9. Общая характеристика доходной недвижимости и порядка оценки недвижимости методом капитализации дохода.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов позволяющих определить стоимость объекта по его способностям приносить доход. Данный метод наиболее эффективен для коммерческой недвижимости ( торговых центрах, гостиницах, ресторанах и тд.) и в меньшей степени может использоваться для жилой недвижимости. Согласно сложившейся практике доходы получаемые от имущества могут подразделятся на:

1)Арендную плату; 2)Дополнительные доходы от коммерческого использования

Размер арендной платы согласно ГК устанавливается по соглашению сторон и является одним из обязательных условий договора аренды, при этом если собственником имущества является гос. определение арендной платы регулируется действующим законод-м. в первую очередь это относится к аренде зем. уч. к дополнительным доходам от коммерческого использования ОН могут относится:

-Пользование гаражей или автостоянкой

-Доходы от торговых автоматов

-Баров

-От предоставления камер хранения, сейфов

-Транспортных услуг

-Экскурсий

При этом в ряде случаев при оценке недвижимости учитывается, как способность имущества приносить доход, так и стоимость этого имущества. При ОН используются следующие виды доходов получаемых от эксплуатации недвижимости. Имущественных комплексов в коммерческих целях:

-Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от ОН, при ее 100% занятости. Он является обще валовым и включает арендную плату и другие дополнительные доходы.

-Действительный валовой доход – это доход при полном функционировании ОН с учетом уровня занятости и потерь от недобора арендной платы.

-Чистый операционный доход – это часть действительного валового дохода с учетом всех операционных расходов.

Оценка ОН доходным методом осуществляется в следующем порядке:

-Сбор и анализ информации об объекте и объекте аналоге.

-Расчет годового чистого операционного дохода

-Прогнозирование будущего годового чистого операционного дохода и реверсии.

-Определение общего коэффициента капитализации либо нормы дисконтирования либо коэффициента (мультипликатора) валового дохода.

-Определение стоимости ОН.

Определение стоимости ОН в зависимости от вида НИ и от собранной информации может осуществляется с использованием следующих методов расчета стоимости:

-Прямой капитализации.

-Капитализации по норме отдачи (дисконтирование денежных потоков).

-Остатка

-Валовой ренты.

12. Характеристика основных методов оценки недвижимости о доходах

Оц-ка недв-сти доходным методом может произв-тся с исп-нием ряда методов:прямой кап-ции;кап-ции по норме отдачи;валовой ренты;остатка.При исп-нии 1го метода расчёт ст-сти объекта оц-ки произв-тся по ф-ле:V=;где NOI-годовой чистый операц.доход по объекту оц-ки;R-общий коэф-нт кап-ции.При исп-нии метода кап-ции по норме отдачи(дисконт-ния денежн.потоков)ст-сть будет равна:V=+;где -годовой чист.оп.доход по объекту недв-сти в году t;-норма диск-ния в году t;-реверсия в году n;-норма диск-ния в году n;n-срок прогноза.Метод валовой ренты(валовый мультипликатор)базируется на данных о ценах продаж,пот. или действ.доходе объектов-аналогов и пот.или действ.доходе объекта оц-ки,при этом ст-сть объекта оц-ки опр-тся по ф-лам:V=PGI(EGI)*;где -средний вал.мультипликатор по пот.или действ.валовому доходу объекта-аналога.При исп-нии метода остатка расчёт ст-сти даёт возм-сть определить ст-сть объекта оц-ки или элементов НИ-комплекса приходящ.на неизвестный им-ный(финансовый)интерес при помощи годового чист.оп.дохода от объекта недв-сти и ст-сти элементов объекта недв-сти,приходящ.на известный финансовый(им-ный)интерес.Данный метод исп-тся для опр-ния ст-сти земли,улучшений собств-сти либо заёмного капитала.Расчёт ст-сти объекта оц-ки методом остатка осущ.в след.посл-сти:опр-тся ст-сть эл-тов недв-сти приходящ.на известный интерес;расч-тся год.чист.оп.доход от объекта недв-сти;расч-тся коэф.кап-ции для изв.интереса;опр-тся часть год.чист.оп.дохода приходящ.на интерес эл-нта объекта недв-сти с изв.ст-стью.Она расч-тся по ф-ле:=*-год.чист.оп.доход эл-та недв-сти;опр-тся коэф.кап-ции приходящ.на эл-нт объекта оценки с неизв.интересом;расч-тся год.чист.оп.доход приходящ.на элемент объекта оценки с неизв.интересом:NOI=NOI-;расч-тся ст-сть эл-та объекта оценки приходящ.на неизв.интерес:V=;опр-тся ст-сть объекта оц-ки как сумма ст-сти эл-тов объекта оц-ки с изв.и неизв.интересом.