20. Методы оценки износа.

для оценки накопленного износа применяют следующие методы: -метод разбивки по компонентам (определением износа по каждому ком­поненту здания с последующим суммированием);

-метод срока жизни (основанный на соотношении сроков службы и жизни здания);

-метод рыночный выборки, использующий рыночные данные объектов-аналогов.

Метод разбивки по компонентам. При использовании этого метода от­дельно определяются три вида износа здания: физический, функциональный и внешний. При этом физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый.

Физический износ здания устанавливают:

— на основании визуального осмотра конструктивных элементов и опреде­ления процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физическо­го износа с помощью специальных таблиц;

— инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных качеств конструкций и инженерных систем. Чтобы определить физический износ отдельных конст­рукций, обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению из­носа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции или инженерной системы. Процент износа всего здания определяют как сред­нее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Функциональный износ — следствие различного рода функциональных не­достатков, избытка или недостаточности потребительских качеств. Измерением величины функционального износа является разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без них.

Внешний износ присущ недвижимости в силу ее фиксированного местопо­ложения. Список факторов, вызывающих данный вид износа, практически бес­конечен. Внешний износ, как и функциональный, измеряется чаще всего поте­рями от недобора арендной платы.

Метод срока жизни базируется на следующих определениях:

— срок экономической жизни (экономическая жизнь) — период в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. ис­пользуется для извлечения прибыли;

— типичный срок физической жизни, представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и при­годно для проживания или работы в нем. Поскольку многие здания, постро­енные больше сотни лет назад до сих пор функционируют, то прогнозировать расчетный срок физической жизни очень сложно. Можно предполагать,

как правило, при нормальной эксплуатации здания он может быть равен сроку экономической жизни;

- эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т. е. насколько здание выглядит, как оно изношено;

— хронологический возраст в оценке указывается, но при расчете стоимости имеет небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпа­дать при нормальной эксплуатации здания;

— срок оставшейся экономической жизни — есть период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.

Зависимость между названными понятиями такова: износ (И), выражен­ный в процентах равен отношению эффективного возраста (ЭВ) к сроку эконо­мической жизни (СЭЖ):

И=ЭВ/СЭЖ*100%,

Способ рыночной выборки основан на рыночных данных, т. е. для опреде­ления износа оцениваемого объекта используются данные текущих сопоста­вимых продаж. При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимо­стью сооружения на дату оценки. Последовательность применения метода сравнения продаж показана в таблице. Сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована.