6. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке

. Для реализации метода прямого сравнительного анализа продаж предприним-я этапы:1) выявлении продаж сопоставимых объектов соответствующем рынке. 2)проверка информ. о сделках. 3) внесение поправок в цены продаж сопостав. объектов. 4) получение расчетной стоим-и оцениваемого объекта. Сопоставимый объект - это ОН, который по своим физич-м характер-м и потребительским качествам совпадает или близок к оцениваемому объекту. При выявлении сопоставимых объектов руководствуются след-ми критериями: 1) сопоставим-й объект должен быть конкурирующим по отношению к оцениваемому, т.е. обладать аналогичными характеристиками и территориально располагаться в той же рыночной зоне, что и оцениваемый объект. 2) сделка с сопостав-м объектом должна отвечать критериям открытой рыночной сделки, т.е. цена должна определятся в результате свободных переговоров м/ду хорошо информир-ми продовцом и покупателем без ненадлежащего воздействия из вне. 3) при выборе сопоставимых объектов след-т учитывать дату совершения сделки т.к. в условиях высоких темпов инфляции и быстрых изменениях коньютуры на рынках недвиж-и данные о совершенных сделках могут оказаться несопоставимыми по времени совершения сделки и искажению характеризовать ситуацию. 4) при поиске способ-х объектов след-т руковод-ся след-ем файлом: чем больше сопоставимый объект схож с оцениваемым тем лучше цена его продажи служит в кач-ве показателя стоимости оцениваемой недвижимости. Как правило изначально выбираются и анализируются гораздо больше продаж и предложений, чем число окончательно одобренных аналогов использованных в оценке. 5) данные продажах сопоставимых объектах могут быть найдены в первую очередь в организациях, осуществляющих сбор информации об объекта НИ , а также в коммерческих организациях, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости . незначительная часть информации м/быть получена из опубликованных в печати данных о состоявшихся публичных конкурсах и аукционах недвижимости. В случае дефицита информ-ии о реально совершенных сделках целесообразно восполняются объявлениями в СМИ и коммерческими предложении фирм о продаже или сдаче в аренду ОН. При этом след-т иметь в виду, что цены, указанные в данном случае являются ценами предложения и не в полной мере отвечают критериям рыночной цены. На некоторых сегментах рынка можно легко отыскать данные о сопоставимых объектах. На др. рынках таких продаж м/быть мало либо они отсутствуют вообще (рынок офисной недвижимости в небольших райцентрах).

6. Проверка информации о сделках

Точность оценки, полученной методом сравнения продаж в значительной мере зависит от количества и качества данных по продажам конкурирующих объектов недвижимости. По каждому сопоставимому объекту необходимо собрать всю уместную информацию. Решение об объеме собираемой информации принимается оценщиком в каждом конкретном случае в зависимости от стоящей задачи.

Однако чем больше планируется собрать информации, тем продолжительнее и сложнее становится процедура оценивания. Как правило по каждому оцениваемому объекту недвижимости ОА требуется информация:

1. Сведения о сделке, включающие дату продажи, цену, условия продажи, сведения о продавце и покупателе, мотивацию сторон.

2. Физические характеристики сопоставимых объектов, включающие местоположения, площадь, рельеф, конфигурацию для земельного участка, этажность, количество комнат и т. д.

3. Данные о юридическом положении объектов (данные государственной регистрации прав на объект недвижимости, набор имущественных прав, ограничения, обременения и т. д.).

Данные, собранные о продажах сопоставимых объектов должны быть подтверждены либо одним из основных участников сделки (покупателем, продавцом, риелтором) либо данными ЕГРНИ (реестр стоимостей, регистрационная книга, технический паспорт)

Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентноспособны с точки зрения покупателя, обладающего типичной для рынка информацией, а цена продажи соответствовала добросовестной сделке между информированными сторонами. Это означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительном положении, обе стороны были соответствующим образом информированы и поступали экономически рационально, а также то, что оплата и финансирования соответствовали нормальным рыночным условиям.

Оценщик должен с осторожностью осматривать сопоставимые объекты, продажа которых осуществлялась поспешно, участниками которых выступали близкие родственники или тесно связанные между собой стороны, также должны отвергаться продажи наследуемого имущества, а также лица, которым грозило лишение прав на недвижимость.