2. Выбор основных единиц и элементов сравнения.

Ни один из выбранных объектов сравнения не будет в полном объеме соответствовать объекту оценки, поэтому сравнению подлежат общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка НИ используют разные единицы сравнения. При анализе продаж земли обычно используют следующие единицы сравнения: цена за единицу площади, цена за фронтальную единицу длины(фронтальный метр), цена за единиц площади

Наиболее распространенная единица сравнения - цена за единиц площади.

При продажи ЗУ для индивидуального жилищного ст-ва, ведения коллективного садоводства, дачного строительства – цену за сотку. При продажи земельных участков в городской черте может использоваться цена за метр кв. цена за фронтальную единицу длины участка вдоль дороги обычно используется для земель коммерческого назначения. В этом случае подразумевается определенный норматив на глубину участка, причем отступление от этого норматива практически не влияет на цену (объекты придорожного сервиса, придорожная торговля).

При анализе застроенных земельных используют следующие единицы сравнения:

- Цена за 1 м² общей площади здания (сооружения);

-Цена за 1 м² чистой площади здания (сооружения) подлежащей сдаче в аренду;

- Цена за 1 м² чистой площади здания без учета стоимости земли;

-цена за комнату;

- цена за квартиру или др. ед. недвижимости;

- цена за 1 м³ здания (сооружения);

- цена за ед., приносящей доход.

-Цена за 1 м² чистой площади здания (сооружения) подлежащей в аренду не учитывая площадь лифтов, коридоров, сан узлов.

Цена за 1 м.кв. получается путем вычитания из цены продажи недвижимости стоимость участка и деления разности на общую площадь здания.

Таким образом, стоимость земли учитывается отдельно и особое влияние на нее может оказывать местоположение. Цена за комнату, как и цена за участок в качестве единиц сравнения используются при анализе недвижимости с аналогичными параметрами( размерами, формой, целевым назначением)

Цена за 1 м кубический здания (сооружения) ед сравнения используется для элеватора, хранилища, складских помещений, где наряду с площадными элементами важен объем оцениваемого помещения.

Цена за ед., приносящую доход чаще всего применяется для гаражей, автостоянок, ресторанов, станций техобслуживания, санаторий. Элементами сравнений называют характеристики элементов сравнения и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Для выделения элементов сравнения, от которых зависит стоимость необходим подробный анализ рыночных условий, чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки необходимо выполнить корректировки цен продажи объектов сравнения, по каждому выделенному элементу сравнения. При этом, корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. В Оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1)права собственности на недвижимость;

2) условие финансирования(оплата наличными, перечисление, использование ипотечного кредита, заем средств)

3) условие продажи (взаимосвязь продавца и покупателя, возможность скидки в цене продажи)

4)условие на состояние рынка

5)местоположение

6) физические особенности

7)экономические характеристики

8) использование объекта

9) компоненты стоимости не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объектам недвижимости, права на прибрежную полосу и водные источники и т.д.