-
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов, получение расчетной стоимости оцениваемого объекта
Т.к. оцениваемый объект отличается от сопоставимого в цену последнего вносятся необходимые поправки с тем, чтобы определить за сколько он мог бы быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками что и оцениваемое имущество. При корректировке фактических цен продажи сопоставление объектов, поправки вводятся таким образом, чтобы приблизить к характеристике сравниваемого объекта к характеристикам оцениваемого. Если сопостав. объект имеет преимущество перед оценив., то вводится отрицательная поправка в цену сопоставимого объекта. Если сравниваемый объект уступает оцениваемому, то в цену сравниваемого объекта вводится положительная поправка. Методы опр. величины поправок могут включать как простые, так и более сложные с использованием корреляционно-регрессионного анализа и др. математич. методов. Наиболее надежным способом определения величины поправок является метод парных продаж. Парными называются продажи 2 объектов недвижимости, которые идентичны за искл. 1 элемента, который оценщик пытается оценить, чтобы сделать правильную поправку. После введения поправок в цены продажи сопостовимого объектов приступают к определению стоимости оцениваемого объекта. При этом стоимость определяется не путем нахождения среднего арифметического значения откорректированных цен сопоставимых объектов, а путем рассчета средневзвешенных показателей логических рассуждений и заключений, т.к. усреднение небольшого числа показателей приводит к результату, который может не отражать действительную рыночную стоимость. В основе определения стоимости оцениваемого объекта должны лежать логические рассуждения в процессе которой наиб. значимость придается тем сопоставимым объектам, которые в большей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту, т.к. чем больше похожи между собой объекты, тем меньше вводимые поправки и тем точнее полученный результат.
Стоимость объекта оценки может определятся с помощью средневзвешенных показателей. Для начала определяется абсолютная валовая корректировка для всех используемых в процессе оценки объектов-аналогов, затем рассчитывается удельный вес абсолютной валовой корректировке каждого объекта-аналога в цене продажи этого объекта аналога.
Yдi- удельный вес валовой корректировке для i-ого объекта-аналога в цене его продажи.
ABKi- абсолютная валовая корректировка i-ого объекта-аналога.
Vi-цена продажи i-ого объекта-аналога.
Весовой коэф. I-ого объекта-аналога опр. по след. формуле:
)
Средневзвешенное значение стоимости объектов-аналогов с учетом внесенных корректировок будет в данном случае явл. стоим. объекта оценки и опр. по формуле:
Где n- количество сравниваемых объектов-аналогов.
Si- скорректированная стоимость i-ого объекта-аналога.
Sсв- средневзвешенное значение стоимости.