13. Сфера применения затратного подхода

Данный подход основан на принципе замещения исходящего из того что у блага есть заменители, при этом принимается во внимание что затраты и стоимость это разные показатели. Базовая модель затратного метода заключается в том что рыночная стоимость Н определяется как сума стоимости земельного уч. и затрат на возведение капитального строения за вычетом износа капитального строения.

V=V_L+(V_B-P)

P- накопленный (суммарный ) износ кап. Строения.

В литературе данный метод называется как метод суммирования затрат, инженерный метод. Сфера применения данного подхода:

• Налогообложение

• Наложение ареста на имущество ( когда необходимо определить стоимость здания и земли).

При подоходном налогообложении сума износа кап. строения вычитается из налогооблагаемого дохода. Этот метод используется так же при оценке ОН спец. назначения, при осуществлении технико-экономического анализа для нового строительства, реконструкции, проверки результатов, полученных другим методом, при ОН на пассивных рынках. В последнем случае существует целый ряд ОН, рыночная стоимость кот проблематично оценить методом сравнения продаж или методом капитализации дохода ( школы, больницы, вокзалы). В данном случае затратный метод является приоритетным, а иногда единственно возможным.

13. Последовательность определения рыночной стоимости н затратным методом.

После сбора рыночной информации а также информации полученной в результате обследования объекта оценки и последующего ее анализа выполняется последовательность операции, рыночной стоимости объекта оценки затратным методом.

1. Оценка стоимости земли как свободные и доступные для наиболее эффективного использования

2. Оценка стоимости замещения кап. Строения ( здания, сооружения), т.е. определение восстановительной стоимости или стоимости замещения.

3. Оценка накопленного износа и вычитание его из восстановительной стоимости ( получение текущей стоимости кап. стр.)

4. К текущей стоимости кап. Стр. прибавляется стоимость зем. уч. в результате чего получают общую стоимость ОН.

5. Полной стоимость ….. называется стоимость кап. стр. в текущих ценах имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки но построенного из новых материалов и в соответствии с планировкой и дизайном.

6. Полная стоимость воспроизводства- это стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания с использованием точно таких же материалов строительных стандартов, планировки и стандартов дизайна с тем же кол-вом работ, что и у объекта оценки.

13. Структура стоимости строительства при он.

В практике оценки стр-ва недвиж. стр-ра ст-ти стр-ва пред-ся в виде 3 основных частей:

V_B=ПИ+КИ+ПП

V_B- ст-ть нового стр-ва

ПИ-прям. издержки

КИ –

ПП – прибыль предприятия

ПИ – включает расходы непосредственно связанные со строит. работами на объекте:

-ст-ть строй материалов, изделий и инж. оборуд.

-зар. плата строителям.

-ст-ть экспл-ии строит. машин и мех-мов.

- ст-сть врем. зд-ий и сооружений, инж. сетей, ком. услуг в пер-д возведения кап. стр-я.

КИ – вкл в себя расходы необходимые после завершения стр-ва с целью проверки и нормал. фун-я недв.

- гонорары за проект-е, эксп-зу, пр-ов, испол-е прир. усилий (грунты), замер – я грунтовых вод, тах. с-ка на площадке застройки.

-доп. зарп. рабочим

-все виды налогов , страховых, др. обяз.

-%-ы по кредитам

-реклам. выплаты в течении стр-ва

ПП – это диктуемая условиями рынка ден. сумма к-ую пред-ль ожид. в виде премии за исп-ие своего кап-ла инвест-ого в стр-во.

Она зависит от конкр. жизн. ст-ти и является в основном функцией риска.

Стр-ра ст-сти нов. стр-ва в смет. делятся на 3 группы затрат.

1. Ст-ть строй-монтаж работ (С_смр)

2. Стоимость оборудования (С_об)

3. Прочие затраты (Пр)

Смет. ст-ст

С_смет= С_смр+С_об+пр

В ст-сть стр-монт работ вкл:

- прям расходы (затраты)

-накладные расходы

-плановые накоп-я, к-ые сост. около 8% от суммы прям затрат и накл. расходов.

С_смр=ПЗ+НР+ПН

Прям. затраты ПЗ=С_зп+С_мат+С_эмы

С_зп – затр. на осн зар плату рабочих, осущ стр-во

С_мат – затраты на мат. расходы

С_эмы – экспл. стр. машин и мех-мов

В пр-ке смет. расчетов прямые затраты опр

ПЗ=∑Q_iEP_i

Q_i – объем по i-ому виду работы.

EP_i – еденич. расценки по видам работ.