит все земли на четко очерченные категории, с другой стороны – допускает внутри этих категорий такие виды использования земель, которые не соответствуют основному хозяйственному назначению той или иной категории.

Поэтому фактически подразделение земель на категории вовсе не означает, что все земли той или иной категории должны использоваться в соответствии с их целевым назначением. НЕВОЗМОЖНО ОБЕСПЕЧИТЬ ЕДИНСТВО ПРАВОВОГО РЕЖИМА В ПРЕДЕЛАХ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ. Поэтому необходимо различать целевое назначение земель и целевое использование (т.е. фактически разрешенное использование) земель. Поэтому многими авторами выдвигаются предложения о введении новой, более удобной классификации земель.

При возникновении двойного правового режима земельного участка действует ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Если земли одного назначения находятся среди земель другого назначения, по общему правилу в отношении предоставления земель и их изъятия (отвода) действуют нормы, установленные для земель, в составе которых они находятся, а в отношении обязанностей и прав землепользователей – нормы, регулирующие положение пользователей именно этими землями.

Вопрос 4.Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Правовое регулирование:

Земельный кодекс РФ (14 глава);

ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

ФЗ от 16.07.1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»

ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

ФЗ от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;

ФЗ 07.07.2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;

ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан;

Подзаконные нормативные правовые акты

Федеральная целевая программа «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2010 годы и на период до 2013 года»;

Концепция развития государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и земель, используемых или предоставленных для ведения сельского хозяйства в составе земель иных категорий, и формирования государственных информационных ресурсов об этих землях на период до 2020 года;

Постановление Правительства РФ от 22.07.2011 г. № 612 «Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г. № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Нормативные правовые акты Кировской области:

Закон Кировской области от 06.11.2003 г. № 203-ЗО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кировской области»;

Закон Кировской области от 30.06.2003 г. № 172-ЗО «Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения Кировской области на основе биологизации земледелия»

Понятие.

Ст. 77 ЗК РФ относит к категории сельскохозяйственного назначения земли, целевым назначением которых является их использование в сельскохозяйственном производстве. Эти земли используются для растениеводства (для выращива­ния зерновых, картофеля, свеклы и других овощей; фруктов, орехов и т.д.) и животноводства (для разведения крупного рогатого скота, овец и коз, свиней, разведения сельскохозяйственной птицы и прочих животных)

Признаки (особенности)

1. Находятся за границами населенного пункта. В том случае, если земли используются для сельскохозяйственного производства и находятся в пределах территории населенного пункта, то на них распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Это зоны сельскохозяйственного использования (ст. 85 ЗК). Не распространяется режим земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности и иного специального назначения, которые предоставлены в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства (п. 6 ст. 87 ЗК), а также на свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования (п. 2 ст. 90 ЗК). Не являются землями сельскохозяйственного назначения также земли лесного фонда, используемые для ведения сельскохозяйственного производства.

Таким образом необходимо различать понятия «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использовании»: земли сельскохозяйственного использования можно встретить также в составе других категорий земель (в составе земель промышленности и иного специального назначения, в составе земель населенных пунктов и др.) Находясь в составе других категорий земель, они используются в первую очередь в соответствии с основным целевым назначением соответствующей категории.

2. Целевое назначение – использование для нужд сельского хозяйства: для растениеводства, животноводства.

3. Состав земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 77 ЗК: в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. = ЧЕТКОГО ДЕЛЕНИЯ НА ПОДКАТЕГОРИИ В ЗЕМЕЛЬНОМ КОДЕКСЕ НЕТ

Исходя из той роли, которую играет земля в сельскохозяйственном производстве земли сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида:

Сельскохозяйственные угодья, т.е. земли, используемые как средство производства (подразделяются на пашни; сенокосы; пастбища; залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Кроме того, в составе сельскохозяйственных угодий выделяются особо ценные для данного региона продуктивные земли, в том числе опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений. Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов РФ (п. 4 ст. 79 ЗК).

Другая разновидность этих земель - земли, которые «обслуживают» нужды сельского хозяйства. Эти земли используются как пространственный территориальный базис для размещения внутрихозяйственных дорог, коммуникаций; зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; сюда включаются земли, предназначенные для охраны сельскохозяйственных угодий от вредного воздействия, как естественного, так и техногенного характера (например, защитные полосы, земли, занятые замкнутыми водоемами, древесно-кустарниковой растительностью).

Определение состава земель сельскохозяйственного назначения имеет то правовое значение, что для каждого установленного вида земель предусматривается особый правовой режим использования, наиболее строгим из которых является режим использования сельскохозяйственных угодий и охранных зон (защитных полос). Так, сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране

4. Ограничение по субъектному составу.

5. Ограничения в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Закон не распространяет свое действие на земельные участки, предоставленные из земель с/х назначения гражданам:

• для ИЖС, гаражного строительства

• ведения ЛПХ и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества

• занятые зданиями, строениями, сооружениями

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

- Установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица (ОГРАНИЧЕНИЕ ПО КОЛИЧЕСТВЕННОМУ СОСТАВУ)

- Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица с долей участия иностранного капитала более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ОГРАНИЧЕНИЕ ПО СУБЪЕКТНОМУ СОСТАВУ)

- Преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ОБОРОТУ)

- Преимущественное право других участников долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (РАСШИФРОВАТЬ!!!)

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе

- завещать свою земельную долю,

- отказаться от права собственности на земельную долю,

- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,

- передать свою земельную долю в доверительное управление

- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

5 ВОПРОС. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ (до 2007 года эта категория земель назывались землями поселений).

В настоящее время земли этой категории занимают относительно небольшую часть территории страны. По государственного доклада о состоянии окружающей среды в РФ в 2009 году общая площадь земель населенных пунктов составляет около 1,2% площади всех земель Российской Федерации (или около 19,5 млн. га).

Правовое регулирование:

кодексы: Земельный кодекс РФ 2001 г. (в частности, ст. ст. 83 - 85 и др.), Градостроительный кодекс РФ 2004 г. (ГрадК);

федеральные законы: ФЗ от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; ФЗ от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и др;

постановления Правительства РФ: например, Постановление Правительства РФ от 13.11.2006 г. № 680 «О составе схем территориального планирования Российской Федерации»; от 09.06.2006 г. № 363 «Об информационном обеспечении градостроительной деятельности»;

нормативные правовые акты субъектов РФ: Закон Кировской области от 28.09.2006 г. № 44-ЗО «О регулировании градостроительной деятельности в Кировской области»; Закон Кировской области от 04.05.2007 г. № 105-ЗО «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Кировской области»;

нормативные правовые акты органов местного самоуправления: Правила землепользования и застройки города Кирова, утвержденное решением Кировской городской Думы от 29.04.2009 г. № 28/10; Порядок организации и проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений на территории муниципального образования «Город Киров», утверждённое решением Кировской городской Думы от 26.04.2006 г. № 53/15.

Понятие. К землям населённых пунктов относятся территории (земли), находящиеся в пределах границы населённых пунктов. Земли населённых пунктов используются как места проживания и осуществления производственной деятельности людей и удовлетворения их культурных, бытовых и иных нужд. Земли населённых пунктов включают в себя застроенные территории; территории, используемые под площадями, улицами, бульварами, водоемами; используемые для сельскохозяйственного производства и иных целей.

Особенности правового режима.

1. Основной признак, отграничивающий земли населённых пунктов от иных категорий земель, - это граница населённого пункта (то есть все земельные участки, находящиеся в пределах границы населённых пунктов, относятся к землям населённых пунктов).

2. Основное целевое назначение – используются для застройки и развития населенных пунктов (то есть в отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли населенных пунктов служат территориальным базисом¹ для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения).

НО строительство (застройка) населенных пунктов - не единственный вид землепользования в населенных пунктах. Так, в границах населенных пунктов могут находятся земельные участки, которые вообще не подлежат застройке или земельные участки, застройка которых имеет факультативное значение (например, рекреационные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны особо охраняемых территорий).

Ни в Земельном кодексе, ни в иных федеральных законах не раскрывается понятие "развитие населённых".

3. (пункт №3 вытекает из пункта №2). На землях населенных пунктов осуществляется зонирование территорий (градостроительное зонирование), в результате которого определяется разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости на них.

Так, согласно ст. 85 ЗК и ст. 35 ГрадК на землях насёленных пунктов выделяют следующие территориальные зоны:

1) жилые - для застройки индивидуальными жилыми домами, а также для застройки малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными домами, иной застройки

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения (используются в целях ведения сельскохозяйственного производства);

7) специального назначения - занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах;

8) военных объектов

9) особо охраняемых территорий - земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;

10) иные (то есть перечень открытый).

Органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Результатом зонирования является принятие градостроительного регламента. Для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительного регламент. Он определяет основу правового режима земельных участков, в частности устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны:

- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков

- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства,

- а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

__________

Таким образом, в состав земель населенных пунктов включаются земли, а точнее говоря, территориальные зоны, которые используются в самых разнообразных целях: для застройки, размещения промышленных, транспортных и иных объектов, для ведения сельского хозяйства и др. Правовой режим таких территориальных зон аналогичен режиму соответствующих категорий земель. Однако эти зоны (земли) имеют особое функциональное назначение - они используются для обеспечения развития поселений и в отношении их действует правовой режим земель населенных пунктов.

Таким образом, можно сказать, что категория земель населенных пунктов является универсальной. Практически все виды землепользования, осуществляемые на землях других категорий, возможны в населенных пунктах.

4. Территориальное планирование использования земель населенных пунктов - отличительная черта их правового режима. Для обеспечения благоприятных условия проживания населения, развития инфраструктуры населённых пунктов, эти земли должны использоваться в соответствии с документами территориального планирования, в частности генеральными планами и схемами территориального планирования.

Цель территориального планирования и градостроительного зонирования - компактно разместить разнородные объекты, порой трудно совместимые друг с другом (например, промышленное производство и жилье, сложные подземные и воздушные системы, коммуникации, связь, энергоснабжение и др.), и обеспечить их функционирование при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, архитектурно-градостроительных, технических и т.п. норм.

5. Для земель населённых пунктов характерен высокий уровень антропогенного воздействия, интенсивность использования,

Правовой режим земель населенных пунктов, особенно крупных городов, оказывает влияние на режим прилегающих к ним земель других категорий. Прилегающие к городам земли должны использоваться таким образом, чтобы обеспечить благоприятное состояние окружающей среды городов, служить своего рода "легкими" городов. Поэтому устанавливаются пригородные зоны городов, на территории которых действуют разного рода ограничения хозяйственной деятельности в интересах охраны окружающей среды.

Основой правового режима земель населенных пунктов является правовое регулирование использования земель и объектов недвижимости на них как единого комплекса, определение условий строительства и эксплуатации зданий, строений и сооружений и их эксплуатации.

6. Все земли в границах населенного пункта находятся в сфере управления органов государственной власти, органов местного самоуправления этих населенных пунктов.