Определение стоимости строительства осуществляется:

Оценка строительной продукции в условиях рынка осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком в ходе заключения и исполнения договора подряда (контракта) на строительство или капитальный ре­монт предприятий, зданий и сооружений.

С этой целью при подготовке предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:

• в процессе разработки предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов – инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек, стартовые цены);

• в процессе заключения договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инве­стором тендерной документации, – расчеты (сметы, калькуляция издержек производства) подрядчика.

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых про­изводится в каждом конкретном случае в зависимости от условий строительства и ремонта, складывающихся до­говорных отношений и общей экономической ситуации.

Сметная стоимость является исходной основой для определения:

• размера капитальных вложений (КВ),

• финансирования строительства,

• формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию,

• расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы,

• оплаты расходов по приобретению оборудо­вания и доставке его на стройки,

• балансовой стоимости вводимых в действия основных фондов,

• возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным документом.

Сметная стоимость является основой для определения договорной цены на строительную продукцию.

Свободная (договорная) цена в строительстве – это цена на строительную продукцию, устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора подряда на капитальное строительство, в том числе по результатам проведения подрядных торгов.

В договоре указывается вид договорной цены:

• твердая – фиксированная, окончательная;

• открытая – приблизительная, то есть уточняемыми в соответствии с условиями договора (кон­тракта) в ходе строительства, метод корректировки приблизительной цены в процессе строительства. Если в договоре не указывается вид договорной цены, она считается твердой.

Сметная стоимость строительства объекта - эта сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными данными.

В то же время смета – это инструмент управления, который используется менеджером в процессе реализации проекта, поэтому смета имеет двоякое значение:

1. это документ, определяющий стоимость проекта;

2. это инструмент для контроля и анализа расходов денежных средств на проект.

Смета будет настолько точна, на сколько точно определен комплекс работ и правильность выдвинутых предположений (30 тыс. позиций – наименований работ)

Основанием для определения сметной стоимости строительства могут являться:

- исходные данные заказчика для разработки сметной документации,

- предпроектная и проектная документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости потребности оборудования,

- решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства (ПОС),

- пояснительные записки к проектным материалам, а на дополнительные работы - листы авторского надзора и акты на дополнительные работы, выявленные в период выполнения строительных и ремонтных работ;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения органов государственной власти,

- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены и транспортные расходы на материалы, оборудование, мебель и инвентарь:

Госстрой РФ постановлением от 08.04.2002 г. №16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» с 01.09.2003 г. отменил сметно-нормативные базы 1984 и 1991 гг. и обязал перейти на новую сметно-нормативную базу 2001г. в ценах по состоянию на 01.01.2000 г.

Уровни определения стоимости (в сметной документации инвестора):

Базисный уровень стоимости - уровень стоимости, определяемый на основе сметных цен, зафиксированных на конкретную дату. Базисный уровень сметной стоимости предназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности в разные периоды времени, экономического анализа различных сфер деятельности, а также используется как база для определения стоимости в текущих ценах.

Текущий уровень стоимости - уровень стоимости, определяемый на основе цен, действующих на момент определения стоимости.

Прогнозный уровень стоимости – уровень стоимости, определяемый на основе цен, которые прогнозируются на будущий период, когда намечается осуществлять расчёты за строительную продукцию.

На различных стадиях инвестиционного процесса для определения стоимости в текущем (прогнозном) уровне цен используется система текущих и прогнозных индексов.

Индексы стоимости (безразмерные величины) – это отношение текущих (прогнозных) к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы и т.д.

Индексы стоимости (цен, затрат) в строительстве формируются на основе данных статистической отчетности, материалов первичного учета, а также результатов специального наблюдения, организованного региональными центрами по ценообразованию.

Методика расчета индексов заключается в периодическом отслеживании и статистической обработке текущих цен на строительную продукцию, работы и ре­сурсы с последующим усреднением полученных индексов.

Индекс состоит из целых чисел и двух знаков после запятой.

Для пересчета базисной стоимости в текущие (прогнозные) цены могут применяться индексы:

- к статьям прямых затрат (на комплекс или по видам строительно-монтажных работ);

- к итогам прямых затрат или полной сметной стоимости (по видам строительно-монтажных работ, а также по отраслям народного хозяйства).

текущий индексы стоимости

(прогнозный) = базисный * (цен, затрат) в

уровень уровень строительстве

Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения элементов затрат или итогов базисной стоимости на соответствующий индекс с последующим суммированием итогов по соответствующим графам сметного документа, при этом для пересчета стоимости эксплуатации машин в соответствующий уровень цен рекомендуется применять индекс на эксплуатацию машин, а к оплате труда механизаторов, входящей в стоимость эксплуатации машин, - индекс на оплату труда.

Для привязки единичных расценок к местным условиям строительства допускается разработка и применение территориальных коэффициентов к федеральным единичным расценкам (ФЕР-2001).

В «ЦиСН» приводятся индексы по видам строительства, зданий, сооружений, работ и конструкций к элементам прямых затрат в сметных ценах на 01.01.2000 и на 01.01.1984.

Для расчета индексов применяются различные методы. Основным является ме­тод Госстроя РФ. Он базируется на ресурсном подходе к определению стоимости строительной продукции. Имеются Методические: рекомендации по расчетам индексов на строительную продукцию для подрядных строительных организаций, введенные Госстроем России в ноябре 1996 г.

Индексы разрабатываются как в целом на стоимость подрядных работ, так и на стоимость потребляемых ресурсов или статей затрат (стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин и механизмов).

Индексы роднятся по регионам страны (наибольший – Москва, Восточно-Сибирский район; наименьший – Центрально-Черноземный и другие районы).

На основе текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации, заказчики и подрядчики формируют свободные (договорные) цены на строительную продукцию.