4. Техника выполнения корректировок.

Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных статистический анализ, графический анализ, анализ тенденции, анализ издержек, анализ вторичных данных. К качественным методикам относят: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. Метод парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж, с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и чаще используется статистический анализ. Этот метод используют математический аппарат статистики и корреляционно-регрессионного анализа. Устанавливается зависимость между характеристиками недвижимости и ценой продажи. Графический анализ основывается на результатах статистического анализа по полученным уравнениям зависимости строятся кривые распределения, по которым с помощью формул можно определить величины корректировок. Анализ тенденции используется при наличие большого количества данных рынка о продажах собственности. Он позволяет определить факторы влияющие на цену продажи и элементы чувствительные к рынку, выявив элементы подбирают подходящие способы для их корректировок. При использовании анализа издержек в основе корректировок лежит амортизационная стоимость здания. Анализ вторичных данных определяет величины корректировок, опираясь на данные не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследовательских фирм. При применении качественного метода относительного сравнительного анализа все объекты делят на 2 группы: 1-имеющие большие сравнительные характеристики; 2- имеющие меньшие сравнительные характеристики, чем оцениваемый объект. В этом случае используются критерии больше /меньше, хуже-лучше, аналогично, если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичная ситуация и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения. При окончательном согласовании стоимости больший вес должны иметь объекты сравнения продаж наиболее близкие по своим характеристикам.

Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравниваемые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки. Затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж. В результате индивид опроса профессионалов и осведомленных лиц, получ информацию, кот может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости. Как уже отмечалось, величины корректировок могут быть выражены в виде % или в денежных единицах. Процентные корректировки применяются либо к цене, либо к стоимости единицы объекта сравнения. Кроме % корректировок, которые все равно переводят в денежное выражение могут применяться прямые денежные корректировки. На практике данные корректировки имеют место по таким условиям, как условие финансирования, физические характеристики, местоположение. Установлена след последовательность корректировок:

Корректировка на права собственности для объектов оценки и сравнения.

-Корректировка на условие финансирования

-Корректировка на условие и время продажи объекта недвижимости

-На состояние рынка

-На местоположение

-На физические характеристики

-На экономические характеристики

-На использование объекта

-На компоненты стоимости не связанные с недвижимостью

Последовательность первых 4 является неизменной, данные корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату продаж. Скорректированная цена является базой для всех остальных корректировок, кот относ непосредственно к рынку оценки. Последовательность в их выполнении может быть произвольной.

5. Применение методов математической статистики в оценке объектов недвижимости. Применение методов математической статистики в ОН. Стоимость Н определяется совокупностью множества ее характеристик которые могут быть зависимыми либо независимыми друг от друга. При применении метода сравнения продаж основной задачей оценщика является определение стоимости выбранной единицы сравнения (1 м кВ.) которая в свою очередь зависит от параметров объекта сравнения. Процесс оценки предполагает для выбранных объектов сравнения выявление основных элементов сравнение определения реакции рынка на их присутствие и корректировку выбранных единиц сравнения с учетом выбранных элементов. В итоге на последнем этапе определение стоимости объекта оценки оценщик получает диапазон значения стоимости единицы сравнения для объекта аналога.

Так же одним из использующихся является корреляционно - регрессионный анализ, он представляет собой процесс подбора математического выражения для функции нескольких не зависимых переменных (факторов). В качестве математических выражений используют линейные и степенные многочлены, стандартные и специальные функции. Основной задачей регрессионного анализа является определение коэффициентов функции.

В целях оценки недвижимости может применяться либо однофакторный, либо многофакторный регрессионный анализ. При многофакторном анализе строится множественная регрессионная модель, описывающая зависимость стоимости оцениваемого объекта от нескольких факторов (например: площади местоположения, этажа, кол-ва комнат, планировки), значения кот определяются из анализа рыночных данных. Этими факторами могут быть как физические характеристики объекта (площадь, состав, качество отделки), так и характеристики его местоположения (численность населения, удаленность от транспортных магистралей, эконом обстановка, вид из окна).

При однофакторном регрессионном анализе рассматривается зависимость переменной (стоимости единицы сравнения) от одной независимой (контролируемой) переменной. Значения остальных переменных считаются фиксированными.

Рассмотрим последовательность выполнения однофакторного регрессионного анализа для определения стоимости единицы сравнения методом сравнения продаж. пусть у - зависимая переменная ( стоимость 1м2 общей площади), а х – независимая, контролируемая переменная (общая площадь) предположим, что регрессионная стоимость 1 м2 общей площади от общей площади объекта недвижимости имеет вид y= bx, полученное уравнение наиболее близко будет описывать функциональную зависимость стоимости единицы сравнения и значений рассматриваемого определяющего фактора, то есть стоится однофакторная регрессионная модель. На след этапе решение задача по определению степени адекватности, те. Определение качества выбранной модели (на сколько точно уравнение описывает зависимость стоимости единицы сравнения от определяющего фактора). Меры адекватности выбранных уравнений регрессии может служить дисперсия или среднее квадратическое отклонение, чем меньше значение этих характеристик, тем точнее уравнение регрессии описывает зависимость рассматриваемых переменных. Другим критерием может служить коэффициент корреляции, кот изменяется в диапазоне от -1 до +1, при значении R=1 связь между зависимой и независимой переменной сильная, при R=0 – связь отсутствует. Чем ближе значение корреляции к 1, тем точнее к выбранным уравнениям корреляции. При определении рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж без опред регрессионного анализа, оценщик вынужден осущ выборку объектов сравнения, имеющих основную характеристику, близкую к объекту оценки.