18. Современные виды кредитных операций: ипотечное кредитование

Ипотечный кредит — это форма кредитования под залог недвижимости различного вида. В зависимости от целей обращения за кредитом различают краткосрочный (для удовлетворения текущих потребностей клиентов в денежных средствах) и долгосрочный (с целью финансирования капитального строительства, реконструкции и перевооружения производства, освоения земельного участка или природного месторождения и т.д.). Общим моментом в перечисленных выше случаях является использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.

Недвижимость — это комплексное понятие. Как предмет залога недвижимость должна соответствовать следующим критериям:

— приемлемость. Устойчивость потребительских характеристик недвижимости в течение достаточно продолжительного времени, благоприятные для участников кредитной сделки тенденции изменения цен на нее, относительная простота контроля за сохранностью, возможность быстрой реализации в случае затруднений в выполнении обязательств заемщиком; — достаточность. Это означает, что стоимость недвижимости должна быть достаточно высокой, чтобы компенсировать не только прямые затраты кредитора по основному долгу и ссудным процентам, но и косвенные расходы, связанные с процессом реализации недвижимости и возмещением прочих потерь кредитора по сделке (например, судебные расходы).

Ипотечный кредит обладает определенными преимуществами по сравнению с другими формами кредитования:

— объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное время, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на период до 10-30 лет; — цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличиваются, а в условиях инфляции — более высокими темпами, чем по другим товарам. Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования; — при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет проследить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угрожающие интересам кредитора; — относительная простота и доступность организации контроля за сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора-залогодержателя от излишних расходов по осуществлению контрольных функций.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица, в том числе коммерческие банки

В Уфе действует Уфимское агентство ипотечного кредитования (УАИК). Система ипотечного кредитования РБ представляет собой 2-хуровневую модель, основными ин­ституциональными участниками которой на данный момент являются УАИК и Башэкономбанк. Банк предос­тавляет кредиты заемщикам (клиентам) - физическим лицам - на по­купку жилья. Агентство, в свою очередь, обеспечивает банк финансо­выми ресурсами путем выкупа прав требований по выданным креди­там.

В России практика жилищного ипотечного кредитования носит ограниченный характер вследствие ряда причин:

1) отсутствие механизма рефинансирования, следовательно, необходимы меры государственной поддержки формирования нацио­нального рынка капиталов и системы рефинансирования в ресурсном обеспечении жилищного строительства; 2) недоверие населения кредитно-финансовой системе стра­ны, следовательно, необходимо разработать механизм привлечения омертвленных ресурсов населения в инвестиционный процесс, не подвергая риску накопленные средства Со временем этот механизм трансформируется в систему сбережений, обеспечивающую пассивы в системе ипотечного кредитования, 3) необходимость формирования механизма повышения лик­видности долговых обязательств, например, ликвидность долгового обязательства, составляющего 20% от стоимости залога, существенно выше, чем при 70% Следовательно, развитие системы, необходимо начинать с малых сумм кредитования, наращивая их по мере развития системы; 4) отсутствие значимой государственной поддержки. Госу­дарство должно принимать самое деятельное участие в развитии и функционировании национальных систем ресурсного обеспечения жилищного строительства, примером тому может служить опыт развития зарубежных стран.