Раздел 2. Основы оценки собственности

Недвижимое имущество и недвижимая собственность. Понятие собственности. Правовой статус объекта недвижимости. Виды и формы собственности. Понятия «объект» и «субъект» собственности.

Особенности недвижимости как объекта оценки. Жизненный цикл объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости. Характеристики объектов недвижимости, их изменение. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Принципы стоимостной оценки объектов недвижимости.

Правовое обеспечение оценки недвижимости. Особенности права собственности. Право собственности на землю в РФ. Регистрация прав на недвижимое имущество. Система государственной кадастровой оценки отдельных категорий земельного фонда в РФ.

Временная оценка денежных потоков. Понятие денежного потока. Ставка дисконтирования. Текущая стоимость аннуитета. Будущая стоимость аннуитета. Процесс накопления. Взнос на накопление фонда.

Рынок недвижимости как экономическая категория. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Операции и сделки на рынке недвижимости. Методы и процедура анализа рынка недвижимости.

Характеристика внешней и внутренней информации для оценки объектов собственности. Информация о состоянии сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки. Описание объекта недвижимости и земельного участка.

Основные этапы процесса оценки недвижимости. Постановка задания на оценку на основе переговоров с заказчиком. Идентификация прав собственности. Ограничивающие условия. Сбор, подготовка и предварительный анализ информации. Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта оценки. Оценка земельного участка. Выбор подходов и методов оценки и оценка стоимости выбранными методами. Обобщение предварительных результатов, полученных различными методами и выведение итоговой величины стоимости. Подготовка отчета об оценке и передача отчета заказчику. Типы отчетов об оценке, основные требования к ним, ответственность оценщика.

Понятие и цели определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Критерии наилучшего и наиболее эффективного использования: юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность.

Доходный подход к оценке недвижимости. Экономическое содержание, принципы оценки, сфера применения, преимущества и недостатки доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков недвижимости, условия их применения.

Метод дисконтирования денежных потоков, технология оценки доходной недвижимости. Потенциальная и действительная доходность. Понятие и методы оценки стоимости реверсии. Способы расчета ставки дисконтирования: кумулятивный метод, метод рыночной выжимки (экстракции). Классификация рисков владения недвижимостью.

Метод прямой капитализации доходов. Нормализация экономической отчетности по недвижимости для расчета чистого операционного дохода. Коэффициент капитализации: экономическое содержание и его составляющие. Норма возврата капитала и способы ее расчета: методы Ринга, Инвуда и Хоскольда. Способы расчета коэффициента капитализации: метод рыночной экстракции, методы кумулятивного построения для полного и частичного возврата капитала, роста стоимости оцениваемого объекта, метод разделения составляющих, методы, используемые при смешанном финансировании недвижимости (метод инвестиционной группы и коэффициента покрытия долга).

Ипотечное кредитование и его роль в активизации рынка недвижимости. Виды ипотечного кредита. Влияние условий финансирования на цену недвижимости. Анализ условий кредитного договора. Способы финансирования перепродажи объектов недвижимости при непогашенной ипотечной задолженности.

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Этапы оценки. Формирование информационной базы, работа по сегментации рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам-аналогам. Характеристика методов сравнительного подхода: метод сравнительного анализа продаж, метод сопоставления цены и дохода.

Метод сравнительного анализа продаж. Этапы оценки. Единицы сравнения. Элементы сравнения. Типы корректировок: процентные, относительные и абсолютные денежные поправки. Последовательность применения поправок. Методы расчета поправок: парные продажи, прямое сравнение характеристик, экспертный и статистический методы. Метод, основанный на использовании показателей валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.

Затратный подход к оценке недвижимости. Применимость и ограничения. Методы оценки. Основные этапы процесса оценки. Оценка рыночной стоимости земельного участка: метод техники остатка для земли; метод средневзвешенного коэффициента капитализации; метод сравнения продаж; метод разбиения; метод капитализации; метод валового рентного мультипликатора. Особенности применения техники остатка для оценки земельных участков в городе. Оценка сельскохозяйственных угодий.

Оценка полной восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений). Виды стоимости улучшений: воспроизводства и замещения. Особенности ценообразования в строительстве. Состав затрат на строительство: прямые и косвенные затраты, предпринимательская прибыль. Характеристика методов расчета полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, анализ точности оценки.

Оценка общего накопленного износа. Классификация износа: физический, функциональный и внешний (экономический) износы. Понятие устранимого и не устранимого износа. Методы расчета износа: метод срока экономической службы, разделение составляющих, по затратам на устранение недостатка, метод парных продаж, метод капитализации потерь в ставках арендной платы.

Требования к содержанию отчета об оценке. Характеристика основных разделов отчета: введение, краткая характеристика макроэкономической ситуации в стране и отрасли, характеристика объекта оценки, анализ финансового состояния предприятия, методы оценки, выводы.

Согласование данных в итоговую оценку стоимости. Сущность согласования результатов оценки. Методы определения весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки. Особенности выбора и согласования подходов к оценке при определении стоимости объектов недвижимости.

Оценка стоимости объектов коммерческой недвижимости: торговой, складской, офисной, гостиничной, производственной. Анализ правовых и экономических аспектов оценки данных объектов. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение вида оцениваемой стоимости. Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости в зависимости от их функционального назначения. Выбор подходов и методов оценки. Оценка затратным подходом: особенности анализа затрат на строительство: прямые и косвенные затраты, определение прибыли предпринимателя. Оценка доходным подходом: особенности выявления и расчета денежных потоков, генерируемых объектами недвижимости в рамках метода дисконтирования денежных потоков. Особенности оценки рисков при выведении ставки дисконта. Оценка рыночным подходом: подбор объектов для сравнения. Техника расчета и внесения поправок к ценам объектов-аналогов.

Оценка объектов недвижимости в целях залога. Недвижимость как объект залога. Основные этапы залоговой экспертизы объектов недвижимости. Анализ правовых и экономических аспектов оценки данных объектов. Формирование вывода о степени ликвидности. Особенности оценки объектов недвижимости с целью залога. Анализ рынка. Характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости в зависимости от их функционального назначения. Выбор подходов и методов оценки. Согласование результатов. Требования к Отчету об оценке недвижимости для целей залога.

ЛИТЕРАТУРА

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). Утвержден федеральным законом от 30.11.1994г. №51-ФЗ (ред. от 06.04.2011г.).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Утвержден федеральным законом от 26.01.1996г. №14-ФЗ (ред. от 19.10.2011г.).

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая). Утвержден федеральным законом от 19.07.2000г. №117-ФЗ (ред. от 19.07.2011г.).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Утвержден Федеральным законом от 29.12.2004г. (ред. от 11.07.2008г.).

5. Жилищный кодекс Российской Федерации. Утвержден федеральным законом от 29.12.2004г. №189-ФЗ (ред. от 18.07.2011г.).

6. Земельный кодекс Российской Федерации. Утвержден федеральным законом от 25.10.2001г. №136-ФЗ (ред.от 21.07.2011г.).

7. Федеральный Закон от 26.12.1995г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ред. от 28.12.2010г.).

8. Федеральный Закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 11.07.2011г.).

9. Федеральный закон от 01.12. 2007г. № 315 «О саморегулируемых организациях» (в ред. от 01.07.2011).

10. Федеральный Закон от 29.10.1998г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ред. от 08.05.2010г.).

11. Федеральный Закон от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осу­ществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 19.07.2011г.).

12. Федеральный закон от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

13. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО-1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО-2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО-3). Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №256 , №255, №254 .

14. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО-4)». Утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010г. №508.

15. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО-5). Утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011г. №238.

16. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО-4). Утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010г. №508.

17. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО-6). Утв. Приказом Минэкономразвития России

18. Европейские стандарты оценки. 4-е изд. М.: РОО, 2003.

19. Международные стандарты оценки. 8-е изд. (МСО - 2007). М.: РОО, 2007г.