3. Анализ основных элементов сравнения

1.права собственности на недвижимость. В большинстве случаев цена определяется выгодой от переданных прав собственности на НИ. Стандартной рыночной практикой является продажа собственности вместе с существующими арендными договорами.

При этом, если арендная плата по договору аренды отличается от рыночной, будущий владелец собственности в течении оставшегося срока аренды будет получать денежные потоки отличие от рыночных. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платы при определении стоимости называют корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является местоположение что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате. Величину корректировки на права собственности определяют 2 способами: 1) прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платы;2) дисконтированием этой стоимости в течение ост срока аренды.

2.Условие финансирования. К наиболее распространенным условиям сделки относят случаи, когда покупатель может согласиться на большую цену, получая при этом кредит продавца со ставкой % ниже рыночной. Другим распространенным случаем является финансирование сделки самим продавцом (предоставление им покупателю ипотечного кредита). Для корректировки таких условий применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме 3.Условие продажи. Данная корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая, финансовая связь. Так же продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия, для него будет существенным увеличение стоимости его общей собственности, он приобретает смежные объекты недвижимости. При введении корректировки главные трудности заключаются в выявлении нетипичных мотивов сделки и определении величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует осторожно рассматривать как объект аналог, а при возможности исключить его из перечня объекта сравнения.

4. состояние рынка. Данная корректировка учитывает прежде всего изменение рыночных условий с течением времени, основными факторами, изменяющими рыночные условия являются- инфляция, изменения налогового и др отраслей законодательства, изменение в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности. Оптимальным индикатором состояния рынка, является перепродажа одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия таких данных следует использовать результаты продажи максимально подобных объектов на одном и том же рынке. Как правило, изменение условий рынка определяется в % от предыдущих цен.

5.местоположение. у оценщиков популярна фраза, смысл которой заключается в том, что существует 3 наиболее важных фактора, определяющих стоимость недвижимости: местоположение, местоположение, местоположение. Данная корректировка требуется когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки как правило выражается либо в денежных единицах либо в %. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Корректировка за местоположение отражает разницу в стоимости земли для подобных объектов.

6. физические характеристики. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках( размерах, качество материала, внешнем виде, % износа, состояние окружающей среду, функциональные возможности, эстетические характеристики, при этом величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой либо детали отличия, т.к. не каждый покупатель готов платить за, например, излишние архитектурные детали.

7. экономические характеристики. Данный элемент сравнения применяют к объектам, приносящим доход. К ним относят характеристики, влияющие на величину чистого текущего дохода: текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и др. при вводе данной корректировки следует проявлять осторожность, чтобы не отнести права собственности и условия рынка к экономическим характеристикам.

8. Использование. При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. Например, спортивный зал после продажи используется как крытая автостоянка, в этом случае цена продажи может быть выше, чем рыночная стоимость спорт зала. Для определения возможного использования объекта оценки след опираться на законодательство, функциональное зонирование, генпланы, схемы землеустройства. Если 2 объекта находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как подобные.

9. корректировка стоимости не связанная с недвижимостью. Для коммерческих объектов (гостиниц, ресторанов, магазинов) характерно присутствие в стоимости компонентов не связанных с недвижимостью( ст-ть оборудования, мебели, приборов, посуды должна учитываться отдельно, т.к. эконом хар-ки таких объектов не совпадают с хар-ками недвиж. При оценке недвижимости компоненты оценки не связ с недвижимостью для объекта оценки и объекта сравнения должны быть обязательно выделены.