!Экзамен зачет 2024 год / Гав

3) способы защиты гражданских прав, применение которых преследует цель восстановить нарушенное право и (или) компенсировать потери, понесенные в связи с нарушением права (восстановления положения, существовавшего до нарушения права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; возмещения убытков; компенсации морального вреда; признание недействительным решения собрания).

Сравнительная характеристика способов защиты прав, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, представлена в нижеследующей таблице.

			Таблица 1
№	Способы защиты	ГК РФ	ЗК РФ
п/п		(ст. 12)	(ст. 59–62)
1.	Признание права	+	+
2.	Восстановление положения, существовавшего до	+	+
	нарушенияправа, и пресечения действий, нарушаю-
	щих право или создающих угрозу его нарушения
3.	Признание оспоримой сделки недействительной
	и применения последствий ее недействительности,	+	–
	применения последствий недействительности
	ничтожной сделки
4.	Признания недействительным решения собрания	+	–
5.	Признание недействительным акта государствен-	+	+
	ного органа или органа местного самоуправления
6.	Самозащита права	+	–
7.	Присуждение к исполнению обязанности в натуре	+	–
8.	Возмещение убытков	+	+
9.	Взыскание неустойки	+	–
10.	Компенсация морального вреда	+	–
11.	Прекращение или изменение правоотношения	+	–
12.	Неприменение судом акта государственного органа	+	–
	или органа местного самоуправления, противоре-
	чащего закону
13.	Иные способы, предусмотренные законом	+	–

Из приведенных данных следует, что в ЗК РФ значительно сужено количество способов защиты, по сравнению с теми, которые предусмотрены гражданским законодательством. Однако данное обстоятельство не только не исключает возможность рассматривать вопросы гражданскоправовой защиты прав собственников земельных участков, но и позволяет выявить наиболее актуальные проблемы, возникающие в данной сфере.

Способом защиты частноправовых интересов, осуществляемом собственником во внесудебном порядке, признается самозащита. Условием ее

130

применения является как наличие нарушения, либо реальной угрозы нарушения гражданского права1. Но если необходимость односторонней защиты прав и законных интересов собственника земельного участка не подлежит сомнению, нельзя отрицать того, что осуществление этих прав может приводить к нежелательным, с точки зрения правопорядка, последствиям. Возможны случаи, когда лицо, имеющее право, воспользуется им не для удовлетворения каких-либо своих интересов, а с исключительной целью причинить вред другому лицу. Одним из наиболее типичных и исторически древнейших случаев этого рода, отмечает И. А. Покровский, был случай постройки назло соседу: я строю на границе своего участка высокую стену с исключительной целью лишить света окна вашего дома2. Подобное осуществление права с целью причинить другому вред носит название злоупотребления правом или шиканы3.

Также от самозащиты необходимо отличать самоуправство, которое возникает в случае, когда выбранный способ защиты не соответствует характеру и степени опасности посягательства. При этом необходимо отличать случаи самозащиты, являющиеся следствием продолжаемого нарушения после вступившего в силу решения суда об обязании устранить препятствие в пользовании земельным участком. Так, К. после двухлетнего ожидания от С. исполнения вступившего в силу судебного решения, обязывающего ответчика передвинуть забор и устранить препятствия в пользовании земельным участком, самостоятельно перенес забор. В данном случае действия К. были признаны правомерными, поскольку К. реализовал свое право на защиту.

Помимо самозащиты, выражающейся в фактических действиях собственника земельного участка, предусматриваются меры правоохранительного характера уполномоченных органов, применяемые к нарушителям права частной собственности (юрисдикционные способы защиты).

1Подробнее об условиях правомерности действий, совершаемых в порядке самозащиты, см.: Веретенникова, С. В. Меры самозащиты в российском гражданском праве : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Екатеринбург, 2004. – С. 87–92; Жидков, М. Д. Гражданско-правовые способы защиты права собственности в Российской Федерации :

дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2005. – С. 134–140.

2Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права. – М., 1998. – С. 113.

3Подробнее о проблемах злоупотребления гражданскими правами см., например: Бек- назар-Юзбашев, Г. Т. Злоупотребление правом и принцип доброй совести в гражданском праве России и Германии : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2010.

– 25 с.; Волков, А. В. Злоупотребление гражданскими правами: проблемы теории и практики : автореф. дис. … д-ра юрид. наук : 12.00.03. – М., 2010. – 53 с.; Маликов, Е. Ю. Правовая природа злоупотреблений субъективными гражданскими правами : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2010. – 18 с.; Матанцев, Д. А. Категория злоупотребления правом в гражданском и семейном законодательстве и цивилистической доктрине России: монография. – М. : Юрлитинформ, 2013. – 192 с.

131

Суть юрисдикционной защиты состоит в том, что лицо, права и законные интересы которого нарушены, обращается за защитой к компетентным органам, которые уполномочены принять меры для восстановления нарушенного права и пресечения нарушения. Согласно действующему законодательству защита прав собственников земельных участков осуществляется в судебном порядке.

Большое внимание в юридической литературе уделяется вопросам вещно-правовой защиты права собственности. С момента принятия ГК РФ было проведено немало исследований на тему владения и владельческой защиты, авторы которых практически единодушно признают целесообразность развития в нашей стране указанного института1. Фрагментарные правила о защите владения, содержащиеся в настоящее время в ГК РФ, с очевидностью не удовлетворяют потребности усложнившегося в условиях рыночной экономики гражданского оборота2. Представляется, что восстановление в гражданском праве России института владельческой защиты обеспечит возможность применения ускоренного способа защиты права частной собственности на земельный участок.

По общему правилу под виндикационным иском понимается внедоговорное требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре. Таким образом, виндикация осуществляется в отношении индивидуально-определенной вещи в случае ее выбытия из обладания истца, при условии, что ответчиком выступает лицо, являющееся незаконным фактическим владельцем чужого имущества. Кроме того, важным условием предъявления виндикационного иска является наличие у собственника зарегистрированного права на земельный участок.

Одним из условий защиты прав и законных интересов как собственника, так и добросовестного приобретателя является возможность обеспечить общеизвестность и абсолютную достоверность сведений о правах на имущество. Так же защите прав добросовестного приобретателя во многом может способствовать закрепление принципа бесповоротности, известного германскому законодательству. Согласно этому принципу добросовестное

1См., например: Астапова, Т. Ю. Владение как институт гражданского права : автореф. дис. …канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2006. – 22 с.; Жидков, М. Д. Гражданскоправовые способы защиты права собственности в Российской Федерации : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2005. – 224 с.; Коновалов, А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве: дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – СПб, 1999; Лапина, В. В. Институт приобретательной давности и способы защиты давностного владения в гражданском праве России : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2006. – 26 с. и др.

2Иванов, А. А. О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2009. – № 4. – С. 103.

132

лицо, которое приобрело право на земельный участок, и чье право зарегистрировано в поземельной книге, становится правообладателем даже в том случае, если отчуждатель имущества в действительности (несмотря на ошибку, допущенную при регистрации) этим правом не обладал1. Таким образом, в германском законодательстве устанавливается законодательная презумпция достоверности записи в поземельной книге.

Институт поземельной книги получил активное развитие в Европе еще на рубеже XVIII и XIX веков, ставя основной задачей «…представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения всякой недвижимости, входящей в состав данного округа2. Для достижения этой цели было установлено правило, согласно которому всякий акт, имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимости (или иначе – принцип внесения)3. Указанный принцип, как один из наиболее важных принципов вещного права, подчеркивает Е. А. Суханов, был возрожден в России в 90-х гг. прошлого века4. Однако и по сей день наличие реестра недвижимого имущества, к сожалению, не дает достаточных оснований утверждать о наличии института публичной достоверности в российском законодательстве5. Тем не менее, можно предположить, что при создании единой, четко работающей, вызывающей доверие у всех участников гражданского оборота системы регистрации прав на недвижимость, необходимость в виндикации как способе защиты прав может вообще отпасть.

Важным обстоятельством, ограничивающим возможность применения виндикации собственником земельного участка, является факт добросовестного приобретения последнего. В данном случае сталкиваются интересы двух лиц – собственника и добросовестного приобретателя. Безусловное предпочтение интересов собственника интересам добросовестного приобретателя повлекло бы дискредитацию норм обязательственного права и в целом основы экономического оборота6.

1Василевская, Л. Ю. Указ. соч. – С. 19.

2Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права. – М., 1998. – С. 147.

3Там же.

4Суханов, Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. – 2006. – № 12. – С. 46.

5Подробнее об этом см.: Самойлов, Е. Ю. Публичная достоверность при приобретении недвижимого имущества : дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2010. – 192 с.

6Подробнее о правовом содержании категории «добросовестный приобретатель» см., например: Осташевский, М. А. Защита прав добросовестного приобретателя : дис. ...

канд. юрид. наук : 12.00.03. – Краснодар, 2006. – С. 51–77.

133

Защита прав собственника земельного участка осуществляется путем предъявления виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя: безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др. Виндикационный иск может быть заявлен в течение трех лет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново1.

В случае возмездного приобретения земельного участка добросовестным приобретателем имеет значение способ его выбытия у собственника, а также тот факт, что приобретатель не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Таким образом, единственно возможным случаем, когда собственник вправе истребовать у добросовестного приобретателя земельный участок, приобретенный последним по возмездной сделке, является выбытие имущества из владения собственника помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Таким обстоятельством является, в частности, продажа земельного участка по поддельным документам. В этом случае иск собственника об истребовании земельного участка из незаконного владения должен быть удовлетворен судом независимо от того, является ли покупатель добросовестным приобретателем2. В этом случае покупатель вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу земельного участка о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Помимо этого, в соответствии со ст. 303 ГК РФ покупатель земельного участка (как добросовестный, так и недобросовестный) вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им

1См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 1.

2См., например: Постановление Президиума Московского областного суда от 15 декабря 2010 г. № 415 по делу № 4г-161/10; Постановление ФАС Центрального округа от

28июля 2011 г. по делу № А14-19957/2009/539/4.

134

улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества1.

В отличие от истребования земельного участка у добросовестного приобретателя, который приобрел его возмездно, вопрос о востребовании решается иначе, когда имущество вышло из владения собственника по его воле. Так, если собственник передает земельный участок в аренду, а арендатор, злоупотребляя доверием собственника, продает его третьему лицу, виндикационный иск удовлетворению не подлежит, вместе с тем собственник не лишается возможности требовать возмещения убытков, причиненных ему недобросовестным арендатором. Очевидно, что в данном случае закон защищает интересы добросовестного возмездного приобретателя, который на основе сложного юридического состава становится собственником земельного участка.

Особый интерес представляет вопрос о соотношении правового положения добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) и добросовестного (давностного) владельца (ст. 234 ГК РФ). Можно выделить следующие различия: правовой статус первого всецело определяется уже в момент приобретения вещи и в дальнейшем остается неизменным, положение же второго и его защита зависят от ряда условий, которые должны непрерывно существовать в течение всего давностного срока. Если первый защищен против собственника и всякого иного титульного владельца, то второй, напротив, не имеет против них никой защиты. Кроме того, высказывается мнение, что добросовестность владения представляет собой продолжительный психический процесс, в то время как добросовестность приобретения означает, как правило, одномоментную оценку приобретателем своего поведения как не нарушающего чьилибо права2.

Следует отметить, что проблема защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя стала предметом специального анализа Конституционного суда РФ, озвучившим следующую позицию: «В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника лица – владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть га-

1 Подробнее об этом см.: Бобровская, Е. О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя // Жилищное право.

– 2012. – № 4. – С. 41–55.

2 Подробнее об этом см.: Возникновение, прекращение и защита права собственности: Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. – М., 2009. – С. 231–232.

135

рантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей»1.

Важную роль в определении правового положения добросовестного приобретателя земельного участка сыграло вступление в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2. Согласно указанному нормативному акту право собственности на недвижимое имущество возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК РФ.

Соответствующее положение отражено и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 2 п. 13), где также отмечается, что право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют3.

Среди обязательственно-правовых способов защиты прав собственников земельных участков приоритет имеет иск о применении последствий недействительности сделки – реституционный. Под реституцией понимается возврат сторонами, заключившими сделку всего полученного им по сделке в случае признания ее недействительной, т. е. приведение сторон по сделке в первоначальное состояние. Таким образом, если виндикация основана на вещном праве, то реституция основывается на обязательственном праве, содержавшемся в признанной недействительной сделке.

При сравнении реституции и виндикации возникает вопрос о возможности восстановления собственником земельного участка утраченного владения земельным участком путем предъявления требований о применении последствий недействительности сделки, в совершении которой он не участвовал. Проблема состоит в том, что в судебной практике из-

1 См.: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З.А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» // СЗ РФ. – 2003.

– № 17. – Ст. 1657.

2СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 43.

3Вестник ВАС РФ. – 2010. – № 6.

136

вестны случаи, когда собственник, предъявляя иск о применении последствий недействительности сделки, в которой он не участвовал, требует возврата имущества, отчужденного по этой сделке. Как справедливо считает С. В. Моргунов, именно с помощью реституции собственнику вполне по силам преодолеть добросовестность приобретателя (своеобразный барьер при виндикации) и добиться поступления имущества (ранее утраченного помимо своей воли) к лицу, от которого виндикация станет возможной1.

Существенная разница между виндикацией и реституцией состоит и в том, что по виндикационному иску истец обосновывает свои требования существующим вещным правом, а в случае реституции заинтересованная сторона должна предоставить суду иные доказательства, свидетельствующие о том, что действия, совершенные контрагентами, не способны породить те гражданско-правовые последствия, наступление которых они изначально ожидали. Кроме того, в отличие от виндикации, при реституции существует возможность не только возвратить полученное сторонами в натуре, но и возместить стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ)2.

Для выявления оснований недействительности земельной сделки суд, как правило, проверяет соответствие условий о предмете договора требованиям закона. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ) и не отнесенные к изъятым или ограниченным в обороте (ст. 27 ЗК РФ). Например, рассматривая спор о действительности сделки по продаже земельных участков суд пришел к выводу, что правовые основания для удовлетворения заявления прокурора о признании договора куп- ли-продажи земельных участков недействительными отсутствуют, поскольку обязательное условие предоставления земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования места размещения объекта (заключение договора купли-продажи на торгах) сторонами соблюдено, договор купли-продажи земельных участков соответствует требованиям закона и спорные земельные участки прошли государственный кадастровый учет3.

В настоящее время правовой основой, предусматривающей возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка и возме-

1Моргунов, С. В. Виндикационный иск : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – М., 2001.

– С. 145.

2Подробнее о соотношении виндикации и реституции см.: Тузов, Д. О. Общие учения теории недействительности сделок и проблемы их восприятия в российской доктрине, законодательстве и судебной практике : дис. … д-ра юрид. наук : 12.00.03. – Томск, 2006. – С. 254–266.

3Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 мая 2007 г. № А29-8288/2006-2э.

137

щения причиненных убытков, служит ст. 37 ЗК РФ. Данное право у покупателя возникает в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

В связи с вышеизложенным возникает вопрос о возможности признания недействительным договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец не предоставил покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Суть проблемы состоит в том, что о наличии в пределах земельного участка, например, подземных коммуникаций, зачастую новому собственнику становится известно уже после заключения и регистрации договора куплипродажи. Анализ же судебной практики свидетельствует о том, что если истец не докажет, что продавец должен или мог знать о наличии обременений земельного участка, то договор будет признан действительным1. Более того, отсутствие в договоре купли-продажи сведений о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, не является основанием для признания такого договора недействительным2. Причина «правомерности» подобной ситуации состоит в том, что до сих пор требование об обязательной государственной регистрации обременений не нашло, в большинстве случаев, практического применения.

Как известно, требование об обязательной регистрации ограничений и обременений прав на земельный участок устанавливается Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 4). Однако непоследовательность законодателя в решении вопросов регистрации отдельных обременений, в частности, сервитута, привела к тому, что стала отрицаться сама необходимость государственной регистрации обременений права собственности, поскольку такой регистрации подлежат основания их

1См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 23 ноября 2010 г. № Ф09- 9747/10-С6 по делу № А50-4842/2010.

2См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 10 июня 2011 г. № Ф09- 2578/11-С6 по делу № А71-10396/2010.

138

возникновения1. По справедливому замечанию Л. В. Щенниковой, законодательству в данном вопросе не хватает «...системности, общих положений, единого механизма действия»2.

Создание механизма правового регулирования сервитутов возлагалось, очевидно, на гл. 17 ГК РФ, но ее применение оказалось парализованным в связи с принятием в 2001 г. ЗК РФ. Тем не менее, при рассмотрении споров об установлении частного сервитута, в соответствии с требованиями ст. 23 ЗК РФ, суды руководствуются нормами гражданского законодательства. Правовой основой служит ст. 274 ГК РФ, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Таким образом, общим правилом имущественного оборота следует считать возникновение сервитутного обязательства из договора. Однако сложившаяся практика свидетельствует, что при возникновении объективной необходимости в сервитуте его оказывается проще установить в судебном порядке, чем заключить соответствующий договор3. Одной из основных причин этого обоснованно называется отсутствие в настоящее время законодательного определения содержания сервитута, а также предполагаемое, но не закрепленное законом их видовое многообразие4. Тем не

1Подробнее об этом см.: Микрюков, В. А. Ограничения и обременения гражданских прав [Электронный ресурс]. – [М. : Статут, 2007] // СПС «КонсультантПлюс» (дата об-

ращения 27.06.2012).

2Щенникова, Л. В. Вещное право: Учебное пособие. – М., 2006. – С. 137.

3См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 ноября 2011 г. по делу № А52-1455/2010; Постановление ФАС Уральского округа от 24 июля 2013 г.

№ Ф09-11097/12 по делу № А60-26754/2012.

4Солодова, Я. С. Обязательства из договора об установлении сервитута : автореф. дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03. – Томск, 2010. – С. 4.

139