!Экзамен зачет 2024 год / Гав

во на использование служащего земельного участка, запрет на использование служащего земельного участка, исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка1.

Современными исследователями предлагается установление таких видов отрицательных земельных сервитутов как права на вид (объект – ландшафт) и права на свет. Подчеркивается, что наличие данных сервитутов или их отсутствие соответственно увеличивает или уменьшает рыночную стоимость того объекта недвижимости, за которым они закреплены. Под сервитутом вида предлагается понимать право собственника земельного участка иметь с определенных мест своего участка возможность обзора определенного ландшафта, налагающее на собственника соседнего (подчиненного) земельного участка обязанность не заслонять и не умалять вид на этот ландшафт из установленных мест каким бы то ни было способами2. Представляется, что введение подобных норм действительно позволит защитить интересы собственника, но не в виде сервитута, а в качестве законодательно установленных ограничений прав собственника земельного участка, которые будут четко прописаны в правилах землепользования

изастройки, действующих на территории соответствующего муниципального образования.

Необходимость защиты интересов не только собственников земельных участков, но и иных лиц делает актуальной проблему правовой регламентации т. н. «соседских прав». Ранее отмечалось, что в Проекте изменений ГК предполагается включить такой вид ограничения права

собственности на земельный участок, как ограничения в пользу соседей (соседские права)3. Соседями могут признаваться не только собственники (владельцы) прилегающих земельных участков, но и лица, чьи земельные участки испытывают влияние от использования земельного участка. Однако соседские права не защищаются абсолютно. Владельцы

исобственники соседних земельных участков не могут требовать устранения препятствий в использовании своих земельных участков, если воздействие со стороны другого земельного участника не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая. В ст. 294 Проекта описывается содержание соседских прав и обязанностей. В частности, собственник земельного участка имеет право, если соглашением с соседом не предусмотрено иное, собирать плоды, упавшие на земельный

1Подробнее об этом см.: Василевская, Л. Ю. Указ. соч. С. 353–362.

2См.: Монахов, Д. А. Указ. соч. С. 21.

3В настоящее время в упоминание о том, что на использование земельного участка существенное воздействие может оказывать использование соседних земельных участков содержится в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

110

участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке, а также требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между их участками и т. п.

Значительный опыт ограничения прав собственника земельного участка в интересах соседей (третьих лиц) накоплен в европейском законодательстве, где указанная концепция получила закрепление на рубеже XIX и ХХ веков. Например, в германском законодательстве предусмотрено, что собственник не может воспрепятствовать проникновению на его участок газа, пара, запаха, дыма, копоти, тепла, шума, сотрясения и иных подобных воздействий с другого участка, если это не стесняет его или незначительно влияет на использование им своего участка, либо обусловливается обычной по местным условиям и по положению другого участка его эксплуатацией (§ 906 ГГУ). Способом защиты прав собственника в том случае, когда воздействие превышает допустимые пределы, является не требование о прекращении воздействия, а требование выплаты соразмерной денежной компенсации. И лишь применительно к возведению на соседнем участке новых сооружений или сохранению на нем существующих, в отношении которых собственник недвижимости с уверенностью может предположить, что их существование или использование будут иметь следствием недопустимое воздействие на его земельный участок, собственнику предоставлено право требовать, чтобы такие сооружения не возводились или не сохранялись на будущее (§ 907 ГГУ).

Законодательство Чехии предписывает собственнику воздерживаться от всего, что чрезмерно отягощало бы положение иного лица или представляло бы серьезную угрозу для осуществления прав иного лица. В этих целях в 1982 г. в Гражданский кодекс Чехии была введена регламентация «соседских прав» (§ 127). Закон предписывает собственнику до начала землеустроительных работ принять меры по укреплению своей постройки или ограждению своего земельного участка, чтобы не причинить вреда соседней постройке или земельному участку соседа. Не может собственник сверх установленных пределов отягощать соседей шумом, выбросами пыли, золы, дыми, пара, запахами, твердыми и жидкими отходами, светом, затенением и вибрацией; допускать вторжение на соседний участок домашних животных; без должной бережности удалять из своей земли корни соседских деревьев, свисающие на его участок. Обязанность провести ограждение своего участка может быть возложена на собственника судом1.

1 Анализ зарубежного законодательства о соседском праве см., например: Крассов, О. И. Право собственности на землю в странах Европы : монография. – М., 2014. – С. 156–196; Зенин, И. А. Гражданское и торговое право зарубежных стран : учеб. пособие. – М., 2010. – С. 87–91.

111

Во французском гражданском законодательстве установлению добросовестных отношений между соседями и предупреждению возможного злоупотребления правом способствует установление следующих видов частных сервитутов: проистекающих из общности владения (du mur et du fossés mitoyens); сервитут на соседскую недвижимость (des vues sur la propritiété de son voisin); сервитут на слив с крыши (de l’egout des toits). Так,

сервитут, проистекающий из общности владения, заключается в том, что собственники соседних домов, земельных участков, огороженных забором, ограничиваются в правах на стену или забор, которые являются едиными для обоих собственников. На это имущество устанавливается режим общности, т. е. режим общей собственности, если иное не предусматривается законом (ст. 653–673 ГК Франции). Особо урегулирован сервитут, касающийся обустройства слива на крышах строений, которые должны быть размещены так, чтобы сточная вода попадала либо на собственный земельный участок, либо на общественную землю (ст. 682 ГК Франции)1. При этом в соответствии с действующим французским законодательством частные сервитуты не зависят ни от соглашений, ни от пожеланий участников данных правоотношений, они гарантируют права и ущемляют права других пропорционально друг другу.

Подводя итог вышеизложенному, можно отметить следующее. Гра- жданско-правовое понимание права частной собственности на земельный участок как полное господство лица над ним, претерпевает в настоящее время значительные изменения. Некоторые авторы усматривают в растущем числе ограничений права частной собственности доказательство исчезновения данного права и появления вместо него нового права на «санкционированное государством использование своего имущества», другие же, напротив, пытаются расширить понятие собственности, отождествляя его с правами субъекта, прежде всего гражданина2.

Механизм оптимального сочетания государственных, общественных и личных интересов весьма многообразен3. Практика правового регулирования права частной собственности на земельный участок в зарубежных странах свидетельствует о том, что гармоничное сочетание интересов свободы поведения собственника с общественным интересом осуществляется путем сохранения земли как уникального природного ресурса, национального богатства общества. В свою очередь, это приводит к осознанию необ-

1Подробнее об этом см.: Лужина, А. Н. Указ. соч. С. 105–106.

2Безбах, В. В., Блей, Г., Кнапп, В. Советское и иностранное гражданское право. Проблемы взаимодействия и развития / [коллектив авторов]; под общей ред. В. П. Мозоли-

на. – М., 1989. – С. 209.

3См. об этом: Яковлев, В. Ф., Талапина, Э. В. Роль публичного и частного права в регулировании экономики // Журнал российского права. – 2012. – № 2. – С. 5–16.

112

ходимости ограничения абсолютного права собственности в общих интересах.

Таким образом, меняется подход к понятию и содержанию права частной собственности, обусловленный необходимостью введения законодательных ограничений, которые становятся неотъемлемым элементом в структуре института права частной собственности на земельный участок. В правовой режим собственности вводятся значительные и все расширяющиеся по своему объему как публично-правовые, так и частноправовые ограничения правомочий собственника в пользу других собственников (в частных интересах) и государства (в общественных интересах). Следовательно, помимо норм гражданского законодательства, правовой основой мер по ограничению права частной собственности все в большей мере выступают специальные акты земельного, природоохранного и иного законодательства, имеющие не гражданско-правовую, а публично-правовую природу. Все они в той или иной мере обоснованно получили развитие и законодательное закрепление в современных правопорядках. Именно наличие соответствующих частноправовых и публично-правовых средств воздействия путем установления законодательных ограничений выступает важной гарантией защиты прав собственников земельных участков.

113

ГЛАВА 3. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

§ 1. Гражданско-правовая защита прав граждан и юридических лиц при приобретении земельного участка в собственность

Проблемы гражданско-правовой защиты права собственности в настоящее время обусловлены, как справедливо подчеркивает В. К. Андреев, неэффективностью правоприменения1. Очевидно, что отсутствие в течение долгого времени в судебной системе Российской Федерации единообразия в толковании и применении правовых норм обусловлено «…непоследовательностью и противоречивостью регулирования оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости нормами гражданского законодательства»2.

Одним из способов защиты права собственности на земельный участок является признание права. О признании права как важном способе гражданско-правовой защиты, занимающем особое место в системе охранительных мер, говорилось в трудах Т. Е. Абовой, В. Л. Слесарева и других3. В современных исследованиях также затрагиваются теоретические и практические проблемы признания права4.

Несмотря на то, что ГК РФ в числе способов защиты гражданских прав на первое место ставит признание права (ст. 12), законодатель не дает его легального определения. Условиями применения признания права в качестве способа защиты гражданских прав являются: а) наличие субъективного права заинтересованного лица на момент обращения в суд за защитой; б) наличие спора о праве (либо наличие нарушенного или оспоренного права); в) обеспечение восстановления нарушенного или оспоренного

1Андреев, В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). – М., 2007. – С. 5.

2Добрачев, Д. В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. – М., 2005.

– С. 62.

3См.: Слесарев, В. Л. Экономические санкции в советском гражданском праве. – Крас-

ноярск, 1989. – С. 104.

4См., например: Латыпов, Д. Н. Признание права как способ защиты гражданских прав : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Екатеринбург, 2010. – 30 с.; Люшня, А. В. Признание права собственности как способ защиты гражданских прав : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Москва, 2005. – 30 с.; Полынкова, Е. Г. Признание права частной собственности на земельные участки: проблемы теории и практики : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03 ; 12.00.06. – М., 2008. – 26 с.

114

права, поскольку «защита ради защиты» не допускается действующим законодательством; г) установление факта нарушения права заинтересованного лица именно ответчиком.

Таким образом, иск о признании права собственности рассматривается как внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения. Поэтому следует согласиться с мнением, что признание (констатация) права должно обладать только правоподтверждающим свойством1. Исходя из этого, одним из условий применения признания права всегда будет являться наличие зарегистрированного права на момент обращения с требованием о его признании. Следовательно, применение указанного способа защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта.

Однако в настоящее время указанная форма защиты применяется не как вещно-правовой способ, реализуемый собственником земельного участка, а как основание возникновения права частной собственности. Суть проблемы состоит в том, что признание права как форма защиты прав собственника подменяется фактическим наделением правом собственности лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Высказываются предложения о том, чтобы под признанием права частной собственности на земельные участки понимать не вещно-правовой способ защиты, а «…согласие государства на существование права частной собственности на земельные участки и его реализацию, а также закрепление и осуществление соответствующих гарантий»2. В ряде случаев, поскольку допускается применение внесудебного (административного) порядка признания права, предлагается судебный порядок применять только при возникновении спора о праве3.

Действительно, применение упрощенного порядка, введенного Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» 4 и действующего до 2015 г., значительно облегчает процедуру признания права частной собственности на самовольно возведенный объект недвижимости. При этом с принятием указанного

1Латыпов, Д. Н. Указ. соч. С. 23.

2Полынкова, Е. Г. Указ. соч. С. 10.

3См.: Савина, А. В. Правовой режим самовольной постройки : автореф. дис. … канд.

юрид. наук : 12.00.03. – М., 2010. – С. 14–15.

4СЗ РФ. – 2006. – № 27. – Ст. 2881.

115

нормативного акта с 1 сентября 2006 г. произошло ужесточение правил легитимации самовольной постройки путем исключения лиц, осуществивших самовольную постройку на чужом земельном участке, из числа субъектов, имеющих право на признание права собственности на самовольную постройку, которая носит исключительный характер и применяется лишь к тем категориям самовольных построек, у которых только формальные нарушения являются препятствием для признания права собственности на них в ином порядке1.

Практическое значение применения упрощенного (внесудебного) порядка признания права собственности на недвижимое имущество очевидно и в случаях оформления в частную собственность земельных участков под приватизированной недвижимостью. Данная возможность, предусмотренная ЗК РФ, стала причиной значительного роста числа обращений граждан и организаций в суд в порядке особого производства в целях установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом (в частности, земельным участком)2. Тем не менее, изменения, внесенные Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и другими законами, принятыми в последнее время, лишь частично разрешили ситуацию по внесудебному порядку оформления прав на земельные участки.

Упрощенный порядок регистрации права собственности распространяется на граждан, которым земельные участки были предоставлены до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права

1Подробнее об этом см., например: Гумилевская, О. В. Основания признания права собственности на самовольную постройку : автореф. дис. … канд. юрид. наук :

12.00.03.– Краснодар, 2008. – 24 с.; Шишканов, П. А. Самовольное строительство и его правовые последствия : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2012. – 23 с.; Селиванов В. В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2012. – 26 с.

2Подробнее об этом см.: Гришина, Я. С. Судопроизводство по неисковым делам, возникающим из земельных правоотношений : автореф. дис. … канд. юрид. наук :

12.00.15.– Саратов, 2009. – С. 4.

116

(ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1).

Означает ли вышеизложенное, что упрощенным порядком регистрации права собственности могут воспользоваться только те граждане, чьи права на земельные участки возникли до введения в действие ЗК РФ? Ответ на данный вопрос содержится в деле по иску Х. о признании незаконным отказа Управления ФРС по Орловской области (далее – Управление) в государственной регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке2. Основанием для отказа послужил тот факт, что Х. не относится к субъектам, на которых распространяются положения п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отказывая в удовлетворении заявлений Х. и признавая правомерным отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок, районный суд исходил из того (и с этим согласился суд кассационной инстанции), что право собственности на жилой дом и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, где располагается дом, возникло у заявителя после введения в действие ЗК РФ.

Однако, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на жилой дом по договору куплипродажи к Х. в порядке правопреемства от прежнего собственника жилого дома перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Поскольку земельный участок не оформлялся в собственность его прежним владельцем, то право на однократное бесплатное приобретение в собственность данного земельного участка также перешло к Х. как лицу, обладающему правом пожизненного наследуемого владения. Таким образом, учитывая, что земельный участок был предоставлен прежнему собственнику дома до введения в действие ЗК РФ и права на этот участок перешли к Х. в порядке правопреемства (право пожизненного наследуемого владения признано решением суда от 14 сентября 2006 г.), Х. имеет право на регистрацию права собственности на данный земельный участок в соответ-

1СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

2Постановление Президиума Орловского областного суда от 19 июня 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2009. – № 3.

117

ствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В отношении юридических лиц также установлен льготный порядок выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже под объектами недвижимости1. Кроме того, согласно п. 7. ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, приватизация земельного участка является обязательной.

Очевидно, что приватизация государственного и муниципального имущества является ключевым инструментом институциональных преобразований. В то же время, анализ правоприменительной практики показывает, что в настоящее время она рассматривается преимущественно как инструмент смены формы собственности. При этом нельзя не согласиться с тем, что установленная законодательством система способов возмездного отчуждения государственного и муниципального имущества не ориентирована на поиск эффективного собственника. Следствием данного подхода, по мнению ряда авторов, является участие в приватизации преимущественно спекулятивных инвесторов, не ориентированных на долгосрочное развитие объекта приватизации2. Так, результатом приватизации земельных участков в Саратовской области, ставшей первым субъектом Российской Федерации, продемонстрировавшим возможность вовлечения земельных участков в гражданский оборот, где с 1997 г. активно проводились торги и аукционы, стало «бесхозяйственное отношению к земельному имуществу области»3.

Особо следует отметить, что приватизация земельных участков в настоящее время может осуществляться бесплатно не только гражданами, но и юридическими лицами. Правовой основой служит положение п. 2 ст. 28 ЗК РФ, согласно которому предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собствен-

1Перечень субъектов, которым продажа земельных участков осуществляется по льготной цене, установлен ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в

действие Земельного кодекса Российской Федерации».

2См.: Козлов, А. Ю. Обеспечение баланса публичных и частных интересов в процессе возмездного отчуждения недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2009. – С. 4.

3Стародумова, С. Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки : автореф. дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2010. – С. 31.

118

ность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации1. В частности, земельный участок по выбору бесплатно в собственность или в аренду предоставляется лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ). Также бесплатно земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются: религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения (п. 1 ст. 36 ЗК РФ); общероссийским общественным организациям инвалидов и организациям, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, имеющим на день введения в действие ЗК РФ на земельном участке в собственности здания, строения и сооружения.

Наиболее спорным стало положение, закрепленное в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»2. Данным законом впервые был предусмотрен бесплатный переход в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества3. Проблема состоит в том, что в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в мно-

1Представляется, что перечень субъектов, имеющих право на бесплатное приобретение земельных участков должен быть исчерпывающим и устанавливаться только федеральными законами.

2СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 15.

3Речь идет о земельном участке, сформированном до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. В случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 г., установлено, что любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка.

119