20. Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости

Данный метод обеспечивает точность порядка 15-20%. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 ж жилой площади, 1 м строительного объема и т.п.) оцениваемо­го объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типо­вого сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выра­жения: СС = Cl_n * N,

где СС — стоимость строительства;

Cln-стоимость единицы потребительских свойств;

N — количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыноч­ной стоимости.

К нормативной базе этого метода относятся сборники "Укрупненных показа­телей восстановительной стоимости", содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов.

20. Износ здания и сооружения

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зда­ний и сооружений по ряду причин:

- износ сооружений в процессе эксплуатации;

- неблагоприятное воздействие окружающей среды;

- изменения в технологии;

- воздействие других внешних факторов.

Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости в результате уменьше­ния пригодности или уменьшения потребительских качеств со временем.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразде­ляется на три типа: -физический износ; -функциональный износ; -внешний износ.

Физический износ (физическое устаревание) - это разрушение или де­формация конструкций и материалов в результате эксплуатации или под дей­ствием различных факторов (физическое или химическое выветривание, пе­регрузки, неправильная эксплуатация и т.д.).

Функциональный износ (функциональное устаревание) вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным ры­ночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования). Это вид морального износа, может быть как в результате недостатка, так и результате избытка (золотые вентили на кранах).

Внешний износ (внешнее устаревание) - это убытки вызываемые внеш­ними по отношению к объекту оценки факторами ( например, перегружен­ность улицы автомобильным движением, строительство экологически вред­ного предприятия возле объекта оценки).

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустра­нимыми. Внешний износ всегда не устраним.

Устранимый износ — затраты на устранение или исправление дефекта мень­ше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод) (замена сантехники 100 у.е., — продажа квартиры доро­же на 1000у. е).

Если же затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидае­мая величина добавленной стоимости (ожидаемые потенциальные выгоды), то из­нос — неустранимый (евроремонт квартиры за 5000 у.е. — продажа дороже на 2000у.е.)

Примеры: отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки, подтекаю­щая кровля — виды устранимого физического износа. Если же износились несу­щие конструкции, то это неустранимый физический износ

Сумма всех трех видов износа есть накопленный (суммарный) износ