3.3 Земельная реформа, система земельных отношений, земельная собственность

Составной частью проводимой в стране аграрной реформы является земельная реформа, задача которой — не простое перераспределение земель между землевладельцами и землепользователями, а прежде всего формирование в аграрном секторе многоукладной экономики рыночного типа и достижение на этой основе стабильного наращивания производства сельскохозяйственной продукции. Земельная реформа представляет собой главный инструмент государственной политики, нацеленной на решение двух проблем: во-первых, устранение экономической неэффективности, связанной с неравномерным распределением земель в сельской местности и, соответственно, неравномерным распределением доходов в аграрном секторе; во-вторых,— снятие социального напряжения в обществе.

Земельные реформы носят, как правило, распределительный характер. Различаются они тем, в чью пользу происходит перераспределение и каковы его механизмы. С точки зрения механизмов реформы могут быть компенсационными, при которых бывшие собственники получают определенную компенсацию (от бенефициантов или государства), или экспроприационными, при которых часть или все земли прежних владельцев изымаются безвозмездно. Компенсационная реформа была проведена, например, в России в 1861 г.

Перераспределение земель обычно преследует цели социальной справедливости и создания коммерческих сельскохозяйственных производственных единиц. Обе цели не так однозначны, как представляется на первый взгляд. Передача земли в собственность безземельных крестьянских семей, казалось бы, нацелена на усиление равенства в деревне. Тем не менее опыт, например, латиноамериканских реформ показывает, что полученную только что землю крестьяне вынуждены тут же продавать, часто бывшим собственникам, так как не обладают капиталом для ведения производства на ней. В других случаях хозяйство на небольших участках становится сугубо подсобным, обеспечивающим потребности семьи в продуктах питания. Для получения дополнительного дохода бенефицианты вынуждены наниматься к бывшим латифундистам. Таким образом, перераспределение земель не всегда ведет к равенству: иногда оно еще более усугубляет социальные проблемы в сельской местности.

С точки зрения того, в чью пользу идет земельное перераспределение, опыт реформ также дает весьма пеструю картину. В последние годы бенефициантами реформ чаще становятся семейные коммерческие фермы.

Собственность — это максимально возможная степень прав лица (физического или юридического) на землю. В принципе любые операции с землей (хозяйственная эксплуатация, сдача в аренду, отчуждение и др.) могут осуществляться только с согласия собственника, который имеет право пользования, владения и распоряжения землей.

Классическое определение частной собственности включает три правомочия собственника: владение (т.е. юридическая возможность держать объект в своей власти), пользование (т.е. закрепленная правом возможность использовать полезные свойства объекта и извлекать из них доходы) и распоряжение (т.е. право передавать другим лицам отдельные правомочия или само право собственности в целом).

Распоряжение землей — это комплекс прав, связанных с ее отчуждением, — право продажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена и т.п. Как правило, распоряжаться землей может лишь ее собственник. Частная собственность может принадлежать не только семье, но и кооперативу, корпорации.

Сельскохозяйственные предприятия различаются также тем, на какой земле ведется производство — на собственной или арендованной. На ранних стадиях развития современного капиталистического общества частная собственность на землю была установлена в наиболее абсолютной форме, не предполагающей государственного вмешательства в права землевладельцев. Позднее она становилась объектом все более активного государственного регулирования, права землевладельцев все чаще ограничивались в пользу интересов всего общества.

Помимо частной собственности на землю существует ряд других правовых форм землепользования, которые очень часто не рассматриваются при анализе системы земельных отношении в сельском хозяйстве.

В аграрном секторе всех стран большое значение имеет аренда, т.е. форма возмездного пользования землей. Архаические формы аренды были краткосрочны, легко прерываемы лендлордом, имели форму издольщины, т.е. оплаты аренды частью продукта, полученного с арендованного участка. Со временем формы аренды, как и формы частной собственности, претерпевали большие изменения.

При высоких ценах на землю аренда увеличивает возможности фермеров расширять производство. Молодые фермеры, не имеющие первоначального капитала для покупки собственной земли, получают доступ к земельному ресурсу через аренду. При этом нужно понимать, что аренда является формой землепользования, дополнительной к частной собственности: во-первых, в аренду землю сдают в абсолютном большинстве случаев землевладельцы, так называемые лендлорды (в сколько-нибудь заметных размерах сдача земли в аренду от лица государства распространена только в Австралии и Нидерландах в отношении польдеров, освоенных за государственный счет); во-вторых, большая часть арендованной земли в сельском хозяйстве находится в руках тех фермеров, которые имеют и собственные участки.

В странах ЕС 2/3 фермерских хозяйств имеют землю в собственности. Аренда играет важную роль в Бельгии (66 % земель в 1990 г.), Франции (56), Люксембурге (49) и в Германии(42 %). В США 45 % фермерских земель находится в аренде, около 8 % фермеров ведут хозяйство на полностью арендованной земле. Распространенное явление, когда фермер в дополне­ние к собственной земле арендует участки, — это так называемые частичные собственники. В США доля таких собственников достигает 30 %.

Между частной собственностью и арендой существуют промежуточные правовые формы землепользования. Одной из таких форм является траст, или доверительное управление. Такое владение утверждается, как правило, частным собственником земли, который возлагает на доверительного владельца исполнение своих правомочий по отношению к третьим лицам. В частности, это может быть ответственность перед лицом, которому должны поступать доходы от земли.

Другой переходной между собственностью и арендой формой землепользования можно назвать пожизненное владение. Пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми его правами. Тем не менее он несет ответственность перед собственником за повреждение земли, может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни и не имеет прав передавать его по наследству.

В мире также очень широко распространена государственная земельная собственность, существующая в нескольких формах.

Первая форма представляет собой номинальную принадлежность всех земель в государстве монарху или нации. Так, верховным собственником земли в Великобритании является королева, а в США — государство.

Второй формой государственной земельной собственности является полная принадлежность каких-либо земель государству. Так, в США государственные земли занимают более 40 % всей территории страны, а на Аляске почти вся земля находится в собственности государства. В Канаде до 90 % лесов страны — во владении государства, частично леса принадлежат государству и в ряде европейских стран. Однако сельскохозяйственные земли очень редко находятся в собственности государства или местных властей. Даже там, где государственные сельскохозяйственные земли и имеют сколько-нибудь заметное значение, государство само не занимается производством и сдает эти земли для хозяйственного использования. Исключение составили бывший СССР и Монголия, где земли были национализированы в ходе революционных преобразований в первой трети XX в.

Третью форму государственной собственности на землю составляют земли, освоение которых произведено за государственный счет. Их поддержание требует больших затрат. Наиболее интересным примером такого владения землей являются голландские польдеры. Эти земли находятся ниже уровня моря, их осушение и освоение связаны с высокими издержками. Готовые для использования участки государство передает в аренду частным фермам, а земли под инфраструктурой — соответствующим государственным предприятиям.

В Республике Беларусь в соответствии с Законом «О праве собственности на землю» (1993 г.) получили признание две формы собственности на землю — государственная и частная. Частная собственность ограничена и распространяется только на земли граждан (физических лиц). Из имеющихся в республике 9 млн. га сельскохозяйственных земель в частную собственность будет передано около 1,5 млн. га (16 %).

Частная собственность на землю является базовой формой землепользования. Своей абсолютной формы, защищенной в законодательстве, она достигла в начале XIX в. Далее развитие общества потребовало усиления регулирования и ограничения прав земельных собственников:

В современных условиях концепция правового регулирования земельной собственности значительно изменилась. Главное в этом изменении — усиление государственного вмешательства в права частных собственников. Направление и степень этого регулирования зависят от конкретных национальных условий, но можно выделить несколько типов ограничений правомочий земельных собственников:

1. Ограничение на получение земли и на земельные сделки. В ряде стран законодательно установлены административные ограничения на приобретение сельскохозяйственной земли.

2. Экспроприация земель. В определенных случаях для обеспечения общественных нужд земли должны быть изъяты у собственников, обычно — на условиях компенсации.

3. Регулирование использования сельскохозяйственных земель. Иногда государственное регулирование использования сельскохозяйственных земель не только распространяется на контроль размера ферм или земельных сделок, но и предъявляет требование обязательного возделывания земли или лицензирования фермеров.

4. Природоохранные ограничения. В ряде стран природоохранное законодательство накладывает существенные ограничения на использование сельскохозяйственных земель. Это регулирование может распространяться на охрану сельского ландшафта, лесов, ограничение загрязнений почвы, воды, на сохранение растительного и животного мира.

5. Регулирование аренды. Аренда земли является одним из важнейших правомочий собственника по распоряжению своей собственностью. В большинстве развитых стран аренда сельскохозяйственных земель играет важную роль в структуре землепользования. В последние годы в земельном праве правомочия все чаще распределяются в пользу арендатора.

Для гарантированного ведения хозяйства арендатор должен быть уверен в долгосрочности своих арендных прав, в противном случае он перестает поддерживать плодородие земли, не может осуществлять долгосрочное планирование своей деятельности и т.д. С этой целью в ряде стран устанавливаются минимальные сроки аренды: в Нидерландах — 6 лет, Бельгии и Франции — 12, Италии — 15, Японии — 20, в Дании — 30 лет. В других странах (Великобритания) хотя и не предусматривается таких минимальных сроков, но оговаривается, что лендлорд не может прекратить аренду, если арендатор не нарушает условий контракта и успешно хозяйствует.

Кроме того, закон часто может регулировать и размер арендной платы. Так, в Великобритании две стороны устанавливают размер арендной платы по общей договоренности, но позднее он будет проверен властями по определенной формуле. Иногда устанавливается верхний предел арендной платы или ее стандартный размер, которого должны придерживаться лендлорд и арендатор (Бельгия, Италия, Нидерланды, Португалия, Япония).

Аренда сельскохозяйственной земли существует в денежной или натуральной форме. При денежной форме арендного договора арендатор платит лендлорду фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной на весь участок или погектарно. Такая плата не зависит от полученного урожая, от эффективности работы арендатора. Арендная плата может выплачиваться до начала уборки урожая или после нее либо частями в течение года. Иногда денежная форма аренды модифицируется: плата индексируется в зависимости от урожая или уровня изменения цен на сельскохозяйственную продукцию. В этом случае часть фермерского риска перемещается от арендатора к лендлорду, принуждая последнего тем самым к более активному участию в управлении производством на сданной в аренду земле.

Денежная форма аренды связана с довольно высоким риском для арендатора в условиях высокой изменчивости урожайности и цен на сельскохозяйственную продукцию. При падении цен или валового сбора при фиксированной ставке арендной платы фермер может столкнуться с серьезными финансовыми трудностями. Это обстоятельство обусловливает распространение натуральных форм аренды земли.

Натуральные формы аренды предполагают такую форму арендной платы, при которой арендатор уплачивает лендлорду часть полученного продукта. При аренде земли для производства растениеводческой продукции арендатор обычно уплачивает фиксированный процент от полученного урожая. При этом абсолютная сумма арендной платы меняется в зависимости от реального валового сбора. В данном случае лендлорд делит с арендатором риск, связанный с изменчивостью погоды или рынков. Это также понуждает землевладельца более активно принимать участие в управлении делами фермы. Однако распределение рисков между двумя сторонами арендного договора приводит к тому, что арендная плата обычно выше, чем при денежной аренде, — как естественная плата за более низкий риск.

В соответствии с принятым в 1992 г. Законом «О платежах за землю» в нашей стране введена платность землепользования, целью которой являются обеспечение экономическими методами рационального использования земли и формирование средств для осуществления мероприятий по землеустройству, повышению качества земель и их охране. Размер платы за землю зависит от качества и местоположения земельного участка. Плата за землю взимается ежегодно в виде земельного налога и арендной платы.

3.4Кодекс Республики Беларусь о земле. Мониторинг земель ( КОДЕКС о ЗЕМЛЕ –от 23 июля 2008года смотрите в Интернете)

Принятый 11.12.1990 г. и действующий с 01.01.1991 г. Кодекс о земле с изменениями и дополнениями пересмотрен и одобрен Палатой представителей Национального собрания Республики Беларусь 25.11.1998 г. и введен в действие в 1999 г. Данный документ регулирует земельные отношения и направлен на создание условий для рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, для равноправного развития всех форм хозяйствования. Он состоит из 16 разделов, 17 глав и 141 статьи. В первом разделе и главе изложены основные положения земельного законодательства в Республике Беларусь. Земля характеризуется как объект права собственности, даны состав земель, порядок их отнесения к категориям и порядок перевода их с одной категории в другую, указаны полномочия местных Советов в регулировании земельных отношений, регламентируется порядок владения и пользования землей.

Права местных Советов и Палаты представителей Национального собрания в регулировании земельных отношений определены в главе 2 Кодекса о земле. Третья глава излагает порядок предоставления земель во владение и пользование, четвертая — их изъятия. Вопросы, касающиеся аренды земли, раскрыты в главе 5. В главе 6 рассмотрен порядок прекращения и перехода права владения и права пользования землей, а в главе 7 — использования земельных участков для изыскательских работ. В главе 8 «Земельный налог и арендная плата за землю» регламентируются порядок налогообложения, арендной платы за землю, использование платежей за нее, указаны льготы при взимании платы.

В разделе 2 Кодекса о земле изложены права и обязанности землевладельцев и землепользователей, а в разделе 3 — вопросы землевладения и землепользования граждан в Республике Беларусь. В разделах 4-8 характеризуется земля с точки зрения ее целевого назначения: земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, транспорта, связи, обороны, природоохранного оздоровительного, историко-культурного назначения, земли лесного, водного фонда и госзапаса. Раздел 9 посвящен вопросам возмещения убытков землевладельцам, землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства.

В Кодексе значительное место отведено вопросам охраны земель (раздел 10), контроля за их использованием и охраной (раздел 11), а также тех земель, которые подверглись радиоактивному загрязнению (раздел 12). Раздел 13 посвящен Государственному земельному кадастру и определяет его назначение, содержание, порядок ведения, необходимую документацию. Порядок землеустройства излагается в разделе 14. Вопросы разрешения земельных споров и ответственности за нарушение земельного законодательства рассматриваются в разделе 15, заключение — раздел 16.

Мониторинг земель — это система наблюдений за использованием почв и состоянием земельного фонда, в том числе земель, расположенных в зонах радиоактивного и других видов загрязнений, для своевременного выявления изменения почв, определения их состояния, а также для выработки мер по предупреждению и устранению последствий негативных воздействий.

Основные виды антропогенного воздействия (агрохимическое, гидромелиоративное, техногенное и др.) носят региональный характер, что предполагает организацию наблюдений за их проявлением на всей территории республики. Разнообразие антропогенного воздействия на земельные угодья республики определяет построение системы мониторинга земель, которая включает следующие разделы:

1. Мониторинг земельного фонда.

2. Агропочвенный мониторинг.

3. Мониторинг техногенного загрязнения земель.

Они различаются спецификой параметров и методов наблюдения, а также способом обобщения (оценки данных).

Главная задача мониторинга земель состоит в получении объективной и полной информации об изменении их состояния в региональном и локальном масштабах как единственной основы для принятия решений по защите земельных угодий от нежелательных воздействий. Основной территориальной единицей мониторинга является тип (класс) земель. В рамках территориальной единицы и всей системы мониторинга земель осуществляются обобщение первичной информации, оценка их состояния, разрабатываются нормативы и рекомендации по их использованию и охране.

Мониторинг земель также дает возможность обеспечить законодательную и исполнительную власти, их органы на местах, заинтересованные предприятия, учреждения и граждан сведениями о состоянии земель для организации рационального их использования, регулирования земельных отношений, обоснования размеров платы за землю, оценки хозяйственной деятельности и осуществления других мероприятий, связанных с землепользованием.

Мониторинг земель ведется по единой для страны методике и является основной частью мониторинга природных ресурсов Республики Беларусь. Он обеспечивает проведение аэрофотогеодезических, топографических, почвенных, геоботанических, агрохимических съемок с использованием комплекса наземных, стационарных и дистанционных наблюдений за процессами эрозии. Наблюдения выявляют: потери гумуса, засоления, загрязнения биологически опасными (в том числе радиоактивными) веществами; переуплотнения и другие негативные изменения качественного состояния земельных участков; динамику степени окультуренности используемых в сельском хозяйстве земель по комплексу показателей, характеризующих их плодородие.

Работы по мониторингу земель осуществляют Государственный комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии и Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь.