9. Составление реконструированного отчета о доходах.

Сводный расчет от прогнозного дохода от ОН для целей рыночной стоимости ОНИ называется реконструированным отчетом о доходах. Данный отчет составляется в следующей последовательности:

1. Определяется годовой потенциальный валовой доход.

2. Определяются годовые потери арендной платы.

3. Действительный валовой доход

4. Годовые операционные расходы.

5. Годовой чистый операционный доход

6. Коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого операционного дохода.

При определении годового потенциального валового дохода учитывают договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по не занятой арендаторами площади и прочие доходы от ОН. При этом данный вид дохода является максимальным для данного ОНИ в его текущем использовании. Потри арендной платы определяются как сумма потерь за счет не полной сдачи в аренду площадей в ОН и своевременного не внесения арендной платы недобросовестными арендаторами в базовом году.

Действительный (эффективный ) валовой доход можно рассчитать по формуле:

ЕGI=PGI-VL

Годовые операционные расходы( ОЕ) – это сумма постоянных переменных расходов и расходов на возмещение. Если информация по операционным расходам отсутствует то они могут определятся по коэффициенту чистого операционного дохода ОА.

Постоянные расходы не зависят от кол-ва сданных в аренду площадей и объема представляемых услуг объекта недвижимости. Налоговые платежи определяются в соответствии с законадательством. Расходы на страхование согласно прейскуранту организации предоставляющей соответствующие услуги.

переменные расходы зависят от кол-ва сдаваемых в аренду площадей и объема предоставляемых услуг ( сбор в Республиканский фонд, расходы на управление, на коммунальные услуги, на маркетинг, работу с арендаторами и тд).

К расходам на замещение относятся расходы которые предусматривают периодическую замену кратко живущих конструктивных элементов ОН и могут определятся линейным методом или с использованием коэффициента фонда возмещения. Расходы на замещение линейным методом определяются по формуле:

Р_зам=, где Рзам – расходы на замещение по объекту недвижимости, С_Bi- стоимость восстановления и-того кратко-живущего конструктивного элемента улучшения; Т_Hi- нормативный срок службы и-того кратко-живущего конструктивного элемента улучшения.

Расходы на замещение с использованием коэффициента фонда возмещения определяются по формуле:

Р_зам=, где SFF- коэффициент фонда возмещения для и-того кратко-живущего конструктивного элемента улучшения, который может рассчитываться с использованием методов Хосфольда и Инвуда.

Годовой чистый операционный доход определяется по формуле:

NOI=EGI-OE

годовой чистый операционный доход – разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту недвижимости, либо произведение действительного валового дохода и коэффициента чистого операционного дохода объекта аналога, если информация об операционных расходах по объекту оценки отсутствует.

КОЭФИЦИЕНТ операционных расходов отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается : М_ОЕ=ОЕ/EGI, где M_OE- коэффициент (мультипликатор) операционных расходов. Коэффициент чистого операционного дохода отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе и рассчитывается: М_NOI= NOI/EGI, где М_NOI – коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода. Сумма указанных коэффициентов должна быть равна 0.