!Экзамен зачет 2024 год / Гав

ЗК РФ, с одной стороны, предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, но, с другой стороны, определяет случаи возможного отчуждения здания, строения, сооружения без земельного участка, на котором они расположены (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Вгражданском законодательстве содержаться нормы, предусматривающие, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ). Следовательно, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения. Вместе с тем, законодатель не определил, кто

ив каком порядке должен формировать земельный участок, переходящий к приобретателю здания, сооружения, что делать в случае, если сформиро-

вать такой участок не представляется возможным в силу неделимости первоначального земельного участка1.

Всвязи с изложенным обоснованно полагать, что данная норма должна быть приведена в соответствие с п. 4 ст. 35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той

части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости2.

Очевидно, что для обеспечения принципа единства в случае, когда собственник земельного участка и находящегося на нем объекта недвижи-

1Следует отметить, что самостоятельным объектом гражданского оборота может быть только такое недвижимое имущество, которое обладает обособленностью от других объектов недвижимости, имеет пространственные границы и может быть идентифицировано. Следовательно, оборот части земельного участка как самостоятельного объекта недвижимости не представляется возможным, за исключением ее выделения из земельного участка, частью которого она являлась. Тем не менее, такая возможность предусмотрена в целом ряде норм действующего законодательства (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ и др.).

2Коротких, О. А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности граж- данско-правового регулирования : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2009.

– С. 68–69.

90

мости совпадает в одном лице, должен действовать запрет на их раздельное отчуждение1. Аналогичная позиция отражена и в Концепции развития гражданского законодательства, где особо подчеркивается необходимость реализации в ГК РФ модели единого объекта недвижимости, возникающе-

го при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества (п. 3.6.3 разд. IV «Законодательство о вещных правах»). При этом отмечается, что если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком.

Говоря о проблемах реализации модели единого объекта недвижимости следует отметить, что основная причина, препятствующая созданию единого правового режима земельных участков и объектов недвижимости, состоит в существенных различиях в круге вещных прав, которые могут возникать на здания (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут) и на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут).

Решение проблемы видится в расширении ограниченных вещных прав на земельный участок, предусматриваемом Проектом изменений ГК. В частности, обоснованно предлагается включить в ГК РФ статью «Виды вещных прав», где данный перечень будет носить исчерпывающий (закрытый) характер. В настоящее время перечень ограниченных вещных прав установлен п. 1 ст. 216 ГК РФ и является открытым, а соответствующая правовая норма не содержит указания на то, что иные вещные права могут быть установлены лишь федеральным законом.

Согласно Проекту изменений ГК РФ в отношении земельных участков, помимо права собственности, предусматриваются: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1). В отношении и земельных участков, и иных объектов недвижимости устанавливаются: сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1). Единственным ограниченным вещным правом, объектом которого не может быть земельный участок, выступает право оперативного управления

1 Важно подчеркнуть, что нормы гл. 17 и другие нормы ГК РФ (ст. 552, ст. 553) в их первоначальной редакции допускали раздельное отчуждение земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, что было вполне оправдано в период принятия ГК РФ, поскольку вся земля находилась в государственной собственности, но при этом было необходимо обеспечить оборот недвижимого имущества.

91

имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности (гл. 20.7)1.

Несмотря на тот факт, что вещные права на земельные участки, введение которых предусматривается Проектом изменений ГК, были известны дореволюционному гражданскому праву и в настоящее время широко применяются в зарубежном законодательстве, возникает очевидный вопрос о необходимости их внедрения для современного российского гражданского оборота2. По мнению Д. А. Медведева, намечаемые изменения ГК РФ не должны затрагивать его структуру, влечь кардинальные изменения его понятийного аппарата3. Внедрение в отечественный правопорядок в модифицированном виде вещных прав по модели суперфиция, эмфитевзиса, узуфрукта и ряда других – это не просто дань исторической традиции, но и отражение сегодняшних потребностей общества в стабильной системе вещных прав и обеспечении эффективного режима единого объекта недвижимости. И только в условиях устойчивого гражданско-правового оборота недвижимости как единого объекта, основой которого является стабильная система вещных прав, возможно построение оптимальной структуры института права частной собственности на земельный участок.

Важным аспектом обеспечения единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости является наличие в ГК РФ положений о способах образования земельных участков. В настоящее время эти нормы содержатся в гл. I.1 ЗК РФ и закрепляют такие способы, как раздел, объединение, перераспределение, выдел из земельных участков, а также образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2).

В проекте Концепции развития законодательства о вещном праве обоснованно предусматривается изъятие соответствующих статей из ЗК РФ (статьи 11.2–11.8) и включение в ГК РФ норм, регламентирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько

1Подробный анализ системы ограниченных вещных прав на земельный участок см., например: Емелькина, И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок : монография. – М.: Волтерс Клувер, 2011. – 368 с.; Батурин, В. А. Система ограниченных вещных прав в современном гражданском законодательстве : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Краснодар, 2009. – 22 с.

2Например, нормы, предусматривающие детальное регулирование вещных прав, содержатся в Гражданском уложении Германии (§ 1030–1089, § 1113–1190), Гражданском кодексе Нидерландов (ст. 201–226 книги 3, ст. 101–105 книги 5). Предусматривались указанные вещные права и в дореволюционном проекте российского Гражданского уложения (ст. 951–993, ст. 1029–1039, 1040–1110 книги 3 и др.).

3Медведев, Д. А. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации: вопросы кодификации // Кодификация российского частного права / [коллектив авторов] ; под ред.

Д. А. Медведева. – М., 2008. – С. 16.

92

новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В частности, предусматривается закрепление в ГК РФ следующих положений: а) в случае раздела земельного участка, с момента государственной регистрации права собственности лица на вновь образованные земельные участки прекращается его право собственности на первоначальный земельный участок; б) в случае образования нового земельного участка путем соединения нескольких земельных участков, принадлежащих одному собственнику, с момента государственной регистрации права собственности лица на вновь образованный земельный участок прекращается его право собственности на первоначальные земельные участки.

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствуют нормы о таком способе образования земельного участка как приращение. В дореволюционном законодательстве под приращением земельного участка понималось приобретение права собственности вследствие прочной и продолжительной связи, создаваемой между двумя объектами, из которых один становится составной частью другого. При этом предусматривалось, что собственник последнего получает право собственности на присоединившуюся вещь. Различались следующие виды приращения: 1) естественное приращение в результате увеличения площади земельного участка под воздействие водных сил, к числу которых относились намыв прибрежной территории и возникновение острова вследствие подъема русла реки или наноса земли. При этом законодательство четко регулировало порядок возникновения права частной либо государственной собственности в отношении образовавшихся земельных участков; 2) искусственное приращение вследствие возведения строения на чужой земле, осуществляемое без разрешения собственника земельного участка1.

Приращение как способ возникновения права собственности на земельный участок хорошо известен зарубежному законодательству (речь идет о земельных участках, находящихся на берегах рек). Предусматриваются следующие виды приращения земельного участка естественным путем: в результате постепенного и незаметного намыва (наноса) грунта к берегу; отрыва части грунта от одного берега и присоединения этой части к другому месту того же берега или к противоположному берегу; в результате изменения русла реки, например, при ее осушении2.

1Кассо, Л. А. Русское поземельное право [Электронный ресурс] – [1906] – [С. 119]. URL: http://civil.consultant.ru/reprint/books/265/43.html (дата обращения 12.10.2013).

2См.: ст. 556–559 Гражданского кодекса Франции, ст. 965–967 Гражданского кодекса Квебека.

93

Отсутствие приращения в российском законодательстве является несомненным пробелом, ликвидировать который предлагается путем включения в ГК РФ соответствующей нормы о приобретении права собственности на искусственные (намывные территории) и естественные (изменение русла реки, намыв грунта) приращения прибрежного земельного участка (п. 3.4.7 разд. IV «Законодательство о вещных правах»).

Закрепляя в законодательстве норму о приращении, важно четко определить, чем является приращение: основанием возникновения права собственности или способом образования земельного участка1. Последний вариант наиболее обоснован, поскольку раздел, объединение, перераспределение, выдел из земельных участков, согласно земельному законодательству, также признаются способами образования земельных участков.

Одним из наиболее распространенных в настоящее время способов приобретения в частную собственность земельных участков является приватизация. Большая часть норм, предусматривающая порядок предоставления земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, носит публично-правовой характер2. Тем самым реализуется принцип государственного регулирования приватизации земли (абз. 2 ст. 1 ЗК РФ).

1Подробнее о правовой природе приращения см.: Германов А. В. Земельный участок в системе вещных прав. – М., 2011. – С. 20–28.

2Правовое регулирование приватизации земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в части застроенных земельных участков и ЗК РФ в остальной части с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение земельных участков в собственность. В ЗК РФ возможность приватизации земли предусмотрена ст. 36 «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения». Однако ЗК РФ не является законом о приватизации, регулирование оснований возникновения гражданских прав, в частности, права собственности, является прерогативой гражданского законодательства. Действующий же Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», как следует из п. 2 ст. 3 вышеназванного закона, определяющей сферу его действия, не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Отчуждение указанного государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

94

Необходимость отнесения приватизации земельных участков к сфере публично-правового регулирования обусловлена тем, что она представляет собой сложный процесс изменения формы собственности с публичной на частную, включающий в себя элементы административно-правового и гражданско-правового характера. Однако приватизацию можно рассматривать и в более узком смысле как сделку, направленную на приобретение права частной собственности в порядке, установленном специальным законодательством. В связи с этим, высказываются предложения о том, что нормы о приватизации государственной и муниципальной собственности необходимо изложить не в ст. 217 ГК РФ, а в п. 2 ст. 218 гл. 14 разд. II ГК РФ «Приобретение права собственности»1. Подобная позиция представляется довольно спорной, не соглашаются с ней и разработчики Проекта изменений ГК, включая норму о приватизации государственного и муниципального имущества в раздел «Прекращение права собственности».

Для обеспечения исполнения положений ГК РФ, по мнению С. В. Карпинской, целесообразно регулировать приватизацию любого имущества, в том числе земельных участков, специальными законами о приватизации, а не отдельными нормами различных федеральных законов, относящихся к разным отраслям права2. С этим нельзя не согласиться, поскольку систематизация положений законов о приватизации земельных участков в едином законодательном акте позволит детально регламентировать общие принципы приватизации земельных участков, порядок и способы приватизации, круг лиц, уполномоченных принимать решение о приватизации, порядок определения стоимости приватизируемого имущества.

Говоря о законодательных пределах оборота земельных участков, следует отметить, что в целом в данном вопросе действующее гражданское законодательство основывается на дозволительном правовом регулировании, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы, оборот которых не запрещен законами о земле и других природных ресурсах, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому (п. 3 ст. 129 ГК РФ). В частности, согласно ст. 27 ЗК РФ предусматривается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в нем, предоставление в частную собственность которых не допускается. Но если в отношении земельных участков, изъятых из оборота, определенно установлено, что они не могут предоставляться в частную

1См.: Абаев, М. Т. Приватизация государственного и муниципального имущества как особый способ приобретения права частной собственности : автореф. дис. …канд.

юрид. наук : 12.00.03. – Ростов-на-Дону, 2010 – С. 8.

2Карпинская, С. В. Гражданско-правовое регулирование отношений собственности на землю в российском законодательстве : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. –

М., 2008. – С. 24.

95

собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (абз. 1 п. 2 ст. 27 ЗК РФ), то в отношении земельных участков, ограниченных в обороте, предусматривается неоднозначный запрет на предоставление их в частную собственность, поскольку исключения могут быть установлены федеральными законами (абз. 2 п. 2

ст. 27, п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Рассмотрим следующий пример из судебной практики. Закрытое акционерное общество «Центральный рынок» (далее – истец) оспорило решение Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям об отказе в приобретении истцом земельного участка в собственность в порядке переоформления имеющегося права постоянного (бессрочного) пользования им как собственником объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке1. Отказ был мотивирован тем, что участок расположен в границах зоны охраны объекта культурного наследия, а потому отнесен к землям, ограниченным в обороте, и не подлежит передаче в частную собственность.

Действительно, согласно п. 4 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия, ограничиваются в обороте. При этом в силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. Согласно ст. 49 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ред. от 23 июля 2013 г.)2, объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности; объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Собственник либо пользователь земельного участка, в пределах которого имеется объект археологического наследия, владеет, пользуется и распоряжается этим земельным участком с соблюдением условий, установленных названным Законом, для обеспечения сохранности объекта культурного наследия. Поскольку спорный земельный участок из хозяйственного использования не изъят и законодательство не содержит запрета на оборот таких земельных участков, у суда отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

1 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. №3573/09 // ВестникВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерации. – 2009. – №11.

2 СЗ РФ. – 2002. – № 26. – Ст. 2519.

96

Таким образом, ограничение земельного участка в обороте не всегда служит основанием для отказа в предоставлении его в частную собственность. В то же время, ограничение в обороте является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность даже в тех случаях, когда заявитель является собственником расположенных на участке зданий и сооружений. Так, закрытому акционерному обществу «Пассажирский порт «Амурассо» (далее – общество) было отказано в предоставлении в собственность за плату арендуемого земельного участка, на котором расположены находящиеся у общества на праве собственности следующие объекты недвижимости: багажный склад, багажный склад пассажирского таможенного комплекса, гараж, цеха1. Спорный земельный участок из состава земель населенных пунктов предоставлен обществу для обеспечения его деятельности как организации транспорта (речного порта, вокзала) в зоне формирования международных транспортных коридоров. Он был предназначен для грузопассажирской таможни, речного порта (причала) и пункта пропуска через государственную границу. В договоре аренды, предметом которого является упомянутый земельный участок, установлено то же целевое назначение его использования. Согласно критериям, содержащимся в ст. 90 ЗК РФ, спорный участок относится к землям транспорта, к которым применимы публичные ограничения. В силу пп. 5, 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельный участок, предоставленный в указанных целях, ограничивается в обороте, следовательно, не может быть предоставлен в частную собственность.

Вышеизложенное свидетельствует о противоречивости действующего законодательства в вопросе об оборотоспособности земельных участков, о чем свидетельствует и сложившаяся судебная практика. С целью обеспечения стабильности гражданско-правового оборота необходимо установить единый критерий для отказа в предоставлении земельного участка в частную собственность, закрепив в ГК РФ закрытый перечень земельных участков, полностью изъятых из оборота, без каких-либо исключений. Следовательно, необходим законодательный отказ от понятия «земельные участки, ограниченные в обороте», в отношении которых предусматривается неоднозначный запрет на предоставление их в частную собственность. В свою очередь, термин «ограничение» следует рассматривать применительно к правам собственников земельных участков, а не к возможности оборота последних.

Единственным основанием, предусматривающим возможность возникновения права частной собственности на земельный участок в рамках гражданского, а не земельного законодательства, является ст. 234 ГК РФ

1 См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2009 г. № 366/09.

97

«Приобретательная давность». По мнению ряда авторов, специфика давностного владения состоит в том, что ГК РФ не позволяет определить это владение правом, поскольку оно не наделено теми закрепленными законодателем признаками, присущими вещным правам: не имеет абсолютного характера защиты (поскольку не защищается от любого лица, и, что самое важное, не защищается от собственника и иного титульного владельца), ему не характерно право следования (поскольку не передается вместе с вещью по сделке, а переходит только в ряде случаев в порядке личного правопреемства). Таким образом, делается вывод, что давностное владение представляет собой лишь фактическое состояние принадлежности вещи владельцу1.

Следует согласиться с тем, что приобретательную давность как гражданско-правовой институт следует рассматривать как в широком, так и узком смыслах. В широком смысле приобретательной давностью признается фактическое состояние владельца имущества в течение определенного периода времени, обеспечиваемое правовой защитой и влекущее при определенных обстоятельствах возникновение права собственности на вещь у владельца. В этом значении приобретательная давность, рассматриваемая не только как один их способов возникновения права собственности, но и как средство защиты владения, выходит далеко за рамки одного только приобретения права собственности и играет более сложную роль в регулировании имущественного оборота. В узком смысле приобретательная давность выступает в качестве юридического факта (сложного фактического состава), приводящего к возникновению права собственности у владельца2. Поскольку вопрос о возникновении права частной собственности на земельный участок в силу приобретательной давности непосредственно связан с проблемами гра- жданско-правовой защиты прав граждан и юридических лиц, представляется целесообразным рассмотреть его в соответствующей главе третьей данной работы.

Проблемы права частной собственности на земельный участок связаны и с особым порядком прекращения указанного права. В числе общих оснований, предусмотренных ст. 235 ГК РФ (аналогичные положение закрепляются и в ст. 44 ЗК РФ), когда прекращение права частной собственности на земельный участок происходит по инициативе собственника, выделяются: 1) отчуждения земельного участка собственником другим

1См.: Лапина, В. В. Институт приобретательной давности и способы защиты давностного владения в гражданском праве России : автореф. дис. … канд. юрид. наук :

12.00.03.– М., 2006. – С. 9.

2Осташевский, М. А. Защита прав добросовестного приобретателя : дис. ... канд. юрид.

наук : 12.00.03. – Краснодар, 2006. – С. 80.

98

лицам; 2) добровольном отказе собственника от права собственности на земельный участок.

В первом случае речь идет о сделках по отчуждению земельного участка, совершаемых его собственником (купля-продажа, мена, дарение, аренда с последующим выкупом и т. д.). В целом порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется нормами о сделках и договорах, закрепленными в ГК РФ. Однако в настоящее время проблема обеспечения единства оборота земельных участков осложняется тем, что нормы о купле-продаже (ст. 37 ЗК РФ), аренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ), содержатся в земельном, а не гражданском законодательстве1. Представляется, и это уже неоднократно отмечалось ранее, что необходимо развивать комплексное, а не отраслевое законодательство, следовательно, регулирование имущественных отношений по совершению сделок с земельными участками должно осуществляться нормами ГК РФ путем изъятия их из ЗК РФ.

Такое основание прекращения права собственности как отказ от права собственности, отмечает Е. А. Суханов, формально представляет собой для нашего законодательства новое основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях2. В соответствии с общим правилом, установленным ст. 236 ГК РФ, допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути – от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении.

Порядок отказа от права собственности на земельный участок закрепляется п. 2 ст. 53 ЗК РФ, согласно которой отказ осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним3. Право собственности на этот

1Подробнее о порядке совершения сделок с земельными участками см., например: Корнеев, А. Л. Сделки с земельнымиучастками : учебное пособие. – М. : Городец, 2006. – 192 с.

2Гражданское право: В 4 т. Т. 1. Общая часть: учебник / [коллектив авторов] ; отв. ред.

Е. А. Суханов. – М., 2005. – С. 214.

3Следует отметить, что в первоначальной редакции п. 2 ст. 53 ЗК РФ содержал положение, согласно которому при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, соответственно право собственности на него прекращалось в порядке, установленном гражданским законодательством. Указанное положение отменено Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» //

СЗ РФ. – 2008. – № 30 (ч. 1). – Ст. 3597.

99