6 Вопрос. Правовой режим земель промышленности и иного специального назначения

Правовое регулирование.

В отношении категории земель промышленности и иного специального назначения не принято не одного специального закона, который бы комплексно определял её правовой режим, то есть нет ФЗ «О землях специального назначения» (в отличие от других категорий земель, например, земель водного или лесного фонда, по которым приняты Водный кодекс РФ и Лесной кодекс РФ). Поэтому правовой режим данной категории определяется в основном отельными федеральными законами и подзаконными актами.

Например, отчасти правовой режим субкатегорий (видов) земель специального назначения регулируется

в отношении земель энергетики - Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии», ФЗ от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», ФЗ от 21 июля 1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений»;

в отношении земель транспорта - Федеральным законом от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации»;

в отношении земель связи - Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи»;

в отношении земель для обеспечения космической деятельности - Законом РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности».

Понятие земель специального назначения.

Земли промышленности и иного специального назначения являются, прежде всего, территорией, базой размещения и эксплуатации различных объектов недвижимости, как правило, имеющих производственное назначение (промышленных, энергетических, транспортных, военных объектов, объектов безопасности, объектов радиовещания, связи, телевидения, информатики, космического обеспечения).

Они являются основным ресурсом производства или научных исследований, либо служат размещению транспортных систем, либо являются территорией обеспечения особых функций государства.

Особенности (признаки) категории земель специального назначения, которые обусловили самостоятельность данной категории в земельном фонде Российской Федерации:

1. Земли специального назначения подразделяются на следующие виды (субкатегории) см. п. 2 ст. 87 ЗК:

- промышленности;

- энергетики;

- транспорта;

- связи, радиовещания, телевидения, информатики;

- для обеспечения космической деятельности;

- для обеспечения обороны и безопасности;

- иного специального назначения (в качестве земель иного специального назначения могут выступать участки захоронения ядерных и других отходов, а также земли, занимаемые кладбищами).

Предусматривая возможность создания «земель иного специального назначения» законодатель оставил перечень субкатегорий открытым.

В свою очередь, некоторые из видов этих земель могут подразделяться на соответствующие подвиды. Так, земли транспорта делятся на земли автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и т.д.

Однако необходимо отметить, что вышеприведенные субкатегории (земли промышленности; энергетики; транспорта и т.д.) не являются самостоятельными категориями земель, а входят в одну установленную категорию земель. Фактически можно сказать, что выше приведены различные виды использования земель специального назначения (для размещения объектов промышленности; энергетики; транспорта и т.д.). Поэтому изъятие земель промышленности или энергетики, например, для нужд обороны, не влечет за собой необходимости проведения правовых процедур по переводу земель из одной категории в другую, поскольку речь в данном случае идет лишь об изменении разрешенного использования.

2) Основным целевым назначением данной категории земель является то, что эти земли служат пространственным базисом для размещения объектов и сооружений разного хозяйственного назначения. Поэтому законодательством выделяются особые требования к данным землям как относительно их размера, так и в части особенностей их качественного состояния и хозяйственного использования. Можно сказать, что это единственная категория земель, которая пространственно построена по "ленточно-островному" принципу.

3) Земельные участки, используемые для промышленности и иного специального назначения, находятся за пределами границ населенных пунктов. Нахождение объектов промышленности, транспорта, связи и т.д. в границе населённого пункта означает принадлежность соответствующего земельного участка к производственной территориальной зоне, зоне инженерных и транспортных инфраструктур населенного пункта (то есть это земли населенных пунктов, особенности использования которых определяются градостроительными регламентами).

4) В отличие от других категорий земель, использование земель специального назначения связано с вредным характером производственной деятельности расположенных на них объектов, что в ряде случаев требует принятия специальных защитных мер - создания охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования.

Данные охранные зоны призваны создать барьер между жилой застройкой и хозяйственными объектами, являющимися источниками негативных воздействий на окружающую среду. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у их правообладателей не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

5) Приоритетное нахождение земель специального назначения в федеральной собственности и изъятие их из оборота или ограничение их в оборотоспособности (но не всех!!!).

Как следует из п. 4 ст. 87 ЗК РФ, земли специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы России, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со ст. 71 Конституции России, являются федеральной собственностью.

В частной собственности не могут находиться земельные участки данной категории, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, согласно ст. 27 ЗК РФ «ограничения оборотоспособности земельных участков».

При этом в силу ст. 24 ЗК РФ, из состава некоторых субкатегорий земель специального назначения земельные участки могут предоставляться гражданам - работникам этих организаций в безвозмездное срочное пользование (служебные земельные наделы).

Однако не смотря на приоритетное нахождение земель специального назначения в федеральной собственности, земельные участки данной категории могут находиться также в собственности субъектов РФ, в муниципальной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц (зависит от субкатегории).

6) В отличие от земель населённых пунктов, управление которыми находится в сфере органов государственной власти, органов местного самоуправления этих населенных пунктов, управление использованием и охраной земель специального назначения осуществляется, как правило, ведомственно-отраслевыми органами.

Например, Министерством обороны РФ - в отношении земель обороны и безопасности,

Министерством промышленности и торговли РФ - в отношении земель промышленности;

Министерством энергетики РФ - в отношении земель энергетики;

Министерством транспорта РФ - в отношении земель транспорта;

Министерством связи и массовых коммуникаций РФ - в отношении земель связи, радиовещания, телевидения, информатики;

Федеральным космическим агентством - в отношении земель, предназначенных для обеспечения космической деятельности.

7) Особенностью правового режима земель промышленности и иного специального назначения является строгое нормирование размеров земельных участков, предоставляемых для использования их в специальных целях.

Согласно ст. 33 ЗК размеры земельных участков для несельскохозяйственных целей устанавливаются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В случае если таких норм не установлено, то площадь земельного участка, необходимого для обслуживания объекта, определяется в проекте его строительства.